房地产估价师有啥用，房地产估价师真题题库app节选

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房地产估价师真题题库app题目选：

1、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。

A． 国内生产总值

B． 居民消费价格指数

C． 汇率波动

D． 税收减免

房地产估价师真题题库【答案】D

房地产估价师真题题库【解析】影响房地产价格的经济因素一般包括：①经济发展。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值的增长。②居民收入。中国目前反映居民收入增长的指标主要有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。③物价。反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。④利率。⑤汇率。D项，税收减免属于影响房地产价格的制度政策因素。

2、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。

A． 100/101

B． 100/100

C． 100/99

D． 100/98

房地产估价师真题题库【答案】A

房地产估价师真题题库【解析】房地产状况调整的方法有：①直接比较调整、间接比较调整；②总价调整、单价调整；③金额调整、百分比调整；④加法调整、乘法调整。百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%（当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时，为＋R%；低时，为－R%），则有：可比实例在自身状况下的价格×1/（1±R%）＝可比实例在估价对象状况下的价格。则本题中，该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为100/101。

3、甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。

A． 0～50

B． 50～65

C． 50～80

D． 62.5～150

房地产估价师真题题库【答案】C

房地产估价师真题题库【解析】甲宗地单独的价格为50万元，合并后增值价格为：150－（50＋70）＝30（万元）。则甲宗地的拥有者合理的要价范围是50万元至80万元（50＋30＝80万元）。

4、预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（）。

A． 该房地产未来第30年的净收益小于零

B． 该房地产的合理经营期限大于22年

C． 该房地产的收益价值小于1276.47万元

D． 该房地产的收益价值大于875万元

E． 该房地产的资本化率为18%

房地产估价师真题题库【答案】A|B|C|D

房地产估价师真题题库【解析】设该房地产的合理经营期限为n，令A－（n－1）b＝0，则有：170－8（n－1）＝0，得：n＝22.25（年），22年＜22.25年＜30年房地产估价师有啥用，因此，AB两项正确。CD两项，该房地产的收益价值计算如下：

则V＝875万元＜1118.59万元＜1276.47万元。

E项错误，该房地产的资本化率＝170/1118.59＝15.2%。

5、 某商场的建筑面积为，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200元/m2，运营费用率为30%，未来每年净收益递增2%，第10年后将稳定不变。若进行装修改造，可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m2房地产估价师有啥用，房地产估价师真题题库app节选，在1年的工期内均匀投入，改造完成后商场可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2，运营费用率降至27%，未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料，判断现在是否应对该商场进行装修改造（房地产报酬率为7.5%）。

房地产估价师真题题库【答案】判断是否应对商场进行装修改造，要先测算装修改造前后的收益价值。

（1）计算装修改造前现期商场的收益价值

采用净收益在前若干年有变化计算公式计算如下：

①未来第一年的净收益为A1＝1200××（1－30%）＝2940（万元）

②未来第十年的净收益为A10＝2940×（1＋2%）9＝3513.57（万元）

③由Y＝7.5%，g＝2%，t＝10，n＝30可得商场的收益价值V：

V＝A1/（Y－g）×[1－（1＋g）t/（1＋Y）t]＋A10/[Y（1＋Y）t]×[1－1/（1＋Y）n－t]＝2940/（7.5%－2%）×[1－（1＋2%）10/（1＋7.5%）10]＋3513.57/[7.5%（1＋7.5%）10]×[1－1/（1＋7.5%）30－10]＝.11（万元）

（2）计算装修改造后商场的收益价值

①采用净收益不变有限年期计算公式计算如下：

a．每年不变的净收益为A＝1750××（1－27%）＝4471.25（万元）

b．由Y＝7.5%，n＝30可得商场的收益价值V：

V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]＝4471.25/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）30－1]＝.48（万元）

②装修改造成本：

V＝1000×/（1＋7.5%）0.5＝3375.70（万元）

（3）综合判断

装修改造后商场的价值＝装修改造后商场的收益－装修改造成本＝.48－3375.70＝.78（万元）。

又.78万元＞.11万元，则这种装修改造是可行的，因此应对商场进行装修改造。

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房地产估价师的工作内容

1、负责项目的成本测算、可行性分析及投资评估;

2、建立、完善房地产资产成本结构和收益评价分析体系;

3、评估房地产资产的市场价值和使用收益;

4、参与制定房地产投资策略，提出专业意见;

5、撰写评估报告，独立完成评估项目;

6、实时掌握房地产市场行情。

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什么是房地产估价师?

房地产估价师是指通过国家职业资格考试取得中华人民共和国房地产估价师职业资格证书，并经注册后从事房地产估价(含土地估价)业务的专业技术人员。

在任何一种买卖交易中，商品都需要衡量和确定其价格，房地产业不例外，相比于其它买卖，更是有过之而无不及，它需要一种更为专业的评估。众所周知，房地产具有独特性和价值量大的特点。不同区位的房产价值相差很大房地产估价师报考资料，房地产估价师是做什么的，而且随着市场变化、周围交通和环境的变化还会引起房地产价值的变化。所以房地产估价师是极为重要的，银行按揭贷款、项目抵押贷款、拆迁评估……评估出来的价钱，都要注册房地产估价师签字才能生效。目前，大量二手房上市，消费者需要评估房产。

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