房地产估价师能多少钱，宁波市海曙区人民法院 评估报告 宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2201室

一、注册房地产估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；

二、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制；有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明；

三、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准GB/-2015《房地产估价规范》和GB/-2013《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；

五、我公司已派注册房地产估价师***于2019年3月29日对本估价报告中的估价对象进行了现场查勘；

六、本估价报告系我公司专业人员独立撰写，未邀请其他专家提供重要专业帮助。

七、参与本次估价的工作人员

中国注册房地产估价师

***

签章：

注册证号：***

中国注册房地产估价师

***

签章：

注册证号：***

第二部分 估价的假设和限制条件

本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：

一、估价的假设条件：

（一）一般假设

1、估价委托人对其所提供的申报资料及相关资料、各种数据的真实性、可靠性负责，不隐瞒或者提供虚假情况和资料。估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《土地使用权证》复印件，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了观察和识别，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用，没有发现环境污染问题。

3、注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积、土地使用权面积与《房屋所有权证》、《土地使用权证》记载建筑面积大体相当。

4、估价对象应享有公共部位的通行权及水电等公用设施的使用权。

5、估价对象产权合法、明晰，手续齐全，可通过司法拍卖在公开市场上转让为假设前提。

6、估价报告中估价对象在价值时点2019年3月29日的公开市场价值的形成依据如下假设：

（1）存在一个自愿销售的卖者和一个自愿购买的买者；

（2）该物业是在公开市场上自由转让；

（3）买卖双方的行为都是精明和谨慎的，对交易对象具有必要的专业知识，且双方有进入市场的自由，以及完全掌握当前房地产市场信息的能力；

（4）在买卖双方交易行为完成前，应有一段合理的谈判周期，在此周期内，市场状态和价格水平是静止不变的。

（5）交易条件公开且不具有排他性。

（6）不考虑特殊买家的附加出价。

7、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

（二）未定事项假设

本报告估价结果以估价对象不改变用途且能保持目前的使用环境和条件为前提。估价对象为商业用房，据《营业税改征增值税试点实施办法》的有关规定，类似商业用房转让、租赁收入增值税申报拟选择纳税方式按小规模纳税人简易征收方式，故本次评估比较法跟收益法计算增值税税费时按小规模纳税人转让、租赁其商业不动产用简易计税方法计算。

（三）背离事实假设

本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等他项权利以及查封等因素对房地产价值的影响为假设前提。特提请报告使用人注意！

（四）不相一致假设

估价对象以现场实地查勘日为价值时点，实地查勘日、司法委托日及报告使用日有一定的时间差异，在此假定估价对象在各时间点的市场状况和物理状况一致。

（五）依据不足假设

本估价项目不存在依据不足假设。

二、估价的限制条件：

（一）本报告估价结果仅供委托方为司法处置（诉讼）提供参考依据，不得作其它用途使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。

（二）估价结果的定义是估价对象在价值时点的市场价值。该结果未考虑对估价对象进行强制处分和短期变现等特殊因素对估价对象的影响。

（三）估价报告应用的有效期自完成并出具估价报告之日一年内使用有效；若报告使用期限内，房地产市场、政策或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新评估。

（四）根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出，逾期视为认同。

（五）未经本公司同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其他与本次委托目的无关的任何公开文件、通告或报告中，对任何第三人不承担责任，也不得以任何形式公开发表。

（六）本估价报告的估价结果需经宁波永正房地产估价经纪有限公司盖章及该公司两名注册房地产估价师签字，并作为一个整体使用时有效，本公司对本次估价结果拥有最终解释权。

第三部分 估价结果报告

一、估价委托人

名称：宁波市海曙区人民法院

住所：宁波市环城西路200号

二、房地产估价机构

估价机构：宁波永正房地产估价经纪有限公司

法定代表人：***

住所：宁波市镇海区骆驼街道顺业街1号5-2室

营业执照注册号（统一社会信用代码）：

资质等级：二级

行政许可决定书号：浙建住房许[2016]0265号

证书编号：浙建房估证字[2001]019号

有效期限：2016年10月28日至2019年10月28日

三、估价目的

为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象

（一）估价对象范围

估价对象为叶盛名下位于宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2201室、2202室、2203室、2204室、2205室、2207室、2208室商业房地产（包含产权证上证载的土地、房屋及含室内固定装修，不包含室内可移动物品、债权债务、特许经营权等其他财产或权益），房屋建筑面积合计1063.49 ㎡，土地使用权面积合计38.72㎡。

（二）估价对象基本状况

1、土地状况

估价对象土地使用权人为**，座落于宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2201室、2202室、2203室、2204室、2205室、2207室、2208室，土地使用权面积合计38.72㎡，用途为商服用地，使用权类型为出让，终止日期为2047年4月25日，所在宗地形状较规则，地势平坦，水文地质条件较好，宗地红线内外达到六通一平（即通上水、通下水、通路、通电、通信、通网及“场地平整”）。

2、建筑物基本状况

估价对象位于宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2201室、2202室、2203室、2204室、2205室、2207室、2208室，共7套商业用房，建筑面积分别为231.21㎡、231.21㎡、95.89㎡、95.89㎡，217.51㎡、95.89㎡、95.89㎡，建筑面积合计1063.49 ㎡。所在楼盘为宁兴·汇亚国际大厦，为宁波市甲级写字楼，建成于2010年，钢混结构，建物外墙面玻璃幕墙，配有五部客梯一部货梯，维护保养情况较好。所在建筑物总层数29层，估价对象位于第22层，经实地查勘，估价对象室内已作装饰装修，配有中央空调，具体室内装修情况如下表：

房屋坐落

证载建筑面积（m2）

地面

墙面

顶棚

备注

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2201室

231.21

地砖

涂料粉刷

铝塑顶

朝西北，根据《房屋建筑面积测绘成果》记载，本套户室与2202室的横向分隔墙有变动，实测建筑面积为265.41m2

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2202室

231.21

地板

墙纸

石膏板吊顶

朝东南，室内隔有卫生间，地面地砖，墙面瓷砖，集成顶。根据《房屋建筑面积测绘成果》记载，本套户室与2201室的横向分隔墙有变动，实测建筑面积为197.01m2

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2203室

95.89

地砖

涂料粉刷

铝塑顶

朝东南

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2204室

95.89

地砖

涂料粉刷

铝塑顶

朝东南

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2205室

217.51

地毯

涂料粉刷

石膏板吊顶

朝东南

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2207室

95.89

地砖

涂料粉刷

铝塑顶

朝西北

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2208室

95.89

地砖

涂料粉刷

铝塑顶

朝西北

合计

1063.49

估价对象户型设计、采光通风情况良好，房屋总体保养状况良好,现为空置状态。

详见估价人员实地拍摄的委估对象的图片。

（三）房地产权益状况

1、土地权益状况

估价对象土地登载于7本《国有土地使用证》，土地使用权人均为**，地类用途均为商服用地，使用权类型均为国有出让，具体见下表：

土地使用权证号

座落

地类（用途）

使用权类型

终止日期

使用权面积（㎡）

其中分摊面积（㎡）

甬鄞国用（2010）第99-号

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2201室

商服用地

国有出让

2047年4月25日

8.42

8.42

甬鄞国用（2010）第99-号

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2202室

商服用地

国有出让

2047年4月25日

8.42

8.42

甬鄞国用（2010）第99-号

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2203室

商服用地

国有出让

2047年4月25日

3.49

3.49

甬鄞国用（2010）第99-号

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2204室

商服用地

国有出让

2047年4月25日

3.49

3.49

甬鄞国用（2010）第99-号

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2205室

商服用地

国有出让

2047年4月25日

7.92

7.92

甬鄞国用（2010）第99-号

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2207室

商服用地

国有出让

2047年4月25日

3.49

3.49

甬鄞国用（2010）第99-号

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2208室

商服用地

国有出让

2047年4月25日

3.49

3.49

合计

38.72

38.72

2、建筑物权益状况

估价对象房屋登载于7本《房屋所有权证》，房屋所有权人均为**，共有情况均为单独所有，登记时间均为2010年9月16日，总层数29层，所在层均为22层，具体见下表：

房屋所有权证号

房屋坐落

规划用途

建筑面积（㎡）

套内建筑面积（㎡）

甬房权证鄞州区字第号

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2201室

商业

231.21

156.92

甬房权证鄞州区字第号

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2202室

商业

231.21

156.92

甬房权证鄞州区字第号

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2203室

商业

95.89

65.08

甬房权证鄞州区字第号

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2204室

商业

95.89

65.08

甬房权证鄞州区字第号

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2205室

商业

217.51

147.62

甬房权证鄞州区字第号

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2207室

商业

95.89

65.08

甬房权证鄞州区字第号

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2208室

商业

95.89

65.08

合计

1063.49

721.78

3、出租或占用情况

至价值时点，估价对象空置未出租。

4.其他特殊情况：无。

5、物业欠费情况：至估价时点，经估价人员询问，估价对象未欠缴物业费，供法院参考。

详见相关复印件资料。

（四）区位状况

估价对象宁兴·汇亚国际是宁兴房产集团在鄞州中心区打造的现代化高层办公楼，南邻城市广场、西临天童北路，北临嵩江中路。周边有和邦大厦、隆兴大厦、汇华大厦、万达广场、明州里购物中心、丽兹大酒店、工商银行、宁波银行等商业办公金融聚集，周边有宁兴城市花园、风格城事、天欣家园、永泰花园等居住小区房地产估价师能多少钱，宁波市海曙区人民法院 评估报告 宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号2201室，人口密聚度较高，附近有21路、134路、160路、180路等公交路线经过，交通便利。综合所述，估价对象所在区域综合环境较好，配套设施较完善，出入方便，商务办公氛围较好。

五、价值时点

2019年3月29日，为注册房地产估价师对估价对象实地查勘之日。

六、价值类型

本次估价采用的价值标准为公开市场价值标准。即房屋按所有权、土地按使用权价值进行估价，房地用途按规划用途为准，土地使用权出让剩余年限，宗地开发程度以现状为准，房地产税费由交易双方各自承担、无他项权利限制条件下的现行价值。

公开的市场价值：市场价值来源于市场参与者的共同的价值判断，在公开市场上最可能形成或实现的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

七、估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。

（一）遵循独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是，公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

（二）遵循合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）遵循价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

（四）遵循替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

（五）遵循最高最佳利用原则

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

最高最佳利用指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

（一）法律法规

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号)；

2、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号)；

3、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号)；

4、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号)；

5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）；

6、《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》（法办发[2007]5号）；

7、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释[2018]15号）；

8、《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号、132号）。

（二）有关估价标准

1、《房地产估价规范》（GB/-2015）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/-2013）;

（三）委托方提供的文件资料

1、（2019）甬海法评字095号委托书；

2、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件；

3、《房屋建筑面积测绘成果》复印件；

（四）房地产估价机构收集的有关资料

1、现场勘察资料；

2、市场调查资料；

3、估价师收集的其他资料。

九、估价方法

估价方法通常有比较法、成本法、收益法、假设开发法四种及由此衍生的相关方法。比较法适用于类似房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有效收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

估价人员研究了委托人提供的相关资料和我们掌握和搜集的材料，在实地勘查和调研的基础上，并细致地分析了房地产的特点和实际情况，区域内与估价对象相近用途、相近状况的房地产交易案例较多；同时与估价对象在同一区域内，类似商业房地产租赁比较活跃，估价对象房屋可对外出租，具有相对稳定及长期的潜在收益；评估人员根据估价目的，结合估价对象的现状特点，确定采用比较法结合收益法能从不同角度真实反映房地产市场价格。

比较法：是根据替代原则房地产估价师能多少钱，选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

收益法：又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理的价格或价值的方法。

对上述两种估价方法测算结果进行综合分析，最终求取估价对象的价值。

十、估价结果

我公司注册房地产估价师对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用比较法、收益法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，得出估价结果如下：

估价对象在价值时点满足所有假设与限定条件下不考虑司法限制及他项权利条件下的房地产市场价值为人民币1143.5万元整，大写金额为人民币壹仟壹佰肆拾叁万伍仟元整，评估综合单价为元/㎡。

十一、注册房地产估价师

姓名

注册号

签名

签名日期

***

***

年 月 日

***

***

年 月 日

十二、实地查勘期

2019年3月29日

十三、估价作业期

2019年3月25日至2019年4月10日。

十四、估价报告应用有效期

本次估价应用有效期自出具报告之日起一年内使用有效（自2019年4月10日至2020年4月9日）。

第四部分 附件

一、估价对象位置图

二、估价对象实景照片

三、《司法评估委托书》复印件

四、估价委托人提供的 《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件

五、估价委托人提供的《房屋建筑面积测绘成果》复印件

六、评估机构营业执照、资格证书复印件

七、注册房地产估价师资格证书复印件

一、估价对象位置图

二、估价对象实景照片

宁波市鄞州区中河街道天童北路1107号

2201室、2202室、2203室、2204室、2205室、2207室、2208室

估价对象现场状况

估价对象现场状况

估价对象现场状况

金华金义新区新城建设管理中心2023-2024年度房地产评估入围单位招标评标结果公示

一、招标人：金华金义新区新城建设管理中心

二、工程名称：金华金义新区新城建设管理中心2023-2024年度房地产评估入围单位招标

三、招标代理机构：浙江宏誉工程咨询有限公司

四、招标范围：2023-2024年度金义新区新城城中村征收范围内有关村庄房屋（含商品房）与企业厂房拆迁进行价值评估（含测绘）。

五、招标方式：公开招标

六、评标结果公示：

名次

中标候选人

项目负责人

投标报价

服务期限

总得分

金华市正大房地产估价师事务所有限公司

黄灵胜

8元/平方米

2年（合同签订之日起至2024年12月31日止）

96.93

金华市华诚房地产土地评估有限责任公司

楼飞

8.1元/平方米

2年（合同签订之日起至2024年12月31日止）

96.28

杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司

张晓冬

7.5元/平方米

2年（合同签订之日起至2024年12月31日止）

95.56

金华同汇房地产估价师事务所有限公司

倪晓伟

8.1元/平方米

2年（合同签订之日起至2024年12月31日止）

95.28

公示时间：2023年3月10日至2023年3月13日

七、评标时间：2023年3月9日9时30分