房地产估价师 历年真题，房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案

2005年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案一、主观题（共5题，每题1分，）1（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作房地产估价师 历年真题，房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 请问： 1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节? 2．装修补偿应如何确定? 3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?参考答案：系统解析：1．在估价程序上应特殊注意： （1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作，（2分）（未说明无利害关系给0分）并在报告中作出相应说明。（1分） （2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，（1分）并进行现场说明。（1分） （3）公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，（1分）并由委托人向被拆迁人转交分户报告。（1分）（共7分） 2．被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁入和被拆迁人协商确定；（1分）协商不成的，可以通过委托评估机构确定。（1分）（共2分） 3．拆迁估价不考虑的房屋租赁因素的影响。

（或按完全产权评估）（1分）（共1分）2（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。 请问： 1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么? 2．拍卖保留价应由谁确定?如何确定? 3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竟买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费? 要@答d题z网参考答案：系统解析：1．估价机构没有义务将估价结果告知借款企业。（1分） 估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。 （或：①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；②估价机构仅对委托人负责；③法院是委托人，借款企业不是委托人）（2分）（共3分） 2．拍卖保留价由法院确定，（1分）应以评估价格为基础确定。（2分）（共3分） 3．应注意以下费用： （1）拍卖机构佣金； （1分） （2）补缴土地使用权出让金； （1分） （3）房地产交易相关税费；（1分）（应有具体项目，笼统回答不给分）（4）估价机构的评估费用。

（1分）（共4分）3（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 请问： 1．这样的做法有哪些错误? 2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?参考答案：系统解析：1．错误： （1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。（2分）（说明：只笼统说可比实例状况相同或相似，不给分） （2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。（2分） （3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。（2分） （4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。（2分）（说明：仅说明最高最佳使用原则适用错误或曲解了最高最佳使用原则给1分）（共8分） 2．具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。

（2分）（共2分）4××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1．区位状况（略） 2．实物状况（略） 3．权益状况（略）四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005年4月18日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据（略）八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794．52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员（略）十一、估价作业日期2005年4月16日一2005年4月22日。十二、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价对象为在建工程。

估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下： 1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，计算估价对象的客观合理价格或价值。 2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，计算估价对象的客观合理价格或价值。 3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程（一）假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1．采用的公式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费。

2．估价对象开发完成后房地产价值的测算 运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。 市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 （1）采用的公式（2）所选可比实例见表1表1可比实例情况可比实例及估价对象 比较项目ABC估价对象项目名称××苑××楼××园××园项目坐落××新村××号××路××号××道××号××大道××号土地使用权取得方式出让出让参考答案：系统解析：1．结果报告中缺估价原则。（3分） 2．结果报告中缺少估价方法定义。（3分） 3．估价结果缺少单价。（3分） 4．技术报告中缺少市场背景分析。（3分） 5．技术报告中假设开发法采用公式错误，（1．5分）未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。（1．5分） （说明：①只说了未扣除三项中的其中一项，给分。②将三项作为二至三个错误分别答在二至三格中，视为一个错误，给3分） 6．市场法中个别因素修正错误，（1．5分）修正系数取值与个别因素描述不一致。（分）（说明：个别因素A、B、C即使在两个格内也算一个错） 7．可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。

（3分） 8．开发完成后总价计算有错误，（1．5分）未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入（或答地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是同样。或开发完成后总价计算有错误，应用总建筑面积乘以单价。或缺地下建筑部分价值）。（1．5分） 9．续建工程中的建安工程费900元／，（1．5分）是否与实际工程进度相符未作说明（或续建工程费取值900／缺具体说明。或续建工程费900／是否减了完工部分桩基、基础的价值应作说明）。（1．5分） 10．假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费。（3分） 11．假设开发法中未扣减利息（未计算利息）。（3分） 12．假设开发法中利润率选取错误，（1．5分）不应选取××置业公司的利润率（或应选行业的平均（客观）利润率）。（1．5分） 13．假设开发法中开发利润计算错误，（1．5分）未计算购买估价对象的投资利润（或未计算土地部分利润）。（1．5分） 14．成本法基础设施配套费计算有误， （1．5分）建筑面积取值不对（或应按总建筑面积4779．9计算。或应为38．24万元）。（1．5分） 15．成本法中管理费计算基数错，（1．5分）其中未计土地取得成本。

（分） 16．成本法中投资利息计算基数错，（1．5分）其中未计土地取得成本。（1．5分） 17．成本法中开发成本投资利息计算周期错， （1．5分）不应取整个项目开发周期1．5年。（1．5分） 18．成本法中未考虑（应计算）销售税费。（3分） 19．成本法5对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见下表，并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料名 称数 据名 称数 据总建筑面积房屋重置价格2000元/可出租建筑面积房屋耐用年限50年设备用房建筑面积2500房屋维修费率（年）房屋重置价格的2%管理用房建筑面积500月物业管理费5元/营业税及附加率%土地剩余年限45年接租金收入计的房产税率12%年报酬率5%平均正常空置率10%管理费用率（含保险费、租赁费用）租金的3%可出租建筑面积的月租金 （不含物业管理费）50元/估价测算如下（节选）： （一）年有效毛收入 ×（50+5）元/×12 X（1-10%）=元 二）年运营费用 1．年维修费用 X 2000元/×2%=元 2．年管理费用 年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=×3%+500×50%=（元） 3．年营业税及附加 年营业税及附加=元×5．55%=元 4．年运营费用小计 年运营费用=元+元+元=元 （三）年净收益 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=元-元=元 （四）估价结果参考答案：系统解析：（一）年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。

应为 ×50元／×12×（1-10%）=元。 [答物业费应当减去，有效毛收入×（50-5）元／×12×（1-10%）=元，扣2．5分] （二）年管理费用计算错误，不应计入管理用房租金损失。应为 年管理费用=年有效毛收入×3%=元×3%=元。 （有效毛收入未采用元在本处不扣分） （答不计入管理用房租金损失，但应计入物业管理费，扣2．5分） （三）年运营费用中未计算房产税。应增加： 房产税：有效毛收入×12%=元×12%=元 （有效毛收入未采用元在本处不扣分） （答房产税×50×12×12%=的，扣2．5分） 中间计算过程： 年费用合计： 年净收益：年有效毛收入一年运营费用=元-=元。 （增加中间计算过程不加分不减分） （四）估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年。 （年净收益未采用元在本处不扣分） 说明： （1）指明了错误，未列出公式及计算结果得1分。 指明了错误，列出正确计算公式，无计算结果得2分。

指明了错误，列出正确计算公式，得出计算结果得2．5分。 （2）将正确的地方指认为错误，倒扣2．5分。 （3）指出×××有错，但列出错误公式者，扣2．5分。二、单项选择题（共10题，每题1分，备选项中，只有一个符合题意。）1（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）。A、抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B、抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C、抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险D、选用估价方法不恰当形成适宜性风险参考答案：A系统解析：2如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A、该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B、按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C、该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益参考答案：D系统解析：3若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）。

A、应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B、无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C、在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D、在最终估算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金参考答案：C系统解析：4假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则（）。A、3500万元是该宾馆的公开市场价值B、3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C、3500万元是保险事故发生后的损失价值D、投保时，保险金额不能超过3500万元参考答案：D系统解析：5（二）某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（）。A、道路扩宽后，交通发生变化B、绿地率发生变化C、公共配套设施发生变化D、土地形状发生变化参考答案：B系统解析：6若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（）。A、噪声和污染程度发生变化B、土地形状发生变化C、人口密度发生变化D、出行便捷程度发生变化参考答案：D系统解析：7房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（）。

A、由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B、以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C、用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D、用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度参考答案：C系统解析：8（三）某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。 针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（）。A、将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B、将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C、两个厂区分别估价房地产估价师 历年真题，出具一份估价报告D、视委托人要求进行估价并出具估价报告参考答案：B系统解析：9委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。

估价机构认为（）。 要L答o题i网A、可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B、只能对两个厂区的土地进行估价C、可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D、可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价参考答案：B系统解析：10对乙厂区的土地估价的思路应当是（）。A、按出让土地使用权评估其公开市场价值B、按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C、用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D、用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费参考答案：B系统解析：

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第一部分单选题(50题)

1、难以采用比较法估价的房地产是()。

【答案】:C

2、崔某所拥有的房屋价值150万元,肖某所拥有的房屋价值250万元,若税率按照3%计算,则崔某与肖某进行房屋交换时当事人应该缴纳的契税金额为()万元。

【答案】:A

3、某成片荒地面积1km2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元,%,开发经营期为1年,上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是( )元/m2。

【答案】:C

4、某成交实例成交总价为24万元,分三期付款,首期付8万元,6个月后支付8万元,余款于一年后付清,假设年利率为5%,则该实例的实际价格是()万元。

【答案】:C

5、建筑工程施工过程中,施工单位发生变更的,应重新申请领取()。

【答案】:B

6、按照谨慎原则,运用收益法评估房地产的抵押价值时,当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般应采用保守的较低的收益估计值,相比之下,一般的房地产价值评估采用的是()的收益估计值。

【答案】:C

7、在某旧城改造的房屋拆迁中,因有的房屋登记的是使用面积,有的房屋登记的是建筑面积,所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是()。

【答案】:C

8、在新开发区内有一块土地,总面积是,可转让土地面积的比率是60%,预计可转让土地的价格是3000元/m2,则可转让土地的价格是()。

【答案】:C

9、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是()。

【答案】:C

10、为了得到有代表的样本,可以采用( )的方法,可以计算抽样误差的置信度。

【答案】:A

11、采用百分率法进行交易情况修正时,应以可比实例()为基准确定交易情况修正系数。

【答案】:C

12、国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件是()。

【答案】:B

13、如果某项目的FNPV等于零,说明该项目的获利能力( )。

【答案】:A

14、拍卖行应在拍卖日的( )前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。

【答案】:A

15、(2017年真题)2016年甲公司开发建设某保障性住房项目,总投资为5000万元,其投资项目资本金应不低于()万元。

【答案】:A

16、2005年1月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权,投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工,由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式,于2006年2月以5000元/m2的价格预购了一套80m2的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人,售房收入44万元。

【答案】:B

17、国有建设用地使用权属于( )。

【答案】:D

18、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案,导致商品房户型发生变化,并在10日内书面通知了买受人,买受人接到通知后未作表示,2个月后买受人提出退房,按规定买受人()。

,但应承担违约责任

【答案】:A

19、《土地使用权出让合同》规定:土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金,并应在()日内支付全部价款,逾期未全部支付地价款的,出让方依照法律和合同约定,收回土地使用权。

【答案】:C

20、光盘驱动器与主机的接口总线常采用()总线。

﹙ATA﹚

【答案】:C

21、控制性详细规划的内容不包括()。

、内容和实施部署

【答案】:B

22、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见()。

【答案】:A

23、标准化对象一般可分为两大类:一类是标准化的具体对象,即需要制定标准的具体事物;另一类是( ),即各种具体对象的总和所构成的整体,通过它可以研究各种具体对象的共同属性、本质和普遍规律。

【答案】:B

24、基准地价修正法的估价结果的准确性,主要取决于基准地价的准确性以及()的完整性和合理性。

【答案】:B

25、在住房市场中,存量住房市场的市场结构特征是( )。

【答案】:A

26、《中华人民共和国土地管理法》规定,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前3年平均年产值的()倍。

【答案】:C

27、%,%,投资市场的平均收益率为12%,。则房地产投资的预期收益率为( )。

【答案】:B

28、下列情况中会导致房地产价格上升的是()。

【答案】:B

29、当供给增加量小于需求减少量时,则()。

,均衡交易量增加

,均衡交易量减少

,均衡交易量增加

,均衡交易量减少

【答案】:B

30、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。

【答案】:D

31、下列关于税收构成要素,表述正确的是( )。

,并不以附加、加成和减免为主要措施

【答案】:D