房地产价评估，论房地产价格评估的原则

房地产估价的原则是人们观察、分析处理房地产价格评估问题的准绳。从这个角度就不难理解为什么房地产评估的专著中提到的估价原则多达近20条。其实估价师根据房地产估价的理论结合自己的实践总结出新的估价原则也是不足为奇的。不同的原则来自于不同的出发点，它们都符合原则准绳的标准要求，原则之间是会有矛盾的，但彼此互不对抗，在解决问题的过程中它们的目标是同一的。解决一个问题往往会用到多条或许多原则房地产价评估，人们在原则问题上首先得到了统一，因此原则往往是迭加使用的，以排除法显露其效用。中国房地产估价师培训教材中要求掌握的6条主要原则，即合法原则、*6a1使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则和公平原则。假如以一个实圆为价格评估问题域，6条估价原则同时起作用，它们之间的关系则如下图所示：

如图示被某原则准绳切去的部分就是不符合原则的部分，以此类推最终被切剩下的是趋于*10的正确结果。在原则迭加作用下确定了*10正确的结果域。当然它还不是一个与*10性的数值有足够小误差的估值，要做到后者还应以定量的市场比较法或重置成本法或收益还原法等去计量确定。

由上可以看出房地产估价的原则对于房地产估价的意义，估价原则的合理运用是保证房地产价格的评估活动朝着正确方向运动的重要保证。基于上述观点，现就主要的房地产估价原则部分解读如下。

1、合法原则是指房地产价格评估必须以估价对象的合法使用为前提。估价是为交易等服务的，要考虑卖出方的利益，更要考虑买受方的权益及合法保证问题。对于不符合合法使用的用途必须予以排除。例如，在市区的某厂，位于厂区内的主厂房可以独立发挥效用，即具有单项工程的特点，可以单独设定抵押权。工厂拟以其为抵押物，担保工厂的某些债务，并言明工厂将因遇到劈路需部分拆迁，拆迁后该厂房将临街，适宜更改为商业用途房，要求以商业用途来评估其价格。对于该案例抵押估价涉及两个问题：内的价格，即如果“价格评估的模糊域”中所有的价格都满足该条原则，或者是不考虑这条原则，则从原则角度确定的合理价格，增加的合理价格域仅限于增加图示该原则排除域中的三角形内的价格区域而已。

房地产价格的评估说到底是根据不同的评估目的房地产价评估，论房地产价格评估的原则，遵循相应的估价原则，按照一定的估价程序，采用科学的估价方法，对房地产的真实、客观、合理的价格所作的估计和推测性的判断。如果这个判断是正确的，那么判断的价格应当是*10的。这个*10不是数学数轴上的一个数点，是一个价格区域，是一个相应的市场行为都可以认可的误差足够小的价格区间。

在处理估价问题的过程中，我们发现，估价原则的多样性，每一条原则都是在甄别着不同的估价实际问题确定着*10性，*10性是估价结果正确性*2说服力的大原则，估价结果*10性往往奠定估价结果正确的基础，如果估价结果不*10，可有两个及以上差异颇大的发散的多解结果，那么可以断定它是非正确的。

*10性原则从逻辑上将估价原则有效地统一了起来，使他们之间的矛盾有机地得到了统一。

2017年12月20日的《人民日报》第7版发表了财政部长肖捷的署名文章《深化税改加快建立现代财政制度》，有媒体在转发的时候把这篇全面阐述税改和建立现代财政制度的长文用了一个吸引眼球的标题来浓缩：对个人住房按评估值征房地产税。

这两年媒体往往抓住一切和房地产税有关的话语做文章，笔者觉得对此已无评论的必要，包括按评估值征房地产税，实际上早已不是新鲜话题。

自从2003年底十六届三中全会通过的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”以来，税务部门就开始在设计房地产税（即物业税）的征税和评税机制，作为专业从事房地产估价业务的中国注册房地产估价师群体，也一直在从理论和实践两方面积极配合这项工作。

从价计征房地产税，这几乎是全世界通行的做法。同样，房地产税的评估作为一种专有目的的房地产估价业务，其估价方法和估价模型在房地产税制度成熟的国家和地区也已经是非常成熟并仍在不断创新。成立于1994年的中国房地产估价师与房地产经纪人学会作为国家级的房地产估价学术和行业自律团体，也一直和包括国际物业税学会( Tax )、国际评税官协会(tion of )、香港差饷物业估价署等专业协会和专业机构保持着密切联系和学术交流，对专用于房地产税评估的大规模评税(Mass )技术和模型也已熟练掌握并用于多地税务部门的二手房交易课税自动估价系统（这个系统可以很容易地转化为房地产税评税系统）。

在国务院大规模清理整顿职业资格制度之后，中国注册房地产估价师作为评估行业唯一一个具有准入要求的职业资格，其专业性一方面来自法律的要求，另一方面也来自多年来积累的专业经验和行业操守。为房地产税提供全面的估价服务，中国注册房地产估价师已经做好了准备。

附文二:

澄清房地产税的几个基本概念

房地产税一直牵动世人的心，关于房地产税的议论也时起时伏，但包括很多专家在内的诸多议论，往往是在并不那么准确的前提下进行的，有些概念甚至完全就是错误的。

房地产税既然是税的一种，就应该首先具有税收的基本性质。税收的目的是为政府的公共服务提供财源，当然，任何一种税一旦开征，必然产生各种效应，或者说造成一些后果，但这些效应或者后果不能和税收的初衷或者目的混为一谈。所以笔者认为房地产估价师学校，房地产税从价计征时代即将来临，房地产估价师早已准备好！，把问题的讨论集中在房地产税是否能够调控市场、是否能够降低房价，等等，都不是从税收的本来面目出发来讨论问题。

同样，房地产税的直接目的也不是为了调节公平，不像个人所得税，具有直接的劫富济贫的作用。当然，如果追溯到税收的根本目的——提供公共服务，其目的之一也是为了保持社会的公平（除此以外，政府出面提供公共服务的更直接的原因是因为需要政府来完成私人部门无法完成或者不愿做的事情，并且做这些事情需要花钱）。

政府出于公共服务的目的，要征收税赋，征税的时候则要考虑税收的公平和效率。从百姓手里拿钱（征税），可以采取各种各样的方式，根据所拿百姓银钱目的不同，其公平合理并且高效的征税方式也有所不同。

在世界各国，房地产税的征税目的一般都是为了提供社区日常公共服务，包括：学区教育、公共卫生、社区治安，这些公共服务主要是由常住在此的居民享用的，所以针对居民住房来征税是最合情合理的，针对性也最强，税负不容易被转嫁；并且假定住房面积越大、住房价值越高，享有的公共服务就越多，就应该通过缴纳更多房地产税的方式支付更多的公共服务费用。

这样一来我们就明白了，地方政府征收房地产税不仅不是为了打压房价，反而是希望房地产税和房价形成一个良性的循环。因为高房价意味着这里的住房需求大房地产估价师学校，为什么住房需求大，因为这里的社区服务、教育水平、公共卫生等各方面服务比较好，大家愿意来这里住。在美国这种现象非常明显：学区学校水平高、治安好的市镇，吸引了比较多的市民前往置业居住，房价就比较高。

由此出发，目前常见的另一种观点也就站不住脚了。这种观点就是：非私有产权不纳税，因为土地不是业主的私有产权，所以不应针对土地征收房地产税，只能针对地上的房屋征收。通过前面的分析我们可以看出，房地产税的课税理由是要为居民提供公共服务，可以说和居民所住房屋（及其土地）是否私有几乎没有任何联系。

还有一种说法：已经缴纳了70年土地出让金的住宅用地不应再“重复”征收房地产税，这也是似是而非的。因为土地出让金的实质是地租，或者说是将70年的地租一次性收取了。收取地租的理由在于：我国城市土地都是国有的，国家有权分取土地收益，征收地租。所以在收取土地出让金或者是地租时，政府的角色是土地所有者。而在收取房地产税的时候，政府的角色是公共管理者，是要为公共管理筹措资金。这基本上是两回事。

当然，因为不管是地租还是房地产税，都是进了政府的钱袋子，纳税人可以要求政府把地租拿出来用于公共服务，相应削减税收。事实上，政府往往也是这么做的：广州市政府这些年收取的土地出让金，不是很多都用在地铁建设等城市基础设施建设上了吗？香港政府更是长期用高地价（也就是政府收取高地租）来维持低税率（不过香港的物业税，也就是“差饷”，倒是一直照收不误的，所谓低税，主要是税率较低并且税制比较简单的流转税和所得税）。

我们再来看看另一种常见的观点或者说争议：是否应该对居民第一套住宅免征房地产税，从第二套住宅开始征税。如果我们明白了征收房地产税的作用是为了筹措公共管理资金，就会明白所谓第一套住宅免税是没什么道理的。或者说，第一套住宅免税的理由还不如第二套住宅免税来得充分呢——因为一户居民同时只能使用一套住宅，他的第二套住宅享受的公共服务为零（比如说子女教育）或者说很少（比如说垃圾清运等公共服务）。

但第二套住宅通常还是要征收房地产税的，这时可以把房地产税看作一种资源税——在土地资源有限的情况下，多占用土地资源，就要额外多交税，以此来提倡节约资源，缩小贫富差距。在这种情况下，房地产税更多地体现了调节贫富的作用。

如果把多套住宅的房地产税视为资源税，那么应该是累进税率才更合理：第三套比第二套应该适用更高的税率。但税收除了公平，还要考虑效率，把税率分得这么细，公平则公平矣，效率则可能大受影响。所以比较好的做法还是一刀切，按照统一的税率对所有的住宅征收房地产税。

至于房地产税应该从价计征还是从量计征（按面积征收），从量计征当然会简单很多，但这样可能未能体现房地产税的实质——前面说了，房地产税是用于政府的公共服务的，房价高意味着政府的公共服务好，吸引了较多的人来这里居住，所以应该收取较多的房地产税，因此从价计征更公平。

从价计征必然涉及房地产估价问题，好在这并不是不可逾越的障碍，世界各国在房地产税估价方面已经积累了很多经验，提炼出很多高效实用的估价模型，我国的房地产估价师在这几年也已经基本上掌握了这些估价技术。

注：附文一、附文二原文转自中国房地产估价公众号

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