房地产估价师职业资格考试，2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法真题精选附答案.doc

2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法真题精选附答案单选题（共50A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清【答案】3、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】4、某写字楼的建筑面积为，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。A.500B.750C.800D.1000【答案】A.房地产抵押估价B.房地产征收补偿估价C.房地产转让估价D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格【答案】7、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。A.一名B.两名C.两名以上D.无明确规定【答案】8、评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲房地产估价师职业资格考试，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2012年11月13日。

经调查获知年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（）元/m2。A….3458【答案】9、市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况【答案】10、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值。A.综合资本化率B.土地资本化率C.报酬率D.建筑物资本化率【答案】11、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价【答案】12、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00【答案】13、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（）房地产状况为基准来确定。A.估价对象B.标准房地产C.市场上D.交易情况【答案】14、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（A.明确估价费用B.明确估价人员C.明确价值时点D.明确估价内容【答案】A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值【答案】A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅【答案】17、某房地产的建筑面积为，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为元/m2。

该房地产的市场价值）万元。A….2750【答案】18、“入上齿中”的经络是A.手阳明大肠经B.足阳明胃经C.手太阳小肠经D.足太阳膀胱经【答案】A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算投资利息和开发利润【答案】20、“„„筋骨坚，发长极，身体盛壮„„”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】21、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。A….6135【答案】22、某工业用地总面积为，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A.500B.525C.600D.1650【答案】23、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置成本为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。

则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）万元。A.21B.27C..2479【答案】A.房屋重置成本－房屋年折旧额B.房屋重置成本房屋成新度C.房屋重置成本－年折旧额耐用年限D.房屋重置成本－年折旧额尚可使用年限【答案】25、（）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状【答案】27、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品【答案】28、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（元/m2。

A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】29、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】30、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】31、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1300万元，管理费用为80元，销售费用为25万元，销售税费为15万元，投资利息为18万元，开发利润为400万元。则其投资利润率为(A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】32、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 【答案】 33、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ A.平均发展速度法B.平均增减量法 C.数学曲线拟合法 D.中位数法 【答案】 34、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。

当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的 5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（ A.103.26%B.105.43% C.112.06% D.114.42% 【答案】 时的汇率。A.成交日期 B.估价时点 C.估价作业日期 D.估价委托日 【答案】 36、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（ ）年以上的房地产估价师。 A.1 B.2 C.3 D.4 【答案】 37、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，称为（ A.房地产的需求价格B.房地产的供给价格 C.房地产的均衡价格 D.房地产的市场价格 【答案】 38、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置成本通常（ ）重建成本。 A.低于 B.等于 C.高于 D.高于或等于 【答案】 39、手三阳经行于A.肩胛部 B.口唇 D.腋下【答案】 40、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（ ）的限制。 A.房地产地役权 B.房地产权利及其行使租赁权 C.房地产使用管制 D.相邻关系 【答案】 41、症状和体征的总称是 D.主诉【答案】 42、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是 A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1 C.V1＜V3＜V2 D.V1＜V2＜V3 【答案】 43、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1 万元。

建筑物 重置成本为100 万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化 万元。A.43 B.112.5 C.123.3 D.150 【答案】 44、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（ A.偏高B.正常 C.偏低 D.不正常 【答案】 A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例 C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考 D.需修正或调整的因素越多房地产估价师职业资格考试，2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法真题精选附答案.doc，估价结果越合理 【答案】 46、某套住宅建筑面积为，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为 2600 元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（ 元/m2。A.2080 B.2288 C.2340 D.2392

根据新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅发布的《关于开展2023年度自治区房地产估价师职业资格考试相关事宜的通知》可知，2023年新疆房地产估价师考试在11月11日-12日举行，参考人员需注意考试用具携带、作答规范等事项。

温馨提示：建议大家使用“ 免费预约短信提醒”服务，及时获取房地产估价师准考证打印、考试时间、成绩查询等重要节点信息，以免错过！

上述通知中涉及2023年新疆房地产估价师考试答题要求的部分原文如下：

考试时间及答题要求

（一）所有考试科目均采用闭卷、纸笔考试。其中，《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》2个科目均为客观题，以填涂答题卡的方式作答；《房地产估价基础与实务》《土地估价基础与实务》2个科目均为主、客观题相结合，以填涂答题卡和在答题纸上书写的方式作答。

（二）考生应考时携带的文具限于黑色墨水笔、2B铅笔、直尺、橡皮；除《房地产制度法规政策》科目外，其他3个科目考试还须携带无声无文本编辑功能的计算器。考生考试全程应关闭手机、电脑、智能手表等具有发送或者接收信息功能的电子通讯设备、电子存储记忆录放设备的电源房地产估价师考试人数，考前须知：2023年新疆房地产估价师考试答题要求，并与考试相关资料及其他物品一同存放在指定位置，不得带至座位。草稿纸由考场统一配发，考试结束后收回，考生不得带离考场。

（三）考试开始15分钟后，考生一律禁止进入考场；开考后120分钟内和考试结束前10分钟原则上不得交卷离场。考生离场后不得再次进入考场。

（四）本次考试设在新疆建设职业技术学院（乌鲁木齐市西八家户路528号），具体考试地点以准考证为准。

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