房地产估价师题库，[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法真题1996年

[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法真题1996年房地产估价理论与方法真题1996年一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)问题:1. 房地产的供给增加，需求不变，其价格会 。A.上升B.下降C.不变D.升降难定答案:B问题:2. 残余法是依据 价格。A.土地收益求取土地B.建筑物收益求取建筑物C.房地收益求取房地D.房地收益单独求取土地或建筑物答案:D问题:3. 用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取 成本作为评估依据。A.该宗房地产的实际B.类似房地产的客观C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低答案:B问题:4. 对同一宗房地产而言， 。A.房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧B.建筑物价格=房地价格-土地价格C.土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧D.房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧答案:B问题:5. 有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗房地产估价师题库，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为 。

A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上答案:B问题:6. 理论上“八项因素”构成的房租通常称为 。A.市场租金B.商品租金C.理论租金D.成本租金答案:B问题:7. 用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地费用+ +正常利税。A.拆迁安置补偿费B.基础设施建设费C.公共配套设施费D.开发土地所需费用答案:D问题:8.限制了估价报告书的用途。A.估价方法B.估价目的C.估价原则D.估价日期答案:B问题:9. 在路线价法中， 只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。A.一面临街矩形地B.一面临街三角形地C.一面临街梯形地D.一面临街不规则形地答案:A问题:10. 在评估期房价格时， 。A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态答案:D问题:11. 一般损坏房的成新度为 。A.4～6成B.5～7成C.4～5成D.5～6成答案:C问题:12. 一宗房地产交易能够达成的充分条件是 。

A.买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B.买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格C.买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格D.买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格答案:C问题:13. 某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/m2，则其土地单价为 元/m2。A.500B.200C.250D.100答案:C问题:14. 某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为 万元。A.100B.70C.60D.40答案:B问题:15. 某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为 %。A.40B.60C.50D.67答案:B问题:16. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为 万元。A.323B.275C.273D.258答案:B问题:17. 某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为 万元。

A.417B.500C.460D.450答案:C问题:18. 某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%，则该类房地产的资本化率为 %。A.10.6B.11.4C.11.2D.10.8答案:A问题:19. 某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为 万元。A.833.33B.830.45C.828.25D.827.64答案:C问题:20. 某前后临街总深度30m的矩形宗地，前街路线价元/m2，后街路线价1000元/m2，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为 m。A.10B.15C.20D.30答案:C二、多项选择题(每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。)问题:1. 估价报告书的内在质量包括 。A.估价结论的准确性B.文字表达水平C.估价方法选择的正确性D.参数确定的合理性 A B C D答案:ACD问题:2. 房地产交易中的特殊交易情形包括 。A.交易双方曾经有过业务联系B.购买相邻房地产C.交易税费由买方承担D.卖方不了解市场行情 A B C D答案:BCD问题:3. 求取建筑物重新建造成本的方法有 。

A.指数调整法B.实际观察法C.工料测量法D.分部分项法 A B C D答案:ACD问题:4. 建筑物的物质折旧包括 。A.有形损耗B.正常使用的磨损C.功能折旧D.意外的破坏损毁 A B C D答案:ABD问题:5. 下列说法正确的是 。A.可比实例肯定是交易实例B.交易实例肯定是可比实例C.可比实例不一定是交易实例D.交易实例不一定是可比实例 A B C D答案:AD问题:6. 各类房屋的残值率一般为 。A.钢筋混凝土结构3%B.砖木结构一等6%C.砖混结构一等0%D.简易结构0% A B C D答案:BD问题:7. 下列说法正确的是 。A.购买年是利息率的倒数B.购买年法是地租资本化的另一种表现C.购买年法实质是一种收益法D.购买年实际是预计的可获收益的年限 A B C D答案:BC问题:8. 地价区段是根据 的原则来划分的。A.形状相似B.用途相似C.地价相近D.地段相连 A B C D答案:BCD问题:9. 某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是 。

A.评估价格公平合理，成交价格不公平合理B.评估价格不公平合理，成交价格公平合理C.评估价格和成交价格都公平合理D.评估价格和成交价格都不公平合理 A B C D答案:ABD问题:10. 估价时计算地租量须把握 。A.土地是在最佳用途下使用的B.土地是由最有能耐的人使用的C.土地是在最粗放利用下使用的D.土地是在最佳集约利用下使用的 A B C D答案:AD三、判断题问题:1. 假设开发法可用于拆迁补偿估价。答案:B问题:2. 同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。答案:B问题:3. 房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。答案:A问题:4. 若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。答案:A问题:5. 城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。答案:B问题:6. 房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。答案:B问题:7. 长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。答案:A问题:8. 不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。

答案:B问题:9. 人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。答案:B问题:10. 某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。答案:A四、填空题(请在各题的空格处填入最恰当的内容。)问题:1. 房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟的价格形成过程将房地产价格显现出来。答案:市场问题:2. 房屋完损等级是根据房屋的结构、、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。答案:装修问题:3. 认清房地产的单位价格，主要是认清其货币单位、、面积含义。答案:面积单位问题:4. 一名合格的房地产专业估价人员应符合下列三方面要求：(1)有扎实的估价理论知识；(2)有丰富的估价实践经验； 。答案:有良好的职业道德问题:5. 在房地产价格评估中，重新建造成本是假设在重新建造或购置全新状态的旧有房地产时所必要的成本或价格。答案:估价时点问题:6. 资本化率=+风险调整值。

答案:安全利率问题:7. 某商店营业面积为建筑面积的55%，单位营业面积的年租金720元/m2，则该商店单位建筑面积的年租金为元/m2。答案:396问题:8. 将某成片荒地开发成“五通一平”熟地的各项必要费用及正常利税为300元/m2，可转让土地面积的比率为60%，则可转让土地的成本价为元/m2。答案:500问题:9. 某宗土地面积，其上附有建筑面积为的建筑物房地产估价师题库，[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法真题1996年，该建筑物的外观及设备均已过时，需拆除重建，估计每建筑平方米拆迁费300元、残值50元，则该土地的减价修正额为万元。答案:5问题:10. 某类商品房平均售价1994年初为2500元/m2，1996年初涨至3025元/m2，则其价格的年平均上涨幅度为%。答案:10五、计算题(要求列出算式和计算步骤，需按公式计算的，要写出公式，计算题精度要求为：中间计算过程保留小数点后两位，最终计算结果取整到个位。)问题:1. 某建筑物总建筑面积，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。答案:已知：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30 求：建筑物现时总价和单价解：(1)建筑物现时总价(2)建筑物现时单价==620(元/m2)答：建筑物现时总价为31万元，单价为620元/m2。

问题:2. 某公寓共3层，每层建筑面积均为，其房地产单价平均为1100元/m2，底层的单价比第二层的单价低150元，第二层的单价比第三层的单价高150元。试按房地产价值分摊方法确定第二层的土地占有份额。答案:(1)该公寓房地产总价值V=1100×1000×3=(元)=330(万元) (2)设第二层单价为x元/m2，则：解得x=1200(元/m2)(3)第二层房地总价值为：1200×1000=(元)=120(万元)(4)第二层土地占有份额为：×100%=36.36%=36%答：第二层的土地占有份额为36%。 问题:3. 某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及净收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。 类似房地产 价格(万元) 净收益(万元/年) A 252 30 B 294 35 C 238 28 D 166 20答案:此题可以用两种解法。 解法一：用收益法(1)计算估价房地产年净收益：55-30=25(万元)(2)计算资本化率：A房地产资本化率==11.90%B房地产资本化率==11.90%C房地产资本化率==11.76%D房地产资本化率==12.05%估价房地产资本化率(3)计算估价房地产总价==210(万元)解法二：用购买年法(1)计算估价房地产年净收益=55-30=25(万元)(2)计算购买年A房地产购买年==8.4(年)B房地产购买年==8.4(年)C房地产购买年==8.5(年)D房地产购买年==8.3(年)估价房地产的购买年(3)计算估价房地产总价=25×8.4=210(万元)答：估价房地产的总价为210万元。

问题:4. 需要评估某商品住宅在1996年11月1目的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 5000人民万元/m2 560美元/m2 530美元/m2 成交日期 1995年8月1日 1996年1月1日 1996年5月1日 交易情况 -1% 0% +2% 区域因素 +2% +3% 0% 个别因素 0% +1% -2%上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。答案:(1)对可比实例A的单价修正(2)对可比实例B的单价修正(3)对可比实例C的单价修正(4)计算估价房地产某商品住宅单价：估价对象单价==4114.11≈4114(人民币元/m2)答：某商品住宅在1996年11月1日的正常单价应为4114人民币元/m2。