房地产估价师几年通过，房地产估价司法鉴定若干问题探讨

房地产估价司法鉴定是指在诉讼活动中房地产估价机构运用房地产估价的专门知识和技能对房地产价格进行评估并出具报告的活动。当前，各类经济纠纷、法院执行等各类案件中大量涉及到房地产价格问题，都需要房地产估价机构进行司法鉴定。而在这些案件中，涉案房地产价格一般都是诉讼各方最为关注的焦点问题，这使得房地产估价司法鉴定工作难度会远远高于其他类型的房地产估价。以下就房地产估价司法鉴定工作中常见问题提出建议供各位同行参考

首先，司法鉴定涉及的房地产评估具有特殊性。它首先是一种司法鉴定行为房地产估价师几年通过，房地产估价司法鉴定若干问题探讨，是司法鉴定机构接受委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。其次才是房地产价格评估行为，是具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关、公民、法人或其他组织的委托，派出具有司法鉴定人资格的房地产估价师估算、判断估价对象房地产在估价时点的客观合理价格或价值的活动。由此可见，司法鉴定房地产评估活动中，房地产估价师除遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。实际工作中，司法鉴定房地产评估主要为确定房地产拍卖底价、确定抵债协议金额、延迟履行的执行等目的服务。

第二，由其特殊性决定房地产估价师在执业过程中应充分认知司法鉴定房地产评估业务的严肃性，从前期现场勘查、房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细节上都不能有半点疏忽。评估工作的微小瑕疵可能轻则延误法院的执行程序，重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失。比如当法院通过摇号确定评估公司后，评估公司没有特殊原因应该立即承接业务，并在工作中与委托法院保持联系，在合理时间内完成评估工作；同一项目尽量不更换估价师，保证评估工作的连贯。

另外，在现场勘察时估价人员一定要认真对待，严格按照估价程序作业。如最基本的应按照约定准时到达现场；当事人不予配合不能入户勘查、拍照时，应及时与委托法院联系、沟通情况，以便尽早想办法解决问题；现场勘察应该细致，避免出现漏评现象；评估公司最好派两名估价人员进行现场勘查，并保证现场勘查人员与评估报告的签字估价师一致。

第三，关于评估报告的具体内容，是双方当事人最关注的部分。评估公司出具的估价报告应语言清晰明确，没有错别字；评估依据充分，提供对委托方有价值的参考信息；价格内涵准确；最终价格水平客观合理；报告附件全面，所附照片应为彩色；另外报告中注明的提交报告时间应与实际交付报告时间一致。

第四，评估机构在工作中应与委托法院相互配合，积极做好各个环节的工作。如目前一般由评估公司持法院提供的相应证明材料到房屋、土地行政主管部门落实房地产权属的工作，但有的区、县房屋、土地行政主管部门不对评估公司提供这项服务，给房地产权属认定工作带来不便。如果北京高级人民法院能与市一级的房屋、土地行政主管部门协调这项工作，具体操作仍由评估公司来做，权属认定工作将更为顺畅。

第五，房地产估价司法鉴定，其鉴定全过程可分为接受鉴定委托、收取鉴定费用、实施鉴定过程、得出鉴定结论、鉴定结论质证、鉴定结论复核六个阶段。

1、接受鉴定委托

估价机构接受委托需慎重，需事先评估鉴定风险。因为鉴定一般是在双方当事人发生争执以及司法机关难以判断时才需作出的。鉴定机构需在了解案情的基础上初步评估鉴定风险，并根据自身的独立性及能力考虑是否接受该委托；然后与法院等委托机关签订业务协议书，需对委托方、当事人、鉴定机构等各自应享有的权利和应承担的义务予以明确。

2、收取鉴定费用

估价机构承接抵押或咨询等评估业务，一般习惯于先出报告后收费。但在房地产估价司法鉴定过程中，为避免因当事人对鉴定结论或案件判决不满意拒交评估费，估价机构应在鉴定工作开始前收取鉴定费。但对于贫困当事人付费的鉴定案件，估价机构也要建立“鉴定救济”制度，免除委托当事人的全部或部分鉴定费，承担专业机构的社会责任。

3、实施鉴定过程

实质上就是收集鉴定证据和进行估价测算的过程，是鉴定工作的关键环节。估价机构承接业务后，组建鉴定项目小组，各成员在充分了解案情的基础上房地产估价师几年通过，根据鉴定要求，结合案件本身进行分析，并进行仔细的现场勘察和市场调查工作，运用科学的估价方法，进行分析和测算。若根据现有资料不能形成结论而需向当事人补充证据时，需按法定程序办理，即通过法院或仲裁机构向当事人取证，保证收集证据的公正和真实；最后获得充分、适当的鉴定证据，并得出令人信服的鉴定结论。在鉴定过程中，估价机构要注意规范实施鉴定时限和完善鉴定质量保证制度，在保证鉴定质量的基础前提下，及时完成鉴定工作，避免鉴定过程久拖不决。

4、得出鉴定结论

房地产估价司法鉴定结论是一种逻辑的、科学的推理性结合，需在独立、客观、公正的原则下出具。目前相关法规对房地产估价司法鉴定报告应包含的内容进行了原则规定，但对报告格式等尚无统一的规范。估价机构可以按照《房地产估价规范》关于房地产估价报告格式的规范要求出具鉴定结论，也可以为了方便法院使用鉴定结论，参照其他类型司法鉴定文书格式，按以下报告格式具体表述：（1）标题，统一为“房地产估价司法鉴定报告”；（2）收件人，为鉴定业务的委托人；（3）序言段，包括鉴定范围、案情摘要、鉴定责任和鉴定程序等；（4）鉴定内容，应与委托人具体的委托内容一致；（5）鉴定依据，包括依法实施鉴定的法律法规，当事人双方质证材料，鉴定委托书等；（6）鉴定结论的形成过程，可以用估价技术报告形式提供；（7）鉴定结论，它是分析论证自然得到的结果，该结果应当是客观的描述，不应当带有法律性结论；（8）文尾，包括鉴定人签名、鉴定机构名称并加盖司法鉴定专用章、报告日期等；（9）附件。

5、鉴定结论质证

在司法鉴定结论质证方面，目前我国三大诉讼法和最高人民法院的司法解释已经有了一些具体规定。但据有关专家分析，在目前的司法实践中司法鉴定人能够出庭作证的比例一般不会超过5%。然而，事实上，任何鉴定结论都是专业技术人员的识别活动，同其他言词证据一样，任何鉴定结论也都存在错误与虚假的可能，任何鉴定人出具的鉴定结论也都应当接受当事人的质证。估价机构应当强化估价师的出庭意识，实现鉴定结论的证据价值，维护当事人的合法权益。但目前大多数估价师对出庭质证的程序都不太熟悉，有些估价师难以适应法庭质证的紧张气氛。因此估价机构平常要注意加强这方面的培训，提高估价师个人素质，确保鉴定质证工作正常进行。

6、鉴定结论复核

我国司法鉴定实践中存在的一个主要问题即重新鉴定申请权的无限制行使，导致同一问题反复鉴定。从房地产估价行业现状看，各地一般都成立了房地产估价师协会，估价机构遇有当事人对鉴定结论不服，要求申请重新鉴定的，可以建议法院要求当事人向当地房地产估价师协会专家委员会申请鉴定结论复核，避免多个估价机构对同一估价对象反复鉴定后，鉴定结论不一致而影响法院判决。

（作者单位：四川省江油市人民法院）

2012年房地产估价师《经营与管理》：自然周期分析房地产市场的自然周期分析房地产市场的自然周期变化图形近似于一条倒v形曲线，以长期平均空置率的点作为平衡点和分界点，把房地产市场的自然周期分为四个阶段，下面以销售和出租住宅需求变化示意图2-1为例进行说明。首先，来分析图2.1五个节点。B．D两个节点是长期平均空置率的点，这两个点的含义是：从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的一个供求平衡点（从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置）A点是整个周期处于最低谷的谷底点，这一点的空置率是整个周期中最高的。C点是供求转折点，是供求平衡的“拐点”，在此点一瞬间供求达到理想的均衡：供给增长率=需求增长率。E点等于A图2.1销售和出租住宅需求变化示意图房地产市场指标教材列举了10项供给指标、11项需求指标、9项市场交易指标。其中需要重点掌握的有：供给指标中的存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量。市场交易指标中的销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期。这部分中很容易出计算型的单选题、多选题和判断题。要掌握概念的要点和计算的表达式。

房地产市场的特性房地产市场具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但房地产市场还具有以下六方面特性：市场供给的垄断性；市场需求的广泛性和多样性；市场交易的复杂性，包含三个具体含义：交易时间长、交易费用高、需要专业人士服务；市场价格与位置密切相关，价格总体呈向上波动趋势、价格易受交易主体的个别因素影响：存在广泛的经济外部性，分为正外部性和负外部性；市场信息的不对称性；其中第五、第六个特性是2008年教材新增内容。除以上六方面特性外，房地产市场还要受社会体制的规定，比如我国土地出让制度（如一次性交纳土地出让金、土地“招拍挂”）导致的我国房地产市场不同于美国等其他国家的一些特殊性。易混淆点辨析1.教材中一段话：“《规划设计条件通知书》及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件。土地使用权受让方在办理《建设用地规划许可证》时，必须持有附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的土地使用权出让合同。”按这段话理解，《规划设计条件通知书》是否应在办理《建设用地规划许可证》之前取得？土地使用权受让方在办理《建设用地规划许可证》时房地产估价师周期，必须持有城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的土地使用权出让合同，是规划部门提供的规划设计条件而不是审核后的。

它们的顺序是：先有选址规划意见通知书，再有建设用地规划许可证房地产估价师周期，2012年房地产估价师《经营与管理》：自然周期分析.doc，接着是规划设计条件通知书及用地红线图，然后是规划设计方案审批通知书，最后是建设工程规划许2.认知价值定价法与价值定价法的区别？认知价值定价法简单说，是根据购买者对物业价值的判断来确定物业价格的方法；而价值定价法走的“物美价廉”的定价路线，即让购买者认为，相同的东西，你这家物业卖的比别家便宜，这是两种截然不同的定价策略，但两者有一个共同点，那就是都是以购买者为导向来定价的。联合代理与独家代理对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，由两家或两家以上的房地产经纪公司共同承担项目的房地产经纪工作，称为联合代理。房地产经纪公司之间有分工，也有合作，通过联合代理合约，规定各代理公司的职责范围和佣金分配方式。对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业，或者对于综合性中的某种特定用途的物业，由一家拥有销售此类物业经验的房地产经纪公司负责其房地产经纪工作，称为独家代理。某些大型房地产经纪公司亦可能独家代理综合性房地产开发项目或物业。买方代理、卖方代理和双重代理经纪公司只能从买方单方面收取佣金的代理，称为买方代理。经纪公司只能从卖方单方面收取佣金的代理，称为卖方代理。经纪公司可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式，而且双重代理的身份应向有关各方事先声明，称为双重代理。