店铺安全管理,在既有建筑(底商、商铺)内搭建夹层属于违建吗?

走访:临街商铺大都建夹层若开发商兴建商铺时的报建方案中存在夹层,则开发商兴建的夹层是合法的,反之,若报建的方案没有夹层的存在,兴建夹层是违法,不被允许的。对于是否可以在商铺兴建后再报建夹层的做法,对此部门回应称由于涉及安全、消防、公平等问题,原则上不受理房屋建成后再加建夹层。

事件

无锡市惠山区城市管理局接到市民投诉称,辖区内某店铺将原单层空间改造为二层空间,涉嫌违建。经查,该店铺原设计为一层,层高6米,为单层挑高空间,承租人在装修时将室内空间隔成两层。该店铺所在商业街为同一开发商开发,原始设计均为单层挑高设计,多数店铺在后期的装饰装修中,基本都增设夹层。城管部门经调查,认为该建筑为既有建筑,对单层挑高空间增设夹层的行为不涉及增建扩建行为,无需办理建设工程规划许可证,无法按违建查处。对此,相关部门就既有建筑内增设夹层行为的法律适用问题产生争议。

商铺建夹层的现象并不少见,有市民就质疑此种做法的合法性和安全性。有关部门表示建夹层需报建,否则属违法。

走访:临街商铺大都建夹层

记者看到,在跃华路一带,几乎所有临街商铺都建有夹层,有些夹层是钢筋水泥筑好的,在屋内有专门的楼梯可以上去,天花板和墙面的批荡都很细致;而大部分的五金店的夹层则相对简陋,一张铁焊的梯子爬上去,上面是用巨大的铁管架设的夹层基础,中间有石柱或者铁柱支撑着,上面摆满了各类货物,有些铁质的货物堆积起来很重。“这个很稳固的,不会有问题。”一个店铺老板告诉记者。

商家:建夹层方便生活

这些夹层究竟是怎么建成的?跃华路一家五金店的店主告诉记者,大多数夹层都是开店老板自己建的,也有些是前任经营的店家已经建好的,“我们是自己建的,已经两年多了。”这家五金店的夹层有40㎡左右,相对其他是较大的一间,上面摆放了各种货物,夹层下方有多条铁柱支撑,整个铁架结构显得挺牢固。关于是否有向相关部门报建,店主表示自己不清楚这个事。

记者了解到,跃华路上的夹层有部分是开发商在建楼的时候已经规划在内,统一向相关部门报建之后再修建。而大多数的夹层都是相对简陋的自建夹层,事先并无相关报建程序,甚至某些业主并不清楚需不需要进行报建,向什么部门报建。

有不愿透露姓名的商家告诉记者,建夹层主要是方便业主自己的生活,希望政府可以定一个标准,夹层建多高,超过多高就不行之类的。

焦点

相关部门对在既有建筑内增设夹层行为的法律适用,产生了两种不同的观点。

观点一:在既有建筑内增设夹层行为属于违法改扩建行为,应当适用城乡规划方面的法律法规。

观点二:在既有建筑内增设夹层行为是装饰装修行为学什么技能好,应当适用房屋安全管理方面的法律法规。

大部分回应:私建夹层属于违法

区国土城建和水务局相关职能科室负责人就表示,加建夹层或多或少都会影响房屋的主体结构,并且大都会对房屋的消防问题产生问题。若开发商兴建商铺时的报建方案中存在夹层,则开发商兴建的夹层是合法的,反之,若报建的方案没有夹层的存在,兴建夹层是违法,不被允许的。对于是否可以在商铺兴建后再报建夹层的做法,对此部门回应称由于涉及安全、消防、公平等问题,原则上不受理房屋建成后再加建夹层。

锡山区既有建筑安全隐患、社会监督、群众举报渠道的公告中将违法改扩建(含加层、增设夹层)等列入受理举报范围。

有关案例

1、广东嘉宝华医药集团股份有限公司与丁世杰、李玉华房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书((2020)粤04民终2346号),经审理,本院二审查明,2020年6月15日及7月10日,嘉宝华公司就涉案商铺夹层加建问题分别向珠海市自然资源局、珠海市香洲区城市管理和综合执行局、珠海市住房和城乡建设局咨询,上述三机关复函称,涉案商铺在报建时并无未设计夹层,增设夹层时亦未报建,该商铺内增设夹层不符合规划技术要求,亦不能办理规划报建手续,因此,该夹层属于违法建筑。

2、任伟泉与广州市人民政府、广州市规划和自然资源局、陈楚生房屋登记管理(房屋登记)一案行政二审裁定书((2021)粤71行终402号),2009年11月26日,原广州市城市规划局作出穗规函〔2009〕9934号,认定首层商铺夹层系违法建设,不得办理产权。

3、2022年8月19日店铺安全管理,顺德龙江综合执法办接到举报投诉,称龙江镇亚洲国际材料交易中心C区一商铺存在违法搭建夹层。接投诉后,执法人员前往进行调查核实。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《广东省城乡规划条例》第八十条、《广东省物业管理条例》第五十五条相关规定,物业管理区域内禁止违法搭建建筑物、构筑物。

结论

根据现有法律法规规定,既有建筑增设夹层由住房和城乡建设部门加强房屋安全监管和审批。

对建筑内增设夹层行为,不能单单按表面上看《城乡规划法》和《房屋装修饰条例》来定性,而是与夹层测绘面积有关,如果夹层后有增加面积的是违法行为;没增加面积的为室内装饰装修。增加面积后,该区块的容积率、建筑密度等经济指标违反了《城乡规划法》。

另外,根据《中华人民共和国建筑法》规定,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。也就是说,建筑工程经验收合格交付后,建筑工程就已完成。按照住房和城乡建设部的相关规定,除不改变房屋外形和使用性质,只涉及内部结构加固、改造和内部装饰的修缮工程外,都应当办理规划审批手续。在既有建筑内增设夹层行为,并未改变房屋外形和使用性质,仅涉及内部结构改造,是装饰装修行为,无需办理建设工程规划许可证。因此,对在既有建筑内部增设夹层行为不适用《中华人民共和国城乡规划法》。

《建筑工程施工许可管理办法》规定,工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证。《住宅室内装饰装修管理办法》规定,工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下,可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。

那么,工程投资额大于30万元或者建筑面积大于300平方米的建筑工程的装修装饰是否需要办理施工许可证呢?根据无锡市既有住宅改造和装饰装修工程建设管理有关文件的规定,住宅装饰装修行为适用《住宅室内装饰装修管理办法》。而非住宅的装饰装修分为特殊和一般两种:特殊类装饰装修需要在开工前向属地工程建设审批管理部门进行装修改造备案,不再办理施工许可证;一般类装饰装修实行装修登记承诺制度,向物业服务企业或者属地街道(社区)申请登记。

提示

在既有建筑内增设夹层行为应当加强房屋安全管理。

《无锡市房屋安全管理条例》规定店铺安全管理,在既有建筑(底商、商铺)内搭建夹层属于违建吗?,住宅装修禁止拆改房屋主要承重构件或者抗震、防火设施,超过设计标准、规范增大楼面荷载,法律、法规禁止的其他行为等危害房屋安全的行为。非住宅装修投资额或者建筑面积在国家和省规定标准以下,按照住宅装修规定执行。其他非住宅装修的管理,按照国家和省、市有关规定执行。

增建夹层必定会对现场原有消防设施进行改造。

加强房屋使用安全管理,住房和城乡建设部:进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理

为进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理,坚决遏制室内装饰装修违法违规行为,保障人民群众生命财产安全,维护社会和谐稳定,根据《中华人民共和国建筑法》《建设工程安全生产管理条例》《建设工程质量管理条例》《物业管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》等法律法规规章规定,近日,住房和城乡建设部印发《关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知》。

通知主要内容如下:

一、按照谁所有谁负责、谁使用谁负责的原则,城市房屋所有人、使用人(以下统称装修人)是房屋室内装饰装修安全管理的第一责任人,实施房屋室内装饰装修活动应当严格遵守有关法律法规规章规定,严格执行法定情形下必须委托具有相应资质等级设计单位、装饰装修企业的规定。实施房屋室内装饰装修前应告知物业服务企业或者房屋管理机构(以下简称管理单位),办理登记手续,签订装饰装修管理服务协议。按照标准规范安装空调室外机,加强空调室外机安全管理,有坠落风险的应及时加固或更换。装修人及其委托的装饰装修企业违法违规开展装饰装修活动的,要承担整改拆除和恢复工程等相关费用。禁止以下影响建筑主体和承重结构的行为:

(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;

(二)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,超过设计标准或规范增加楼面荷载;

(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸;

(四)拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

(五)其他影响建筑结构承载和使用安全的行为。

二、设计单位承揽房屋室内装饰装修设计业务时,应按照工程建设强制性标准和其他技术标准进行设计。对于法律法规规章等明确有资质要求的,要具备相应资质,不得超越资质等级承揽业务。对于设计单位超越资质等级承揽业务、未按工程建设强制性标准设计等行为,要立即整改,视情节严重程度依法依规给予罚款、停业整顿、降低资质等级、吊销资质证书等处罚,并记入企业信用档案。对负有责任的相关从业人员依法处罚。

三、装饰装修企业承揽房屋室内装饰装修施工业务时,应严格按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工加强房屋使用安全管理加强房屋使用安全管理考什么证赚钱多,住房和城乡建设部:进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理,按规定采取必要的安全防护措施保证作业人员和房屋建筑安全,确保装饰装修质量。涉及变动建筑主体和承重结构、超过设计标准或规范增加楼面荷载等情形的,未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案不得施工。对于法律法规规章等明确有资质要求的,要具备相应资质,不得超越资质等级承揽。对于装饰装修企业超越资质等级承揽业务、擅自施工变动建筑主体和承重结构等行为,要立即停工整改,视情节严重程度依法依规给予罚款、停业整顿、降低资质等级、吊销资质证书等处罚,并记入企业信用档案。对负有责任的相关从业人员依法处罚。

四、管理单位在为装修人办理房屋室内装饰装修登记手续时,要告知装饰装修禁止行为和注意事项,按照装饰装修管理服务协议约定加强装饰装修活动现场的巡查检查,发现违法违规行为的,要采取合理措施制止,并及时报告属地街道办事处、城管执法平台、有关部门或热线依法处理。对未事先告知、未签订装饰装修管理服务协议的,管理单位可依照《临时管理规约》或《管理规约》限制施工人员、施工机具、机械设备、材料等进入施工现场。对于物业服务企业未按规定告知禁止行为和注意事项、未按规定巡查检查、制止和报告的,视情节严重程度依法依规给予警告、罚款、吊销营业执照等处罚,并记入企业信用档案。对负有责任的相关从业人员依法处罚。

五、街道办事处要加强装饰装修活动的监督检查,充分发动群众监督装饰装修活动,畅通投诉渠道,及时受理群众、物业服务企业等相关报告或投诉。属于街道办事处职责范围的,要及时处理;属于相关部门职责范围的,要依法移交相关部门处理。

六、各地城市综合行政执法部门对群众和单位投诉、报告的装饰装修违法违规行为,属于本部门职责范围的,要依法予以查处;属于其他部门监管职责的,要移交有关部门依法查处。遇到阻碍执法、拒不配合执法及拒绝恢复变动建筑主体和承重结构等情况,应及时联络属地公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。对擅自变动建筑主体和承重结构造成重大安全隐患危及公共安全,涉嫌构成犯罪的,移送属地公安机关依法处理。要畅通城管执法平台运行,高效处理群众和单位投诉、报告事项。

七、各地住房和城乡建设部门要会同相关部门健全装饰装修管理制度和标准规范,建立权责清晰的接诉处置机制,加强监督管理,强化装饰装修相关企业的资质管理和指导监督,加大装饰装修安全管理所涉企业和人员的培训力度,保障人民群众生命财产安全。

八、各地要充分利用社区宣传栏、小区公示栏、电子显示屏、“两微一端”等多种形式加强装饰装修安全管理的普法宣传,提高装饰装修守法意识,树立文明装修理念,营造诚实守信、文明和谐的良好社会氛围。

–END–

资料:中国建设报

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