浙江房地产估价师协会，宁波市海曙区人民法院 评估报告 于宁波市泛亚中心22号的办公房地产价值评估

二、估价机构

机构名称：宁波永信房地产估价有限公司

住所：慈溪市白沙路街道新城大道北路328号嘉里商务大厦2号楼13-1

法定代表人：傅东栋

资质等级：贰级

资质证书编号：浙建房估证字[2001]020号

三、估价目的

为宁波市海曙区人民法院办理舒绍虎与张丽燕公证债权文书纠纷一案提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。

四、估价对象

（一）估价对象范围

估价对象为张丽燕位于宁波市泛亚中心22号的办公房地产，包括36.03平方米的房屋及房屋对应分摊的16.21平方米土地使用权。

（二）估价对象区域状况

估价对象坐落于宁波市泛亚中心22号，西近机场路高架，北邻南环高架，道路通达度高。该区域为宁波市中心城区，区域内公用服务设施完善、基础设施配套齐全、生活便利。区域内有段塘客运中心、加油站、天元大酒店、宁波银行等公共配套设施。附近有地铁2号线，公交22、185、201、501、624路等多条公交线路经过，交通十分便捷。

（三）估价对象基本状况

估价对象为一处办公用房，坐落于宁波市泛亚中心22号。根据估价委托人提供的房屋所有权证，房屋所有权人为张丽燕，建筑面积为36.03平方米；根据估价委托人提供的国有土地使用证，土地使用权人为张丽燕，土地使用权分摊面积为16.21平方米。

（四）土地基本状况

估价对象中的土地使用权为分摊土地使用权，地处宁波市泛亚中心22号。根据估价委托人提供的国有土地使用证，产权证号为甬国用（2010）第号，地号为03-022-001-0328，用途为办公用地浙江房地产估价师协会，使用权分摊面积为16.21平方米，终止日期为2044年9月6日。土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内已建有房屋建筑物。宗地周围基础设施及配套设施完善，道路通达度高，交通便捷。

（五）建筑物基本状况

估价建筑物为一处坐落于宁波市泛亚中心22号的办公用房。根据估价委托人提供的房屋所有权证，产权证号为房权证甬海段私字第号，房屋建筑面积为36.03平方米，证载用途为办公用房。根据现场踏勘情况，估价对象位于泛亚中心22号室，所在大楼为一幢总层数为十层的钢混结构建筑。该幢楼外墙底部为花岗岩干挂，上部为外墙砖贴面。入户楼道有带门禁不锈钢包边玻璃门，配备两部电梯（载重13人，），两座安全楼梯。估价对象位于第5层，实际用作住宅，朝向北，西边套，层高5.2米，现自行隔成两层。入户安装防盗门，室内已装饰：一层为一厅一厨一卫布局，客厅为抛光砖地面、石膏板平顶、墙纸墙面，厨房为抛光砖地面、部分瓷砖部分墙纸墙面，安装有防火板整体橱柜、帅康油烟机一台，卫生间为地砖地面、瓷砖墙面、集成吊顶，安装有有镜子、立式面斗、抽水马桶等卫生设施。二层为2室1厅1卫1衣帽间布局，东面卧室为复合地板、石膏板吊顶、墙纸墙面，西面卧室为复合地板、石膏板吊顶、墙纸墙面、安装有固定壁柜，客厅为复合地板、墙纸墙面、石膏板顶，卫生间分为干湿两区，干区为抛光砖地面、瓷砖墙面、石膏板顶、洗脸台盆，湿区为地砖地面、瓷砖墙面、集成吊顶、安装有钢化玻璃淋浴房、热水器、抽水马桶，衣帽间为复合地板、墙纸墙面、石膏板顶、安装有固定储物柜。上下两层由木楼梯相连。室内通水、电、燃气，装修维护好。房屋整体维护状况较好。

五、价值时点

二〇一七年四月二十日。

根据估价目的，依据价值时点原则确定以实地查勘之日为价值时点。

六、价值类型

本次估价的房地产价值为估价对象在价值时点二〇一七年四月二十日的公开市场价值。

公开市场价值，即估价对象在本次估价目的及合法利用条件下，根据公开市场原则对估价对象以实际使用状况确定的在价值时点下的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。

七、估价原则

本估价报告遵循独立、客观、公正原则及合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则等技术性原则。

（一）独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

（二）合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

（四）替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

（五）最高最佳利用原则

房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

（一）法律、法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；

4、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》；

5、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》；

6、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》；

（二）技术标准、规程、规范

1、《房地产估价规范》（GB/-2015）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/-2013）；

（三）估价委托人提供的相关资料

1、（2017）甬海法评字27号宁波市海曙区人民法院司法评估委托书；

2、房权证甬海段私字第号房屋所有权证；

3、甬国用（2010）第号国有土地使用证；

（四）其他依据

1、房地产估价师现场查勘、调查、收集的相关资料；

2、本公司掌握的有关信息资料。

九、估价方法

根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》浙江房地产估价师协会，宁波市海曙区人民法院 评估报告 于宁波市泛亚中心22号的办公房地产价值评估，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据估价委托人提供的资料及估价人员现场查勘、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。

（一）估价方法适用性分析及估价技术路线

估价对象所在区域类似办公房地产交易案例较多，故可采用比较法进行评估。

估价对象为办公用房，周边类似房地产出租案例较少，故不宜采用收益法进行评估。

估价对象为开发商统一开发、出售的办公类商品房，采用成本法难以对单独、个别商品房进行准确测算，故本次评估时不适合采用成本法进行估价。

估价对象作为办公房地产，目前处于已开发完成状态，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。

故本次评估时，采用比较法分别进行测算，最终确定估价对象房地产的公开市场价值。

（二）估价方法定义

比较法:选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

计算公式如下:

房地产价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数（其中房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整）。

十、估价结果

房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用比较法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一七年四月二十日的估价结果如下表：

房地产估价结果明细表

产权人

坐落

房屋所有权证号

建筑面积（m2）

土地权证号

土地使用权面积（m2）

土地使用权性质

评估市场单价（元/m2）

评估市场价值（元）（保留至百位）

张丽燕

宁波市泛亚中心22号

房权证甬海段私字第号

36.03

甬国用（2010）第号

16.21

国有出让

十一、房地产估价师

参加估价的注册房地产估价师

姓名

注册号

签名

签名日期

傅东栋

2017年4月28日

胡月桥

2017年4月28日

十二、实地查勘期

二〇一七年四月二十日

十三、估价作业日期

二〇一七年四月二十日至二〇一七年四月二十八日。

十四、估价报告有效期

本报告应用的有效期为壹年，从估价报告出具之日2017年4月28日起至2018年4月27日止，超过此期效，本次估价报告及结果自动失效。

附 件

1. 估价对象实景照片

2. 估价对象位置示意图

3. 《房屋所有权证》复印件

4. 《国有土地使用证》复印件

5. 宁波市海曙区人民法院司法评估委托书复印件

6. 估价机构企业法人营业执照复印件

7. 估价机构资质证书复印件

8. 估价师注册证书复印件

地 址: 宁波高新区星海北路35号009幢15-1

邮政编码：

三、估价目的

为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产公开市场价值。

四、估价对象

（一）案由

“（2020）浙0212评字第189号”《司法评估委托书》中记载“×××与 ×××房屋租赁合同纠纷一案”，需要确定所涉及的 ×××名下位于宁波市余姚市泗门镇泗门嘉悦城5幢1106室的住宅及其满足房屋功能正常使用的其他配套附属设施等的市场价值，故委托本公司对估价对象进行估价。

（二）估价对象范围

估价对象为宁波市余姚市泗门镇泗门嘉悦城5幢1106室的住宅房地产，产权属于 ×××单独所有。估价对象范围为其房屋所有权、出让国有建设用地使用权、固定装修及地上其他配套附属设施，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。

（三）估价对象基本状况

估价对象为宁波市余姚市泗门镇泗门嘉悦城5幢1106室的住宅房地产。估价对象位于宁波市余姚市，该区域为住宅集中度一般，商业氛围一般，地理位置一般，交通便捷度优，公共服务设施较优，外部基础设施较优，周围环境较优。证载情况见下表：

证载情况表

不动产权证

坐落

用途

建筑面积（m2)

土地性质及用途

土地使用权期限

土地使用权面积（m2)

备注

浙（2018）余姚市不动产权第号

宁波市余姚市泗门镇泗门嘉悦城5幢1106室

城镇住宅用地

168.77

国有出让住宅用地

使用期至2080年08月15日止

19.46

1.土地基本状况

（1）所在小区四至：东临红旗路；南临四海大道；西临规划道路；北临规划道路。

（2）宗地形状：估价对象所属宗地呈近似四边形。

（3）开发程度：土地开发程度达“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）及场地平整。

（4）地形、地势：属于平地，地势平坦。

（5）地质、土壤：水文状况良好，工程地质稳定，条件良好，无不良地质现象。

2.建筑物基本状况

估价对象为宁波市余姚市泗门镇泗门嘉悦城5幢1106室的住宅房地产，房屋建筑面积168.77平方米。估价对象已办理不动产权证，权证记载用途城镇住宅用地房地产估价师就业前景怎么样，实际作为住宅使用，基本情况如下：

（1）建筑结构：钢混结构。

（2）层数及层高：估价对象房屋建筑物共16层，估价对象位于地上第11层，标准层高。

（3）朝向：房屋主结构为南北朝向。

（4）装饰、装修：电梯厅、楼梯等公共区域一般装修；估价对象入户防盗门，室内为毛坯。

（5）设施设备：一梯一户，一户配有一部电梯；大楼水、电、通讯、消防、安防、管道煤气等配备齐全。

（6）新旧程度：建成年份约为2016年，现场勘察房屋整体完好房地产估价师就业前景怎么样，鄞州法院网 评估报告 （2020）浙0212评字第189号，成新度高。

3.其他附属设施

住宅小区内，服务整个住宅小区且属于全体业主所有的水、电、路、绿化、大门、围墙、物业管理用房等附属设施，其分摊价值已包含在估价对象的价值中。

4.权益基本状况

根据《余姚市不动产登记情况证明》记载，估价对象权利人为 ×××，权证号浙（2018）余姚市不动产权第号，位于余姚市泗门镇泗门嘉悦城5幢1106室的房产已抵押给中国农业银行股份有限公司宁波华侨城支行，债权金额为67万元。登记证明号为浙（2018）余姚市不动产权证明第号，抵押登记时间2018年07月31日，履行期限2017年01月24日至2037年01月24日。

五、价值时点

价值时点是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。

估价人员于2020年05月07日完成了对估价对象的现场实地查勘，基于本次为司法估价项目，根据“浙估协（2018）66号《关于印发的通知》”第十三条，价值时点一般为实地查勘日，确定价值时点为2020年05月07日(实地查勘之日)。

六、价值类型

本次估价确定的价值类型是市场价值。

市场价值是经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

房地产估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

1.遵循独立、客观、公正原则：要求注册估价师和房地产估价机构站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2.遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3.遵循价值时点原则：要求估价结果是根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4.遵循替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5.遵循最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。估价对象目前评估设定的用途，符合最高最佳利用原则。

八、估价依据

（一）国家法律、法规、规章和政策

1. 《中华人民共和国土地管理法》[主席令第28号]；

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》[主席令第72号]；

3.《中华人民共和国资产评估法》[主席令第46号]；

4.《中华人民共和国物权法》[主席令第62号];

5.《中华人民共和国合同法》[主席令第15号]；

6.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[国务院令第55号]；

7. 法办发（2007）5号《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖、等工作管理规定》；

8.相关房地产税法；

9.其他法律规定、政策文件等。

（二）技术标准、规程、规范

1.国家标准GB/—2015《房地产估价规范》、GB/—2013《房地产估价基本术语标准》；

2.GB/T 一2017《土地利用现状分类》；

3.中华人民共和国司法部令132号《司法鉴定程序通则》；

4.《房地产司法鉴定评估指导意见》；

5.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释[2018]15号）；

6.《关于印发的通知》（浙估协[2018]66号）；

7.《关于印发的通知》（法办[2018]273号）；

8.《浙江省建筑工程预算定额》、《浙江省安装工程预算定额》；

9.《宁波市建设工程造价信息》及相关工程造价资料；

10.城市基础设施建设费相关文件。

（三）不动产权利人、估价委托人提供的相关资料

1. “（2020）浙0212评字第189号”《司法评估委托书》；

2. 《余姚市不动产权登记情况证明》。

（四）其他依据

1.估价人员掌握的估价对象所在区域现行房地产市场价格相关资料；

2.估价人员掌握、收集、现场查勘的有关资料；

3.估价机构内部的数据库资料及估价相关参数。

九、估价方法

（一）根据《房地产估价规范》（GB/T -2015），通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。估价方法的选择应按照房地产估价的技术规程，根据当地房产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行估价测算。

估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘以及对周边房地产市场发展状况进行调查后，根据估价对象特点和估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，结合估价经验，经过反复研究，确定选择比较法进行估价。

（二）估价方法定义：

比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵照相关的法律法规和估价规范要求，遵循相关估价原则，本着独立、客观、公正行为准则，按照估价程序，采用合理估价方法，结合估价经验分析、测算和判断，确定估价对象于价值时点的市场价值为：RMB 132.2万元，大写金额人民币壹佰叁拾贰万贰仟元整，建筑面积单价为7833元/平方米。

备注：评估总价四舍五入至千元，单价四舍五入至元。

十一、注册房地产估价师

注册估价师姓名

注册号

签名

签名日期

×××

×××

年 月 日

×××

×××

年 月 日

十二、实地查勘期

2020年05月07日。

十三、估价作业日期

2020年05月07日至2020年05月12日。