建设工程施工合同中的居间费标准，建设工程中“居间合同”的效力，你了解吗？

关于居间合同

居间合同，又称“中介合同”，是指中介人根据委托人的要求向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人向中介人给付约定报酬的协议。而因建设工程的复杂性和特殊性，在建设工程承发包中，居间服务也是常见现象，那么此类居间合同在法律上效力如何？

一、什么是建设工程居间合同？

建设工程居间合同，是居间合同的其中一种类型，发生在建设工程领域，是居间人与委托人（施工单位）签订的关于提供建设工程承建信息以及协助建设工程承包合同签订的服务合同。

因建设方所发布的招标信息受发布时间、地点、方式的制约并非众所周知以及部分工程并不需要进行招投标等因素影响，居间人可利用自己的个人信息、人脉资源等为施工单位提供建设工程信息，协助施工单位与建设单位签订工程承包合同。

二、建设工程居间的合同效力

原则有效，例外无效。

对建设工程领域的居间行为，我国法律、行政法规并无禁止性规定，并未禁止建设工程招投标过程中不得有居间行为，即使是公开招投标项目，其招标公告为公开信息，但公开信息也并非是众所周知的，仍然存在向他人告知招标信息的可能性，建设工程居间行为也不必然违反了《招投标法》公开公平公正的原则，若该居间合同没有其他效力上的瑕疵，则该合同有效。

（一）合同有效条件

1.居间合同主体适格

建设工程居间合同中建设工程施工合同中的居间费标准，建设工程中“居间合同”的效力，你了解吗？，对于居间人的身份、资质没有规定，自然人、法人等均可成为居间人，并未强制性地要求其具有居间服务资质。

但对于想要承揽工程委托人的身份则有限定，委托人必须符合《中华人民共和国建筑法》的规定，具有相关的工程施工资质。若委托人不具备施工资质，居间人的居间行为违反了法律、行政法规的强制性规定，该居间合同无效（但针对委托人无资质，居间行为促成的合同属于违法分包、转包、挂靠等情形时，仍有极少部分法院基于各种考量，判决居间合同有效，如（2017）苏13民终1122号赵祥林与徐习刚、徐太龙居间合同纠纷）。

2.居间行为是双方真实意思表示，不存在欺诈、重大误解等情况。

居间行为是居间人与委托人针对如何提供建设工程居间服务、居间费用比例以及支付方式等与建设工程居间有关内容达成合意后进行的民事法律行为，双方意思表示一致且真实。若双方的居间合同并非真实意思表示（如借居间合同名义行行贿之实）或存在欺诈等情况，该居间合同可能无效或者可被撤销，双方一旦产生纠纷，对于施工单位来说，又是一笔麻烦事。（2017）浙0681刑初627号骆建东、蒋传通诈骗案，便是一起居间人打着给施工单位承揽工程的名义建设工程施工合同中的居间费标准，实施诈骗谋财的“建筑居间”典型案例，最终受损最大的仍是施工单位。

3.居间合同不违反法律、行政法规强制性规定

建设工程领域对于工程的承建以及工程的招投标有具体的明文规定，如全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目等法律规定必须招投标的工程建设项目，即使是居间也不能跳过该招投标步骤，与建设单位或者促成施工单位与建设单位进行实质性内容洽谈，并且不得违反《招投标法》第5条公开公平公正原则，在居间合同中约定保证中标或者保证双方签订工程承建合同，否则该居间合同会因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，该居间行为亦无效。

案号：（2013）民提字第92号

哈尔滨金鑫建筑工程有限公司与王长柱工程信息费纠纷再审民事判决书

裁判要旨：

涉案工程属于按规定必须进行招标的工程，王长柱介绍涉案工程给金鑫公司，金鑫公司直接规避了建设工程的招投标程序与顶豪公司签订了《建筑工程承包协议书》及《建筑工程施工合同》，并承诺付给王长柱46万元工程信息费，违反了《中华人民共和国招标投标法》《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，其与金鑫公司约定借此收取工程信息费，不受法律保护。

（二）无效的情形

主要无效情形有以下几种：

1.居间人给没有建筑资质的单位及个人，介绍承揽建设工程的；

2.居间合同内容违反了《招投标法》第五条的公开公平公正原则，约定保证承建、保证中标等内容的；

3.居间人介绍的项目必须招投标，工程合同双方未履行正式招投标手续，签订施工合同的；

4.居间人撮合投标方与招标人进行实质性谈判的；

5.居间人协助投标方围标、串通投标的。

三、建设工程居间的合同无效法律后果

根据《民法典》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”

在司法实践中，通常认为建设工程居间合同无效，居间人的居间费用不受法律保护。委托人已经支付居间费用的，可以请求居间人返还，若委托人未支付居间费用的，居间人无报酬请求权。但若委托人对于居间合同无效有过错的学什么技能好，应当赔偿居间人因此所造成的损失，包括为了促成居间行为所支出的费用等。

四、总结建议

在建筑工程领域，居间行为并未被现行法律所禁止，但双方签订居间合同时要注意内容符合规范，不违反法律、行政法规的强制性规定。

建设工程质量评价标准，《关于明确建设工程质量问题处理有关规定的通知》穗建质监字[2013]12号

穗建质监字[2013]12号

关于明确建设工程质量问题处理有关规定的通知

各部室：

为统一我站质量问题的处理程序建设工程质量评价标准，《关于明确建设工程质量问题处理有关规定的通知》穗建质监字[2013]12号，规范质量问题处理，确保质量监督到位，对质量问题处理作如下规定：

一、定义

建设工程质量问题是指在质量监督过程中发现的或者由检测监管系统上传不满足标准、规范或相关文件要求的质量缺陷和隐患，分为严重质量问题和一般性质量问题。

严重质量问题是指影响结构安全或重大使用功能的质量缺陷，具体分为：1.桩身完整性为Ⅳ类桩；2.桩基础静载试验、天然地基或复合地基压板试验最大试验荷载不满足要求；3.桩底沉渣超出规范允许偏差；4.持力层不满足设计要求；5.混凝土强度（抗压试件、回弹法检测、钻芯法检测）低于设计强度5MPa以上。

一般性质量问题是指除上述质量问题外影响工程质量的工程质量缺陷或隐患。

二、质量问题处理原则

质量问题处理原则是依据工程建设标准、规范及有关规范性文件，消除质量隐患和缺陷，确保结构安全。一般性质量问题由监督部室负责督促建设各方处理；严重质量问题由站统筹督促建设各方处理，具体由站总工程师组织，技术管理部经办，监督科室参与处理。

质量监督过程中发现的质量问题由监督员3天内录入监督办公网络系统并上报；检测监管系统反映的不合格情况通过网络系统直接上传。上述两类质量问题系统自动汇总于站总工程师的监督管理系统页面。站总工程师根据质量问题的严重程度，对质量问题依据上述质量问题处理原则委派给相应的部门，各部部长再分配给具体经办人进行处理。

为强化工程质量的过程监督，确保结构安全，杜绝地基基础隐蔽后仍还存在质量隐患并增加质量问题处理的难度，地基基础隐蔽前必须办理地基基础初步验收。工程项目监督科室的部门负责人应参加验收监督。初步验收必须经监督员和部门负责人认可有效，地基基础方可进行后续施工。

典型质量问题的具体处理原则见附件。

三、质量问题处理程序

（一）一般性质量问题

1. 监督员收到委派的质量问题后，根据质量问题的相关资料起草“建设工程质量监督执法通知书”（以下简称“抽查通知书”），下发建设、施工、监理等单位，并经各单位的项目负责人或其单位授权的相关人员签认。抽查通知书应明确告知在规定的期限内提交扩大检测方案、质量问题处理方案和原因分析报告。不按规定提交的，由部室负责人约谈责任单位负责人，约谈后仍不按规定提交的，上报责任单位不良行为。

2.复检结果或设计复核意见作为质量评价依据。

3.当复检或扩大抽检的结果不满足设计要求时，监督员应责成建设单位组织施工、监理、设计、勘察等单位研究进一步的处理方案和措施，进行闭合处理。

4．所有初检、复检、扩大抽检未达到设计要求的检测结果应经设计复核验算。当设计复核不满足结构安全要求时，应进行加固补强，设计复核验算意见、加固补强施工图都必须经原施工图审查机构审查合格，方可交付使用。

5．为快捷、简单地处理质量问题，一般质量问题的处理程序可以简化，可由监督员根据现场的实际情况，督促项目部拿出处理方案，经监督员或部门负责人认可后，即可按方案处理。处理完成后，按程序向部门负责人和站总工程师申请结案，总工程师对质量问题处理情况进行程序性审查。

（二）严重质量问题

1.经办人收到委派的质量问题可采取下列方式督促建设各方处理质量问题：

（1）由监督员通知建设单位将相关设计文件、检测资料和质量问题初步原因分析报告报送我站。经办人根据质量问题的相关资料起草“责令整改通知书”或“质量异常情况通知书”（以下简称“通知书”），下发建设单位，并抄送施工单位和监理单位，责令建设各方整改相关质量问题，并提交质量问题原因分析报告和处理方案。

（2）“通知书”准备好后，由监督员通知工程项目的总监理工程师或监理单位授权的总监代表在2天之内到我站领取并签收。同时由总监理工程师或总监代表将“通知书”转交项目经理和建设单位项目负责人。通知书应明确告知在规定的期限内提交扩大检测方案、质量问题处理方案或原因分析报告。不按规定提交的，由部室负责人约谈责任单位负责人，约谈后仍不按规定提交的，由监督员上报责任单位不良行为。

（3）经办人可根据需要组织建设、施工、监理、设计、勘察、检测等单位召开专题会，各单位的项目负责人、公司技术负责人应参加会议。会议主要是对各方提出要求，明确各方责任，要求建设各方分析质量问题产生的原因，研究处理方案，并由监理单位形成书面的会议纪要分发参会单位。

2.在质量处理过程中若需停工、上报不良行为或其他行政处罚，由相应监督科室负责处理。

3.监督员按通知书或会议纪要的质量问题处理时限，督促建设各方在规定时限内提交分析报告、复检或扩大检测方案以及质量问题的处理方案。监督员收到检测方案或处理方案后应对其规范性、符合性和程序性进行初审并报部室负责人审查；监督部室审查后报技术部审核、总工程师审批。技术部汇总各审查环节的意见反馈给监督员，监督员负责督促建设各方结合我站意见，完善检测方案及复测工作。

4.复检结果作为质量评价依据。当扩大抽检的结果满足设计要求时，对于初检不满足设计要求的结果由设计单位进行复核验算学什么技能好，按设计意见进行处理。

5.当复检或扩大抽检的结果不满足设计要求时，应组织建设、施工、监理、设计、勘察研究进一步的处理方案和措施。

6.所有初检、复检、扩大抽检未达到设计要求的检测结果应经设计复核验算。当设计复核不满足结构安全要求时，应进行加固补强，设计复核验算意见、加固补强施工图都必须经原施工图审查机构审查合格，方可交付使用。

7.复检或扩大检测、加固补强施工以及专项验收等质量问题处理过程中的质量监督由相应的监督部室负责。

四、质量问题结案

当质量问题处理完结后，经办人应收集会议纪要、检测方案、检测报告、经施工图审查合格的设计复核意见或设计文件、加固补强的资料等技术资料报站总工程师申请结案。严重质量问题的结案资料由技术部整理后移交给相应监督部室保管，并办理移交签收。所有质量问题的处理资料作为质量监督的重要技术资料归入监督档案，由监督部室妥善存档、保管。

五、本规定未尽事项或与相关标准（规范）有冲突的，从其标准（规范）规定。

附件：典型质量问题处理的基本原则

广州市建设工程质量监督站办公室2013年03月01日

附件：

典型质量问题处理的基本原则

一、地基基础

总的来说，应在分析产生质量问题原因的基础上提出验证检测、扩大检测及处理方案，严格执行《关于建筑工程地基基础检测工作的通知》（穗建质[2010]574号）的相关规定，扩大抽检的数量宜按不满足设计要求的桩数加倍扩大抽检。同时对于检测结果不满足设计要求的，应提交给设计单位，由设计单位提出相关的处理意见。

典型质量问题的处理建议如下：

（一）桩身质量为Ⅲ类或Ⅳ类

低应变法或超声波法检测，如果桩身质量为Ⅲ类或Ⅳ类，可采用钻芯法或高应变法进行验证检测建设工程质量评价标准，进一步确定桩身缺陷对基桩承载力的影响程度。

当检测结果不满足原设计要求时，应在同一桩型、同一施工工艺范围内的桩进行扩大抽检。扩大抽检应采用原来的检测方法或准确度更高的检测方法。当因未埋设声测管而不能采用声波透射法扩大抽检时，应采用钻芯法。

（二）混凝土强度不满足设计要求

当混凝土抗压强度试件不满足要求时，应采用钻芯法对该试件所代表的基桩进行检测法检测，检测结果作为质量评价的依据。

当钻芯法检测结果不满足设计要求的，应在同一批浇筑混凝土的桩中进行扩大抽检。

（三）承载力不满足要求

当桩基础承载力检测、平板载荷试验、锚杆抗拔检测结果不满足设计要求时，应在分析原因的基础按不满足设计要求的数量加倍扩大抽检。

（四）持力层不满足设计要求

应仔细查阅、认真研究勘察报告或超前钻报告，分析建设各方验桩的过程和程序，有针对性地提出扩大抽检的方案。

二、混凝土结构

（一）混凝土抗压试件不满足设计强度等级

当混凝土抗压试件不满足设计强度等级时，先按《混凝土强度检验评定标准》进行该强度等级的评定，当评定合格时，在出现试件强度不满足设计要求的检验批中利用回弹法或钻芯法抽取1-2组结构实体质量检测，该检测可作为分部验收时结构实体质量检测的资料。当评定不合格时，应对出现问题的检验批进行批量评定检测。对于强度等级大于C50的混凝土构件，应采用钻芯法批量评定，抽检不少于15个芯样；对于强度等级不大于C55的混凝土构件，可采用回弹法抽取不少于30%的构件进行批量评定。

（二）结构实体质量检测强度不满足要求

1.当结构实体质量检测结果与设计强度相差在5MPa之内，监督员可根据现场混凝土结构的施工质量状况，采取设计复核、扩大检测、批量检测等方法进行处理，但事先应将处理方案报部室负责人确认。

2. 当结构实体质量检测结果超出设计强度5MPa以上，应在出现问题的检验批中进行批量检测。批量检测的数量应满足相关规范的要求：当设计强度≥C55时，采用钻芯法进行批量复检，同一检验批内钻取芯样不得少于15个；当设计强度≤C50时，采用回弹法或超声回弹综合法进行批量复检，每检验批检测数量不得少于该批构件总数的30％，且不得少于10件。当检测条件与测强曲线的适用条件有较大差异时（如碳化深度大于2mm），采用混凝土钻芯法进行修正检测，钻取芯样数量不应少于6个。

3.当钻芯法或回弹法复检结果满足设计要求时，设计单位应对初检不满足设计要求的结果进行复核验算。

4.当钻芯法或回弹法复检结果与设计强度相差一个等级以上（＞5MPa），应对该强度等级所涉及相邻或重要的两个检验批（楼层）进行批量检测，其他检验批每个楼层随机钻芯抽查一组，待检测结果出具后决定后续工程质量处理。

当钻芯法或回弹法复检结果与设计强度相差一个等级之内（≤5MPa），可对其进行设计复核处理。

5.由于离散性较大，钻芯法或回弹法检测不能给出批量评定值时，如果检测结果都大于设计强度，可不再进行扩大检测；否则应在出现问题的检验批进行全数检测，按单个构件进行处理，同时应对该强度等级所涉及相邻或重要的两个检验批（楼层）进行批量检测，其他检验批每个楼层随机钻芯抽查一组，待检测结果出具后决定后续工程质量处理。

6.所有未达到设计要求的检测结果应经设计复核验算。当设计复核不满足结构安全要求时，应进行加固补强，设计复核验算意见、加固补强施工图都必须经原施工图审查机构审查合格，方可交付使用。

广州市建设工程质量监督站2013年03月12日发布