房地产估价师案例，2022年房地产估价师考试教材解析—《房地产估价基础与实务》

请在我的网校我的家中查看

法规政策

原理方法

房估实务

土估实务

2022年房估《房地产估价基础与实务》教材解析

一、2022 年房地产估价师考试时间为 11 月 12 日、13 日。

二、新四科题型题量

三、房地产估价基础与实务题型题量与答题要求

1.不定项选择题 选择题考点比较分散，我们在复习中把基础考点掌握扎实。

2.综合分析题（也属于不定项选择） 综合分析题会有一个文字背景房地产估价师案例，每个背景出 5 个题目，2 个综合大题，共 10 个小题。

3.计算题 （难度较大） 开发经营与管理内容（现上编第四章、第五章的内容）

4.问答题 在 2021 年土估直播课的时候王老师就做出推断：因为是第一次考试，而且主观题偏多，考试一定不会很难的，如果考试把所有考生都难住了，所有考生都无法下笔，写不出一个字来， 那么这个考试是非常失败的。因此简答题应该是估价师日常工作中经常接触到的问题。

5.指错题 如果在房地产相关规程中明确规定了要有的东西，估价报告中没有，或者与规程中的不一样，就是非常明显的错误 这种题型的应对方式叫“按图索骥”房地产估价师案例，2022年房地产估价师考试教材解析—《房地产估价基础与实务》，即把规程中常见的错误列出来，在考试题中寻找对应 即可。

四、2022 年各科主要变化

法规政策：变化不大，增加了土估的法规

原理方法：增加 2 章土地估价方法

房估实务：原来 3 个考试科目整合在一起：案例分析+开发经营与管理+相关知识，尤其前两科保留的是最重要也是最难的内容。部分相关知识+开发经营精华核心部分内容（上编），案例分析核心内容（下编）。

土估实务：大纲、10 个规程（主要是城镇土地估价规程和农用地估价规程）、3 本参考书。

五、具体变动情况

《房估实务（上编）》摘选自21年《开发经营》及《相关知识》

第一章

本章对应 21 年《相关知识》的第三章、第四章，整体变动较大。

第二节到第七节，整体变动

第二章

本章对应 21 年《开发经营》的第三章、第十章

第一节 增加“房地产开发主要类型”

第五节“开发商定价方法”进行增加修改

第六节 增加例 2-3、2-4、2-5

第三章

本章对应 21 年《开发经营》的第二章、第四章

1.新增“房地产市场的要素”相关内容

2.新增例题

3.对于“（一）市场调查的内容”整体变动

4.第 213 页“二、房地产不同营销阶段的调查内容”整体新增

5.教材 P238-P243 整体变动

第四章

第一节：对应 2021《开发经营》教材“第一章第一节 投资与房地产投资与第二节 房地 产投资的形式和利弊”内容。

1.将 2021 教材第一节“二、房地产投资概述”中的 “（四）房地产投资的作用”相关内容 删除。

第二节：对应 2021《相关知识》教材“第十一章第二、四、五、六节”内容

1.“（一）会计假设”、“1.会计主体”、“4.货币计量”、“（二）会计基础”下的相关内容有变 动。

2.“二、会计信息处理程序”中的“（二）会计计量～（四）会计报告”下的内容整体变动。

3.“三、会计要素与会计等式”中“（二）会计等式”下的内容整体变动。

4.“四、会计报表”中“（一）会计报表及其作用～（五）现金流量表”下的内容整体变动。

5.新增“（六）所有者权益变动表”内容。

第三节：对应 2021 教材《开发经营》“第五章第一节 现金流量”

1.无变动

第四节：对应 2021 教材《开发经营》“第五章第二节 资金时间价值”

1.无变动

第五节：对应 2021 教材《开发经营》“第五章第三节 资金等效值与复利计算”。

1.内容基本没变化，只例题变化。

第五章

第一节，对应《开发经营与管理》第六章 经济评价指标与方法前五节的内容。例题发生变 化，其他基本无变化。

第二节，对应《开发经营与管理》第七章 风险分析与决策的内容，整体修改。

第三节，对应《开发经营与管理》第六章第六节 房地产投资方案经济比选。新增较多详细 拓展内容。

第四节，对应《开发经营与管理》第八章 房地产开发项目可行性研究。

五、房地产开发项目财务报表的编制表述变动，现金流量表中的项目变动；

六、可行性研究报告的撰写中新增可行性研究报告编制的工作步骤。

《房估实务（下编）》摘选自 21 年《案例分析》

第六章

本章对应《案例分析》第二章

第一节，描述略有修改，【案例 6-1】题目数据变化。

第二节，描述基本没有变化，【案例 6-2】题目数据变化较大。

第三节，描述略有修改，【案例 6-3】题目数据变化。

第四节，描述略有修改，【案例 6-4】题目数据变化。

第五节，新增黑体字二、三、及相关描述，【案例 6-5】题目数据变化较大。

第六节，描述略有修改，【案例 6-6】题目数据变化微调。

第七节，描述略有修改，【案例 6-7】题目数据变化微调，原【案例 2-8】删除。

第七章

本章对应《案例分析》第三章

1.新增“第六节 房地产税收估价”

2.新增“第七节 房地产租赁估价”

第八章

本章对应《案例分析》第一章

1.房地产估价文件的种类及作用 有变动增加

2.房地产估价报告写作要求 变动，增加“合理”要求

3.估价假设增加（6）历史存在假设、（7）其他按特殊假设；“估价报告使用限制”变动

4.案例 8-4 调整

5.整体新增“一、估价委托书”

第九章

整章新增

2022 年房地产估价师 《房地产估价基础与实务》零基础预习1.房地产估价师新政要点从1995 年起，国家开始实施房地产估价师执业资格制度。房地产估价师执业资格实行统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人力资源部和住建部、 自然资源部共同组织实施，原则上每年举行一次考试。2021 年1 月12 日，公布最新版《国家职业资格目录》。专业技术人员职业资格共58 项（其中准 入类31 项，水平评价类27 项）。第1 页 2022 年房地产估价师 《房地产估价基础与实务》零基础预习建筑、房地产领域的准入类证书职业资格名称实施部门消防工程师应急管理部、人力资源社会保障部建筑师全国及省级注册建筑师管理委员会监理工程师住建部、交通运输部、水利部、人力资源社会保障部房地产估价师住建部、自然资源部、人力资源社会保障部造价工程师住建部、交通运输部、水利部、人力资源社会保障部建造师住建部、人力资源社会保障部注册安全工程师住建部、人力资源社会保障部勘察设计注册工程师住建部、人力资源社会保障部考前更多更全更快资料-职称考试微信 一手更新谨防倒卖2021 年10 月15 日，住房和城乡建设部、自然资源部印发了两个重要文件（建房规〔2021〕3 号）， 房地产估价师步入一个新的发展阶段。

《房地产估价师职业资格制度规定》《房地产估价师职业资格考试实施办法》第2 页 2022 年房地产估价师 《房地产估价基础与实务》零基础预习2021 年10 月18 日住房和城乡建设部办公厅、自然资源部办公厅关于2021 年度房地产估价师职业 资格考试有关事项的通知（建办房函〔2021〕422 号）2021 年10 月19 日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布房地产估价师职业资格全国统一 考试大纲 （2021）第3 页 2022 年房地产估价师 《房地产估价基础与实务》零基础预习要点一：房地产估价师、土地估价师两师整合，二证合一，执业范围扩大、含金量提高新政实施后取得房地产估价师职业资格，可以依法从事房地产估价业务和土地估价业务，签署房地 产估价报告和土地估价报告。要点二：原证有效，执业范围不变■原房地产估价师资格证书和原土地估价师资格证书效力不变。■同时取得上述两本证书的人员，可直接换领新房地产估价师职业资格证书。■具有单证的人员，考新房地产估价师证书时，可以免考一门实务课。要点三：报考条件放宽，报考机会增大具有高等院校专科以上学历的公民可报考房地产估价师职业资格考试，取消了原来比较严苛的专业 要求及工作年限的要求。

考前更多更全更快资料-职称考试微信 一手更新谨防倒卖要点四：考试科目变为新四科考试科目考试时间题型总分房地产制度法规政策2.5 小时客观100房地产估价原理与方法2.5 小时客观100房地产估价基础与实务2.5 小时客观+主观100第4 页 2022 年房地产估价师 《房地产估价基础与实务》零基础预习土地估价基础与实务2.5 小时客观+主观100所有考试科目均采用闭卷、纸笔考试。要点五：合格成绩滚动周期延长根据合格成绩管理滚动有效期限与应试科目数量一致的原则，将成绩滚动周期由2 年调整为4 年。要点六：成绩保留与科目对应2020 年取得房地产估价师考试部分科目合格成绩的，其保留成绩按照下表对应关系转换至新科目。 2021 年因疫情等原因造成本年度延考，或者考生根据自身情况未报名的，其2020 年度的保留成绩顺延 至2022 年。原考试科目新考试科目房地产基本制度与政策房地产制度法规政策房地产估价理论与方法房地产估价原理与方法房地产开发经营与管理房地产估价基础与实务房地产估价案例与分析要点七：新四科题型题量不定项 综合题型科目单选 多选计算题 问答题 指错题选择题 分析题4 大题20房地产制度法 60 题 40 题小题规政策30 分 40 分三种题型（全部30 分客观）4 大题20房地产估价原 60 题 40 题小题理与方法30 分 40 分30 分2 大题10房地产估价基15 题2 大题 2 大题 1 大题小题础与实务15 分20 分 20 分 30 分五种题型（客观+15 分主观）2 大题10土地估价基础15 题2 大题 2 大题 1 大题小题与实务15 分20 分 20 分 30 分15 分要点八：房地产估价基础与实务题型题量与答题要求序号 题型 题数 分值题型说明不定1 项选 1515 每题的多个备选答案中有1 个或1 个以上正确答案择题综合 2 大题每小题1.5 分。

每小题的备选答案中有1 个或1 个以上符合题意。2 分析 10 小 15全部选对的得1.5 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确题 题的，选对两个及以上选项得0.5 分3 计算 2 大题 20要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式：只有第5 页 2022 年房地产估价师 《房地产估价基础与实务》零基础预习题计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2 位。请在答题纸上作答问答42 大题 20根据所给的材料内容，简明扼要回答相应问题题指错房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的10 处，每指明151 大题 30题处错误得3 分，本题全对得30 分。请在答题纸上作答合 计100要点九：房地产估价基础与实务三科内容浓缩、提炼新的《房地产估价基础与实务》是原来三科重要内容的结合。案例分析+开发经营与管理+相关知识， 尤其前两科保留的是最重要也是最难的内容。2.房地产估价师考试新政影响影响一：报名人数将会井喷式增长。■双师整合，两证合一，含金量提高房地产估价师资源，2022年房地产估价师《房地产估价基础与实务》.pdf 13页，职场认可度高，持证意愿提高。■原单证持证人补齐双证。■报名条件放宽，不限专业不限工作经验，大批职场新人具备报名条件。

考前更多更全更快资料-职称考试微信 一手更新谨防倒卖影响二：考试难度增大■整合教材，保留核心内容，删除枝节内容。■题型多样、题量增加，考试覆盖面广，尤其是不定项选择题增大了难度。■注重实践的应用，综合分析等题目使试题更灵活多变，需要对知道点综合理解应用，死记硬背解 决不了问题。每年取得房地产估价师资格的人数基本维持在3000 人左右。通过率10%左右。年份全科通过人数第6 页 2022 年房地产估价师 《房地产估价基础与实务》零基础预习影响三：竞争加剧■报名条件放宽，刚毕业的职场小白考试有优势。■绝对趋势方面，考试已进行了近二十年，进入成熟期，成熟类的考试的共性是相对难、绝对广。■相对竞争方面，由于房地产整体市场状况不佳，大批的地产人在谋生存谋发展，急于提高自己的 核心竞争力，对考试的重视程度加大。

报名人数会增加，且真正刚需参考比例增加，考试竞争将加剧（玩 命学的人多了，打酱油的人少了）。影响四：催生专业跨界组合专业技术人员向精、尖方向发展的同时，又重注跨界知识互补。房地产估价师＋律师造价工程师＋律师房地产估价师＋造价工程师房地产估价师＋资产评估师房地产估价师＋咨询工程师我国房地产市场在高速发展了近20 年后，由房地产黄金进代步入白银时代房地产估价师资源，从房地产增量市场逐 步进入存量资产为主的时代，从房地产税提上立法日程就可以看出这种趋势。房地产估价师必定成为职场新贵。3.高效备考建议一个没有规划的人生，大多会随波逐流第7 页 2022 年房地产估价师 《房地产估价基础与实务》零基础预习 一场没有规划的考试，注定需再来一次 报考科目搭配 报一门（不建议） 报两门 报三门 报四门（建议） 尽可能一次通关 ●全职考试的、学习时间比较充裕的或者基础比较好的考生可以考虑报考全科。 ●一鼓作气，再而衰，三而竭，不要把考试搞成慢性病。 难度排序：实务-估价原理与方法-制度法规政策 基本原则是，在考实务之前，一定要学完估价原理与方法。第一年第二年●房地产制度法规政策 方案一●估价原理与方法●土地估价基础与实务●房地产估价基础与实务●房地产制度法规政策●房地产估价基础与实务 方案二●估价原理与方法●土地估价基础与实务 复习顺序 ■先听课再看书，比先看书再听课更有效。

■你不知道哪些可能考哪些不考，你看的时侯平均分配了精力和时间，得不偿失。 ■读教材要精读与泛读相结合，不要为了看到一个偏题考点多花5 天时间，不值得。第8 页 2022 年房地产估价师 《房地产估价基础与实务》零基础预习 复习内容 重点须突出，抓西瓜丢芝麻 重点恒重 重点培养比普遍撒网更有效。 学会主动放弃 复习不能面面俱到，事无巨细。 重点范围不能太小 绝对广的命题趋势，重点的基数要扩大。 复习关键 做什么题？历年试题+教材中的例题 通过做题，才能加深对知识点的理解，才能帮助记忆，才能查漏补缺，才能对知识融会贯通。 做错的题要标记，到临考前冲刺阶段只做错题库。 计算题一定要亲自动笔计算，提高答题逻辑性，提高计算的熟练度，控制好计算题的时间。 要认真做题，不要仅看题，尤其不要直接过答案 要看历年试题涉及的所有知识点。 错的备选项，错在哪里，正确如何表述。 临考前几天再看一遍错题库。 重要时间节点第9 页 2022 年房地产估价师 《房地产估价基础与实务》零基础预习复习时间计划班次特点介绍班次内容零基础预习梳理学习思路，明确各章重点，介绍学习方法教材精讲紧扣教材大纲，逐章系统讲解习题强化剖析解题思路，掌握做题技巧模考密钥精讲模拟试题，识别考试陷阱临考串讲梳理重要考点，预测命题方向复习时间计划第10 页 2022 年房地产估价师 《房地产估价基础与实务》零基础预习科目主要章节4.学习方法考前更多更全更快资料-职称考试微信 一手更新谨防倒卖授之以鱼，未若授之于渔考生的苦恼：不知道如何入手，拔剑四顾心茫然。

课一听就懂，题一做就错，会但做不完。听的懂，但考点太多，记不住。计算题背了一堆公式但不会做；问答题答了满满的却拿不到分；指错题不知道怎么下手。学习方法分享梳理法理清知识脉络，形成知识框架体系，由宏观到微观的学，先框架，后细部 （先理清知识脉络，再去 记考点内容）第11 页 2022 年房地产估价师 《房地产估价基础与实务》零基础预习梳理法示例－资金等效值与复利计算资金等效值换算（3264）·P：现值3 个值·F：终值·A：年值·利率（i）2 个因素·计息期（n）·现值换算为终值P～F·终值换算为现值F～P·年值换算为终值A～F6 种基本换算·终值换算为年值F～A·年值换算为