北京地区房地产估价师，改革开放40周年对话刘洪玉：房地产行业“从无到有” 扮演了社会经济的重要角色

新华网北京10月24日电（袁雅锦）改革开放40年以来，中国经济与社会发展经历了翻天覆地的变化，人们的生活逐渐富裕起来了。期间，房地产行业作为国民经济的支柱产业，在不断满足与改善居民住房需求，加快助推城市化进程以及带动相关行业发展等方面发挥着重要作用。

作为整个进程的参与者和见证者，清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授近日接受新华网采访，回顾了改革开放以来房地产行业的进退沉浮。他认为，包括住房商品化的试点在内、中国对住房制度改革的探索与实践已走过了38个年头，房地产行业是“从无到有”逐步发展成为中国经济之重要角色的。尽管磕磕碰碰一直伴随着各种争议，但房地产业在改善居民住房条件、改变城市面貌、提升城市承载能力、促进城市经济发展和国民经济增长等方面的贡献有目共睹，也是其他行业所无法替代的。

早在80年代中期就聚焦住房问题研究的刘洪玉，可谓这个行业较早的思索者之一。研究生的学位论文，就以1985年城镇住房普查数据为基础对2000年小康住房发展目标及其实现路径进行了探索；1989年-1991年，刘洪玉赴港进行中英土地管理制度比较研究，为我国正在进行的土地使用制度改革提供了许多有参考价值的政策建议；1992年，他作为专家组副组长参与了北京市基准地价查估研究，该研究的成果也成为北京市制定首个基准地价标准的基础，指导了从1993年开始的土地出让工作；此外，刘洪玉还被北京市房地产市场管理处聘请为001号房地产估价师，参与了北京市早期的国有土地使用权出让地价评估工作。

在随后不断进行的住房改革和房地产市场发展过程中，刘洪玉先后参与了房地产估价方法与估价标准、土地使用制度改革、住房制度改革、住房保障与政策性住房金融、房地产税制改革、房地产市场发展、房地产企业发展战略等问题研究，为政府和行业提供了许多有前瞻性的意见和建议。当然，刘洪玉最自豪的，还是参与推动了房地产专业教育与学术研究的发展，使之从无到有、从弱到强，实现了与世界趋势和潮流的接轨，培养了一大批有国际视野的高素质的房地产创新人才。

“过去多年房地产行业的快速发展，是整个改革开放以来中国经济高速增长的一个缩影。但随着中国经济迈入新常态，房地产行业也需要从野蛮生长向高质量发展去转型，不断探索适应于时代的发展模式。”刘洪玉说。

清华大学房地产研究所所长 刘洪玉 杨力郡/摄

为什么要有“房地产”？

40年前的改革开放之初，或许无人会想到，今天的“房地产”能成为国民生活中最高频的热门话题，它与老百姓的住房消费、家庭资产乃至生活方式密切相关。

有一组数字或许能够说明，我们为什么要发展“房地产”：1978年的中国，国民生产总值仅为3678.7亿元，当时有1.7亿人在城市，而7.9亿人在农村，人均居住面积是今天难以想象的3.6平方米，缺房户达869万户。

如何解决“住”，当然是社会民生的核心内容之一。但在刘洪玉看来，从计划经济向市场经济的改革需要实实在在的新增长点，而住房正是在这样的发展契机下迈入商品化市场，并在国民经济发展过程中扮演了越来越重要的角色。

据刘洪玉回忆1998年深化住房制度改革的时代背景，一是受外部的亚洲金融危机影响，国家亟需振作经济；二是内部的经济发展需求，改革开放后要寻求能消化产能、创造大量就业机会且不依赖于进口的国民经济增长点。长远来看，房改要解决的是多重目标，“停止福利分房，实现住房的分配货币化和供给市场化，是一项促进经济发展和社会公平的综合性改革。”

以1998年的房改为分界线，中国房地产行业的发展步入了快车道，开启了一系列以“住”为核心并延伸至社会经济方方面面的快速发展。

土地制度与居住标准的演变

在正式房改之前，与土地及房地产相关的试点就已发生在改革放开放的前沿阵地广东、海南等地区，并且“步子迈得很大”。据了解，中国首次以公开拍卖的方式有偿出让国有土地使用权就是在1987年的深圳，当时的深圳经济特区房地产公司以525万元赢得中国“第一拍”。

让刘洪玉印象深刻的是，当年因为几乎不存在房地产市场，也无土地市场之说北京地区房地产估价师，所以早期土地出让价格的确定，是一项非常具有挑战性的工作。在用市场比较法确定土地价格时，大家只能去解放前的市场上，去国外或境外的市场上去找可比案例。北京当时还专门成立了地价审核专家小组，邀请了部分社会专业人士，参与土地出让价格的审定工作，确保了土地出让价格公平公正客观，提高了价格确定过程的透明度。

如果说土地制度与“房子在哪里盖”息息相关，那么，居民住宅标准则决定了“房子该建成什么样”。

刘洪玉用一个非常典型的案例，来说明当年国民在“住”这项需求上有多么迫切。1984年他到上海实习时，发现有人晚上睡觉身子在屋内，腿却伸到了门外；1986年到江南城市调研时，参观过三代人同居一室的居住环境，小孩和父母分睡上下铺，其他家庭成员则打地铺。“分得开住得下，是基本的文明住房标准，孩子与父母、异性子女应该合理分室。但在当时来说，实现难度太大了。住房的成套率也低于50%。”刘洪玉说。

他深感传统福利分房制度的弊端，就是大家都“等靠要”，住房供给量远远小于住房需求的增长。原因在于，一方面，国家投入住房建设的资金严重不足；另一方面，分房只是少部分的福利，苦乐不均严重，大部分居民无法实现住有所居的梦想。

住房的市场化改革，刺激了住房消费和住房资金的良性循环。“80年代改革住房制度以来，主要一个引领的目标就是想办法增加个人住房消费支出的份额，不能老是‘等靠要’，要吸引市场力量参与住房供应。”资料显示，1980年城镇人均住房建筑面积只有7.18平方米，1991年国家统计局会同12个部委制定的“全国小康水平监测标准”中，城镇人均住房使用面积的目标值为12平方米（约相当于建筑面积16平方米），而国家统计局的最新统计数据显示，2016年城镇居民人均住房建筑面积已达36.6平方米。在快速城镇化的背景下，城镇居民住房水平的迅速提高，住房市场化改革功不可没。

快速发展的得与失

“据统计，1949-1979年的30年中，全国城镇累计新建住宅建筑面积6.2亿平方米；现在城镇年均竣工住宅建筑面积约10亿平方米，差不多相当于1979年城镇住房的总体存量。”刘洪玉不禁感叹道。

中国房地产市场从零发展至2017年一年全国房地产开发投资接近11万亿元的体量（由国家统计局提供数据），对国家的经济增长、财政收入、社会就业都起着举足轻重的影响。而在这个过程中，中国的城市建设更新换代，很多人解决了住房问题，充分改善了吃穿住行的生活面貌。

基于人口还在持续增长，城镇化又远未完成，人均住房面积与品质仍有提升空间等原因，业内预测，在未来可见的很长一段时间内，房地产仍将是国民经济的重要产业。当然，过去多年的快速发展也让这个行业面临诸多待解决的矛盾，包括备受诟病的高房价、租赁市场发展缓慢、房企高杠杆发展模式的不可持续等等。

“房地产这个行业可以说是白手起家北京地区房地产估价师，改革开放40周年对话刘洪玉：房地产行业“从无到有” 扮演了社会经济的重要角色，靠着制度设计给它创造了很多发展机会，为国家、个人或家庭创造了大量财富，给社会做出许多贡献。”刘洪玉一分为二地谈道，“但许多地方的经济增长、城市发展和财政收支越来越依赖房地产市场，房地产市场的造富效应吸引了过多的资源参与、对其他行业形成了显著的挤出效应，高地价高房价不仅带来了许多风险隐患、也推高了经济运行的整体成本、削弱了城市发展的竞争力。”

深入改革就是高质量发展

刘洪玉认为，改革开放时代下房地产行业的高速度发展有目共睹，但在经济新常态时期，更需要的是可持续的高质量发展。

“过去在宏观经济发展遇到困难的关键节点上，总是习惯性地把刺激房地产市场当作摆脱危机的手段，更多关注的是其经济增长发动机的作用，常常忽视其影响重要民生福祉的一面。”刘洪玉直言，“地方政府土地储备、房地产企业购置土地进行房地产开发，都是基于未来房价持续快速上涨的预期，出现了面粉比面包贵的情况。现在房价继续上涨面临着政策、市场等多方面的压力，涨价预期开始弱化，开发商就不知道该怎么做了。”他认为，房企必须改变商业逻辑，探索在新经济环境下的生存模式。

另一深入改革的方向，是在“房住不炒”理念指导下的住房制度完善，包括增加对中低收入家庭首次获取基本住房的支持、发展住房租赁市场等，以及对住房市场行为的规范和治理，体现出重塑住房制度的决心。“发展租赁市场能促进住房消费，增加住房更新改造投资，发展机构化专业化租赁服务企业，贡献国民经济发展，也是国际住房消费发展的一个趋势。”刘洪玉认为，应从完善住房制度的角度看发展住房租赁市场的重要意义，为居民提供一个无差异的进行住房租买选择制度和市场环境。

刘洪玉观察认为，在今天这个物质条件不断丰富的时代，90后、00后越来越不在意自己是否拥有住房所有权，而是越来越关心住房品质和居住环境。目前国内住房租赁市场普遍存在规范程度低、租户权益保护不够、租住家庭普遍缺乏安全感等问题，刘洪玉建议要加快住房租赁市场立法。

“发展租赁市场，是住房制度深入改革、继续完善非常重要的一个方面。”刘洪玉说。

观点摘要：（1）城市更新咨询服务类型：一是前期咨询类，包括项目可行性研究、产业研究，拆赔及补偿方案制定、合作开发利益分配方案制定，社会稳定风险评估，合作招商方案研究、安置房分配方案制定与实施、协助规划编制、实施总体方案编制。二是价值评估类，包括补偿价值评估及复核，原土地价值评估、更新后土地价值评估。三是项目管理类，包括意愿征集、搬迁补偿谈判。四是代理类，包括工业升级产业对接、融资服务、项目撮合交易、城市更新立项及规划报批。（2）行业展望：一是估价将由“幕后工作”走向“台前工作”。二是经济评价转型为对房地产及城市的综合评价。三是估价顾问方转型为项目实施运营方。

中房学副会长，北京国信达房地产土地评估

有限公司董事长翟猛

GIS助力新估价

观点摘要：（1）新估价要依赖新技术。（2）房地产销售价格评估、房地产抵押价值评估应植入GIS技术，但目前前者尚未运用这项技术，后者也未真正嵌入。（3）GIS能提高房源真实性。目前，租赁市场有两大痛点，第一是房源的验证，第二是信用的认证。阿里巴巴、京东都进入租赁市场，做租赁平台，但无论平台为谁，房源的核验、租赁价格、分区等都离不开我们估价行业。（4）人类活动75%的内容都与地理位置有关系，GIS可以提升全行业的发展，帮助客户成功，助力新估价。

安徽中安房地产评估咨询有限公司董事长尚艾群

历史文化建筑评估——以徽州古民居为例

观点摘要：（1）徽州古民居评估存在的问题：一是估价工作，十分复杂。由于古民居为历史传承下来的具有独特性与特殊性的房地产，传统的估价方法和估价思路使得评估的困难和问题较多的显现出来。二是估价方法，力不从心。个性化突出、市场交易比例少，无法很好使用市场法；从收益法来看，从收益来测算古民居未来价值，价值很低，难以体现其综合价值；使用成本法则存在重建成本确定的难度较大问题；再开发难度大，标准确定不易使得假设开发法也无法很好运用。（2）徽州古民居价值内涵既要充分认清徽州古民居的价值特性又要充分彰显古民居的文化价值。（3）古民居估价要灵活运用和创新估价方法，包括做大比较法、做实成本法、做深收益法、尝试贡献法。

汇丰智力产业组织董事长刘小娟

房地产价值管理绩效评估

观点摘要：（1）房地产估价服务的现状：形势不容乐观。一是2017年7月，英国皇家特许测量师学会（RICS）联合 发布的专项研究报告，未来10年，房地产价值评估90%以上概率被取代。二是在一些情况下会省去估价师评估。三是金融贷款领域，业务萎缩；司法评估领域，被系统询价取代；非法定委托，其它专业人员竞争；旧城改造征收评估，属于阶段性业务；咨询项目，与房地产经纪人竞争；人员向相关行业流失。（2）房地产估价服务的未来：房地产证券化、城市改造规划评估、征收收购全过程服务、房地产企业绩效评估。（3）房地产估价师专业能力最适合对房地产企业管理绩效评价。（4）房地产企业绩效评估内容包括绩效目标的设定情况；绩效目标与战略发展规划的适应性；资产投入和使用情况；资金使用情况、财务管理状况和资产配置、使用、处置及其收益管理情况；为实现绩效目标制定的制度、采取的措施等；绩效目标的实现程度及效果；需要评价的其他内容。

中估联行副董事长许军

房地产金融资产管理服务，你准备好了吗？

观点摘要：（1）2007年房地产资金总量为6.4万亿，2016年达30.7万亿，10年来，投入房地产的资金总量翻了5倍，远远超过了住宅总面积增长量的2.2倍。（2）未来我国房地产金融管理服务的发展空间需要专业的风控管理和多维的金融创新。（3）大数据背景下估价行业服务升级需要进行的转变安徽房地产估价师官网，2017中国房地产估价年会精彩回顾（嘉宾观点摘要），包括“被动服务”向“主动服务”转变、“价格判断”向“价值分析”转变、“单阶段”服务向“全过程”服务转变、“零星式”服务向“系统性”服务转变、“经验驱动”向“数据驱动”转变。（4）行业目前存在着规模小；地域覆盖、业务类型、业务内容散；专业能力、市场影响力、跨界整合能力弱等致命威胁。

深圳市房地产评估发展中心主任夏雷

对房地产税基评估的一些思考——基于深圳实践

观点摘要：（1）未来房地产税特点：保有环节征收的地方性财产税、增量与存量全覆盖、按评估价征收。（2）税基评估的理想模式为以批量评估为主，个案估价为辅。（3）房地产税基评估依赖计算机信息技术、批量评估技术。当前估价人才存在的问题是缺乏熟悉计算机系统、地理信息系统和批量评估技术的复合型人才。

日本不动产研究所大中华区副总经理林述斌

从日本房地产租赁市场对估价/咨询服务

的需要看中国的机会

观点摘要：（1）日本租赁市场特点：租赁与自有比重约为6：4；一户建占持家总户数的84%；民营租赁占租赁用房的72%；民营租赁中，个人所有者占83.2%。（2）日本租赁市场体系：房地产开发企业为高收入人群提供高端住宅；个人业主将房屋委托给专业的租赁经营管理机构，为中等收入人群提供租赁；政府为低收入人群提供公营住宅。（3）日本租赁市场中的估价、咨询业务：一是住宅租金分析。如写字楼租金以及空置率预测、商业地产租金负担率分析、房屋所有者的合理租金费率等调查等。二是面向持有物业（自用/租赁）企业提供各种评估、咨询顾问服务安徽房地产估价师官网，包括企业所持有房产信息整理、战略方案制定、内部管理方案制定、企业持有不动产的持有和租赁比较分析、建筑物维持管理费和大规模修缮费的分析、续租租金调查及评估。三是租金增减司法评估。

厦门均达土地房地产评估咨询有限公司董事长李秀荣

我的估价创新之路

观点摘要：（1）评估是一个有自我发展空间的行业，年轻人在其中可以得到很大发展。（2）创建模型、刻意练习、及时反馈是发展创新的的路径，但模型要选好，且要避免错误的练习。

北京康正宏基房地产评估有限公司总经理梁津

从被索赔千万到获赔亿元——房地产司法鉴定估价在仲裁案件中的关键证据作用

观点摘要：（1）在房地产司法鉴定估价中，保持独立与中立。（2）收集、使用真实案例是确保估价结果公正的关键。（3）实地勘察，核查验证权属证明和财务信息。（4）司法鉴定估价，做好出庭质询准备。（5）提前应对报告使用人对估价报告提出异议，甚至投诉。（6）了解司法鉴定的相关法规。

上海城市房地产估价有限公司董事长袁东华

新经济形势下估价人才培养模式的创新探索

观点摘要：（1）房地产“估价行业主要矛盾”：快速发展的新时代步伐和行业人才培养跟不上之间的矛盾。（2）培养新型人才的原因有：一是内部需求，包括公司的战略目标发生改变，业务结构发生改变等。二是外部需求。新经济形势对专业服务内容和服务水准提出新要求，如精细的服务，需要深入研究某一领域的专家型估价师；新型估价业务，需要技术储备以及学习新方法、新知识；综合咨询业务，需要咨询专家团队提供一站式综合服务。（3）新型人才培养更新，包括一是理念创新，培养具有创新能力的人才，培养具有服务意识的人才。二是专业更新，培养专家型的估价人才，培养有房地产咨询能力的多专业人才。

南京长城土地房地产资产评估造价咨询

有限公司董事长王延龙

新时期下房地产估价机构业务拓展思路与实践

观点摘要：（1）颠覆行业的从来不是外来人，最主要的是自己。一个行业要存在就两个字：专业。（2）估价机构业务拓展思路与实践：一是用专业优势，在紧密服务现有业务的基础上，向深层次研究、挖掘、开拓多种类业务。具体思路：把握宏观形势，从政策中挖掘机会；为房地产开发的全过程提供专业服务；存量房地产增加，对应的交易、出租、投资、抵押、房地产税、房地产证券化等也会有所增加。二是向相关行业延伸综合业务，转向综合性、多元化发展的道路。三是向其他地区拓展区域市场，途径包括利用当地人才，开办分公司；自我培养人才，开直营分公司。四是与其他专业机构合作。（3）房地产评估机构开拓业务的两大基石：核心竞争力，专业是评估行业核心竞争力；知名度与美誉度。

中房学副会长，深圳市同致诚土地房地产估价顾问

有限公司董事长王波

行为经济学与估价——影响房价的宏观因素分析

观点摘要：（1）影响房价的因素：一是宏观因素，包括货币M2供应量、土地价格、中长期贷款利率、通货膨胀率。二是微观因素，包括学位、交通、商圈、医疗、周边环境。三是行为因素，包括政府调控政策、消费者信心指数、中介信心评价、个体网络搜索行为。（2）房地产中的行为经济学：热点城市房价爆发性增长–非理性情绪点燃，典型的“羊群效应”；购房者在拥有房屋产权之后，会对所拥有的房产价值评价大大提高，导致房价上涨的非理性情绪动力充足——禀赋效应；市场存在一定程度的非理性的价值高估——房价易涨难跌；“假离婚”——说明市场存在非理性情绪。

（注：以上内容根据现场记录整理，未经嘉宾本人审阅）