房地产经纪人是做什么的，现在进入房地产行业还有前景吗？

最近一段时间，总是有朋友在问我：房地产还有机会吗？房地产是不是真的不行了？房地产这个行当还能继续做吗？发问的人有开发商，也有普通市民，语气中充满焦虑、不安和失望。

这让我想起仅仅在两年前，新一轮房价上涨的时刻，一些人问我的问题：房价会涨多高呢？哪里的房子最有潜力？语气中充满兴奋、期待和想象。

真是世事多变，前后不过两年时间，人们的心境、语境完全变了。说实话，过去二十年来，中国房地产起起伏伏，其间也不断有低潮出现，也有过对房地产和楼市前景的悲观情绪，但通常都不会持续太久，因为房地产形势很快就会恢复活跃，房价又开始一轮上涨，人们的心情又亢奋起来了。

但是，这次的心态低迷，似乎有点很难再起来的态势，似乎看不到新的希望了。我的感觉，有一些开发商真的想要退出房地产行业，也有很多普通市民在真的在淡出对房地产和楼市的关心。

房地产还有机会吗？

我想换一个视角分析一下房地产这个行业房地产经纪人是做什么的，也由此回答一下这个问题。我把房地产分为如下三个层次类型：

第一，基础型房地产。土地及其依附在土地上的物业，也就是房地产中的“地”和“房”，作为经济发展的基础要素，在人类进入社会分工和市场交易时代后，就具有了“产业”的功能，房地产业态出现了，土地和房产都能够在市场上进行商业化交易和价值变现。由于人们对土地和房产的需求会永远存在，因此这种市场化的房地产业态也会永远存在，由此看，未来房地产永远有机会。

第二，城市化型房地产。人类社会在最近的两百年中，随着工业化的急速兴起，出现了人口由农村向城市的大规模集聚，这就是城市化，它的重要表现形式是，城市规模越来越大，城市中间的各类功能物业形态千姿百态，商务地产、商业地产、住宅地产、产业地产、文旅地产等等交织呈现。土地和房产价格也伴随城市化过程逐步走高。目前，欧美发达国家的城市化已经完成，城市化率达到80%甚至90%以上，城市化的人口红利已经结束。中国的城市化高潮于上个世纪80年代开始，经过40年的高速发展，城市化率由不到20%迅速上升到2020年的63%，按照国际标准，中国还有将近20年的城市化人口红利期。显然，城市化型的房地产是依附在基础型房地产上面的一种特殊的房地产发展格局，是有一定的历史阶段特色的业态，它仍然有将近20年的机会。

第三，暴利炒作型房地产。可以说，这种类型的房地产是依附于城市化型房地产上面的一种扭曲性的业态，它利用了房地产发展必然伴随的货币金融扶持功能，抓住了房地产和楼市的土地和房产交易过程中的融资机会，采取了不断加杠杆的方式，使得土地和房产进入变态性的炒作流程中，地价、房价不断快速拉升，甚至出现短期内的飙升，导致房地产积累的泡沫和风险日益增大，房地产出现较大的甚至剧烈的上下波动。

中国过去的二十年，伴随着货币化改革和土地招拍挂制度，这种暴利炒作型房地产就一直存在。由于它对房地产行业和市场的巨大冲击力和破坏力，国家和各地政府以不断加码的调控政策实施对冲和压制，效果日益显现。最重要的调控政策出现在五年前的2016年，国家提出“房住不炒”的基本战略，提出了“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳策略，经过五年来的一系列调控操作，依附在城市化型房地产业态上面的暴利炒作型房地产扭曲业态开始加速萎缩，那些寄希望于这种暴利炒作的房地产机会也极大地弱化了，甚至要消失了。

当然，作为一种市场化行为，这种暴利炒作型房地产业态在未来仍然可能利用调控政策的某些漏洞随时沉渣泛起，扰乱市场，希图继续获取暴利。然而，以未来的国家经济战略导向和房地产长效机制的强大制约力，留给任何偶发性短期套利炒作行为的时间和空间都非常狭窄，暴利炒作必将遭遇严厉封杀。

看明白了吧，谈论房地产的机会，要从上面三个层次类型的房地产进行具体分析，作为常态化的土地和房产市场化交易的基础型房地产，永远存在成长和发展的机会；作为伴随快速城市化过程而形成的城市化型房地产，在中国仍然有将近20年的机会；作为在中国房地产快速发展通道中，希图利用房地产融资功能而加杠杆投机获利的暴利炒作型房地产，由于和国家经济战略相背离，由于对房地产和国家金融系统有着严重的破坏力，由于国家在政策上实施了一系列严厉的调控和打击政策，这类扭曲性的房地产态势已经大幅萎缩，甚至将要被迫退出房地产行业，这种暴利炒作型的房地产业态将最终失去在中国房地产行业和市场上的机会。

也许，很多人已经习惯了过去二十年间房地产市场充斥的暴利炒作行情，由此生成了一种“路径依赖”，似乎做房地产就要炒地皮、炒房子，没有炒作，好像房地产就失去了存在的价值。因此，他们此刻发问：“房地产还有机会吗？”其实问的是“房地产还有炒作的机会吗？”那我要明确地告知这些人：中国房地产的暴利炒作机会窗基本上关闭了，那些希图像过去二十年间那样，继续利用房地产行业和融资领域漏洞，在房地产行业和市场上翻雨覆雨、暴利炒作的人，最好还是洗洗睡吧。

房地产仍然有机会，而且机会大把，毕竟，中国的城市化挺进到80%的成熟度，还有将近20个百分点，按照一年一个点的进程，也就是还有将近20年的时间，而常态化的房地产行业发展和市场交易更会长期存在，它只是需要进入房地产的人们保持一颗平常心，就如你进入任何一类制造业和服务业一样，经营常态化生意，获取正常性收益。随着经济的增长，房地产也会生成中长期的投资价值，进入者当然会从中获取一定的中长期投资的财产性收益，但这和暴利炒作完全没有关系，同样是一种正常性、合法性的收益。

今年对房企而言最主要的有几个点。我认为第一个是控制现金流。第二个是保交付。第三个是留住团队。第四个其实是没必要来回地去瞎折腾。尤其是第四条。原有的房企在快速冲规模全国性布局的过程中，已经在建立的规范管理体系应对发展，在经营效率的手段方面已经有了很大的积累。这些东西不要因为周期性的变化而轻易的放掉它。这才是各家房企。积累的核心能力。现在看来，规模并不是唯一重要的。

关于地产，另外一个预判，这个行业没法通过内卷来获得生存。从企业的角度原来所有的主流房企在拼命的冲规模。因为一方面是品牌实力，第二个是现金流。有这两点。来支撑发展，获得资本市场的青睐和认可。所以过去的这些年，高周转下的房企能冲出来拿到下一轮门票的。

比如围绕房地产领域的物业服务，以及其他的附加价值，整个房地产产业链上的各个环节去获得利润。然后把主要的开发业务包装上市，这是常见的手段。现在行业本身没法儿再通过内部去挖潜力获得扩张。另外一方面就是从业者的角度，因为这个行业一直处在一个高压力、强工作量这样的环境下，所以呢，其实现在房地产是长期面临996或者007的，而且干不了就撤职、降薪、走人对从业者形成了巨大的压力。

这就决定了你再在这个领域继续内卷没有太大的意义。而且房地产也不是一个单纯靠加班而是靠输出价值、产能、人均效益、取得成果这么一个行业，它的特点也决定了从业者单纯地区内卷，通过我干更多的事儿并不是一个可行的路，因为之前你已经把自己的路走到极致。这就是高周转的一个本质，可是现在这个阶段。真正要看到未来，首先要穿越周期撑下去。

稳定压倒一切

而且，房地产真正的开发模式，它的金融属性。以及它的成本也决定了他没法像其他行业比如电子产品、日常消费品这样的不停的内卷降价。他的经营开发成本很大的程度上不是一个市场化的情况，他的生产要素中无论是资本还是土地，这两大块要素都没有充分的市场化，受制于政策。所以政策的指导性仍然是左右这个行业的最关键的点。例如现在房地产的信贷收紧，大家已经看到是个什么状况，你不能说房企之前的努力有效，现在就没效果，房企和从业者主观上的能动性非常重要，也有很高的能力门槛，但是政策风口一变化之后，很多努力付诸东流。

所以现在做减法，把负债降下来，控制现金流的另一方面呢就是真正地把交付交房保障好。

现在实行的都是预售制度，其实就相当于房企所有的预售款，就是你的负债。因为你要应交付的产品，从会计准则上处理上也是这样。你要交付的产品就是你的负债，因为已经把预收款拿回来了，必须兑现产品交付给客户，账上才能冲平。

而且对于下一阶段。取得口碑，品牌的稳定性。这个时候，房企对外需要展示的形象，很大程度上靠的是能不能如期保质保量的、甚至更好地去把房子交给你的客户。现在这个阶段买房的人，他真正回归居住属性，或者说客户要把资产落袋为安。这样的情况下他们能不能拿到房子、拿到的房子是什么样子就很重要，当然也包括物业服务，这就是一种全方位的硬实力。

过去高周转下某些房企房地产经纪人是做什么的，现在进入房地产行业还有前景吗？，或者说很多房企的某些项目，平时销售宣传的好好的，一到交付就是口碑急转直下，这在未来可是比现金流更容易扼制企业生存的灾难。

就像某大这样，只是上规模，那么在现在这个债务压顶的情况下，你没有能力把房子交出去。建设开发完成，没有把一个项目竣备完成，那就无法实现后续的信任。这对其他房企来说也是同样的例子，现如今的房企面临的环境还有点悬而未决的意思，还没有形成分水岭。这个时候，大家担心的是房企会不会一个接一个地出现问题。但我认为各家房企内生的这种差异还是有的。

坦率地说，做房地产你首先得会挖坑。就是咱们常说的开发项目先打地基。但是由于预售制度的，很多的项目在预售都是先挖了坑就卖。或者是建设到一定的施工进度，施工节点就开始取得预售证开始销售。

真正的完成交付才是一个关键的里程碑，而在那之前，这个预售实际上就是现金流。但是作为开发商，目前真正要做的事，摆好姿态，把坑填好，把楼盖起来，而不仅仅是你拿到了现金流再去扩张。现在是要停下来把扩张控一下。把交付，把房子盖好。这个就不仅仅是口碑，而且是稳定。稳定，压倒一切。这就是现在房企要面临的问题。

市场对行业和企业的信心，无论是资本市场、消费者、政府、供应商等利益相关的各个方面，这部分的口碑和信任度要建立起来，这是对整个房地产市场的一个挑战。某大已经给开了一个不好的头，影响这个市场的预判。这个时候就更需要其他的房企身体力行一个个项目来确保交付，比说什么都强。

房企再一个要做的应该是沉淀核心竞争力、留住人才。因为这个行业，他会回到一个常规状态。回到一个常规状态，不再像原来只是高歌猛进、快速扩张，高周转。一味地拼速度上规模。你将来回归到正常状态，仍然要建设房子、销售，所有这个专业的链条上仍然需要从业者专业能力的积累。

老生常谈的东西，但这些东西需要你的老员工——这个行业里真正核心的骨干做了这么多年的这些地产人去坚持。所以在这个时候，我认为从长期角度，房企简单粗暴的裁员是短视的。而对于地产人的角度，也没必要过分恐慌，行业目前是有挤出效应，尤其是在进入存量阶段市场的时候，但是我们仍然需要很多人去做事，并且尤其是在这个时候，要把事情做得更好。

一个企业在这个时候对外能表现出它是有能力把事做好的一个重要的表现就是：你你自己专业的队伍。尤其是全国布局的房企，结构版图跨度是非常大的，那么在整个实施落地的过程中。这些团队的人心稳不稳就非常重要。这也是真正给市场给客户信心，因为事儿还是人干的。也就是说如果只是去调整人和裁员什么的、以及资本上的腾挪，无论是消费者还是投资者都不会买账。

房企就要盖好房子，而不是去资本市场上做弄潮儿，你弄再多矿泉水和电动车概念都没用。

我在这篇文章最后要说的是，在中国，在当下，暴利炒作型房地产扭曲业态之所以必然面临大退潮，根本原因在于国家宏观经济的基本战略已经发生重大改变，对房地产、土地财政的依赖性正在大幅降低，国家正在进入科技创新战略引导的时代。常言道，识时务者为俊杰。就让房地产回归到常态化的基础型和城市化型发展通道里好了，里面仍然有很多正常的机会，而更多的关注则应该投放到未来国家经济成长的新通道里，那里有更多的机会。