房地产估值，投资必修课：如何估值？（纯干货）

谈到价值投资，不可避免会讲起内在价值，也就是我们常说的估值。

巴菲特认为，在对企业内在价值评估的时候，越简单的方法越有效。因此，他只评价那些业务简单、他能够理解并且可以预测、具有持续竞争优势、长期稳定的现金流。

评估内在价值的意义就在于，投资者在找到具有持续竞争优势的企业后，买入其股票并不能保证获得利润，而应该利用股价与价值的背离，以低于股票内在价值相当大的折扣价格买入股票，在股票上涨后以相当或高于价值的价格卖出，从而获得超额利润。

一句话总结，就是“低估时买入，高估时卖出。”因此，估值就成为了价值投资者必备的工具。

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本文将从三个部分进行解读：

一、绝对估值法

二、相对估值法

三、其他估值法

以下是正文部分：

一、绝对估值法

众所周知，股票的价格总是围绕着股票的内在价值上下波动。

投资者需要发现价格被低估的股票，在股票的价格远远低于内在价值的时候买入股票，而在股票的价格回归到内在价值甚至高于内在价值的时候卖出以获利。所以，对上市公司进行估值，就成为了基本面分析的必经之路。

资本市场里有很多种估值方法，总的来说，分为绝对估值法和相对估值法两种。

绝对估值法，又称为贴现法，是通过对上市公司历史及当前的基本面的分析和对未来反映公司经营状况的财务数据的预测获得上市公司股票的内在价值。简单的说，就是通过计算公司的数据来得出这家公司是否处于合理价位。

绝对估值法最早是由艾尔文·费雪提出，他认为“资本能够带来一系列的未来收入，所以资本的价值实质上就是未来收入的贴现值。”

在具体的估值模型上，主要分为股利贴现模型（DDM）和折现现金流模型（DCF）。其中折现现金流模型（DCF）又可以分为股权自由现金流模型（FCFE）和公司自由现金流量模型（FCFF）两种。

以海天味业为例。

假设预计2020-2022年公司分别实现营业收入227.6亿元/260.9亿元/299.1亿元，归母净利润63.1亿元/74.0亿元/ 87.0亿元，EPS分别为2.34元/2.74元/3.22元。

如果采用DCF绝对估值法，给予6.96% WACC，3%永续增长率，对应目标价则为134.57元。

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但是，国内投资者比较少使用绝对估值法。

一方面是由于DCF估值法需要投资者能够准确的判断出上市公司未来每一年的发展过程，但事实上要做到这点是非常难的。

毕竟商场如战场，行业的发展瞬息万变，连很多管理层自身都没能很好的预测到公司未来发展的确定性，特别是对于那些处于扩张期的公司，更是不能很好的把握。

另一方面，就是由于我国资本市场的独有“特性”，很多计算绝对估值的指标，比如现金流、贴现率等会带有假设和猜想的主观色彩，这样就不能做到理性真实的判断。

二、相对估值法

与绝对估值法相对的，就是被广泛使用的“相对估值法”。包括市盈率法、市净率法、PEG估值法、市现率法等。

（1）市盈率（简称PE），是最常用来评估股票是否被高估或者低估的指标，反映的是投资者如果按照当前股价买入股票，经过多少年投资可以通过股息全部收回成本。

一般情况下，企业的股票市盈率越低，股价相对于股票的盈利能力越低，表明投资回收期越短，投资风险就越小，股票的投资价值就越大；反之，投资价值就越小。

其计算公式为：

市盈率=股价÷每股收益 或为：

市盈率=市值÷净利润

一般来说房地产估值，市盈率水平分为：

0-13 ：即价值被低估

14-20：即正常水平

21-28：即价值被高估

28+ ：反映股市出现投机性泡沫

由于经济周期会引起公司收益的波动，从而使得市盈率发生变动，所以市盈率不太适合周期性强的行业使用。因此，市盈率法适用于周期性比较弱的、防御性强的消费行业。

例如，假设2021年海天味业的目标估值为5倍PE，对应目标价137元。我们选取相对保守的DCF绝对估值目标价134.57元，较4月3日收盘价127.9有5.2%上涨空间。

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（2）市净率（简称PB）：指的是股价与每股净资产的比率。

其计算公式为：

市净率=股价÷每股净资产

市净率=市值÷净资产

净资产=总资产-总负债

一般来说市净率较低的股票，投资价值较高，相反，则投资价值较低。

值得注意的是，PB估值法适合用于未来的盈利能力不稳定、周期性强的行业，比如房地产、汽车、钢铁、有色金属、机械等。同时，也有投资者认为市净率估值法适用于重资产类型的公司。

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军工细分板块的PE和PB估值

（3）PEG估值法是投资大师彼得·林奇经常使用的估值方法。这一项指标是为了弥补没有考虑到企业成长性的PE估值法的不足，是用公司的市盈率除以公司的盈利增长速度。

其计算公式为：

PEG=市盈率÷未来三年（或者五年）的每股收益复合增长率 或为：

PEG=市盈率÷未来三年（或者五年）的净利润复合增长率

举个例子，比如通过计算之后得出A公司的市盈率PE为20倍，假设未来3年的预期每股收益复合增长率为10%，那么A公司的PEG为20÷10=2；如果未来5年的盈利增长率为20%，那么PEG就是20÷20=1。

这也就意味着，当PEG等于1时，资本市场给予丙公司的估值可以充分反映其未来业绩的成长性。

反过来，如果丙公司的PEG大于1，就说明丙公司的价值可能被高估，或者是我们经常说的，资本市场认为这家公司的业绩成长性已经高于市场的预期。

一般来说，PEG值越低，股价被低估的可能性越大。

正常来说，不建议超过1，否则就是高估。但是这个评判标准同样也是需要动态去看，需要对同行业进行横向对比。如果用PEG指标选股的好处就是将市盈率和公司业绩成长性对比起来看，其中的关键是要对公司的业绩作出准确的预判。

（4）市现率法（简称PCF），被认为是比市盈率更加保守、更加可靠的估值方法。主要用于评价股票的价格水平和风险水平。这项指标越低，说明投资者收回成本的时间越短，就越值得投资。

其计算公式为：

市现率=每股股价÷每股自由现金流

每股自由现金流=（经营活动现金流净额+投资活动现金流净额）÷总股本

或为：

市现率=市值÷经营活动现金流净额

正常来说，市现率越小，表明上市公司的每股现金增加额越多，经营压力越小。为什么要强调这一个指标，就是因为我们在解读现金流量表的时候，反复强调过很多次，就是经营活动产生的现金流量净额才是表示一家公司真正赚到的钱。

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（5）股息收益率（或称为“股票投资报酬率”）是衡量一家企业是否具有投资价值的重要指标。

其计算公式为：

股息率=每股现金分红÷股票现价×100%。

股息率，是一年的总派息额与当时市价的比例。

通常来说，股息率是我们寻找收益型股票的有力指标。最简单的判断标准就是如果看这家公司连续多年的年度股息率是否超过1年期的银行存款利率。

假如B公司和C公司的股票价格分别是10元、20元，在公布当年度财务报告的时候，管理层宣布将会派发每股0.5元的股利，那么我们通过计算就可以知道，B公司的股息率为（0.5÷10）×100%=5%，而C公司的股息率只有（0.5÷20）×100%=2.5%。

很显然，投资者肯定会更偏向于投资乙公司。

可以看到，股息收益率是根据股票价格而变化的。如果股息没有升高或降低，那股票价格下跌收益率会上升，股票价格上涨收益率就会下降。而且，对于这一指标的分析，还可以结合市盈率PE来判断。

市盈率的倒数其实就是当前的股票投资报酬率，即为股息收益率。市盈率越高房地产估值，投资必修课：如何估值？（纯干货），股息收益率越低，反之亦然。所以，这就警醒各位投资者，购买高市盈率股票的时候，不要忘记高风险。

三、其他估值法

其他估值法，最常见的就是可比公司法，是指对公司估值时将目标公司与可比公司对比，用可比公司的价值衡量目标公司的价值，也就是所谓的“横向对比”。

如果低于对比系的相应的指标值的平均值，股票价格被低估，股价将很有希望上涨，使得指标回归对比系的平均值。

通常的做法是进行多种类型的对比，一是和国内同行业公司进行对比；二是和国际市场的同行业重点企业进行对比。

例如，截止2020年4月3日，A 股调味品行业的可比公司平均2021年PE为40倍，鉴于海天味业为行业龙头，2021年ROE预计为29.2%，高于可比公司平均的18%，且盈利增速较快，就可以给予公司25%的估值溢价。

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同样的，我们也可以运用于白酒行业、新零售行业。

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投资者只有合理运用各种估值方法，才能对不同类型的公司进行估值。

这也是价值投资者必修的一门课。

如果你也是技术控，也在潜心研究股市里的技术操作，不妨关注公众号（智投股海） ,你会有更多的收获！

（完）

本文所写的内容，不同投资者有不同的看法，难念存在争议性。由于阅历所限，如有不足之处，还请批评指正，多多担待。

文章来自雪球：粽哥2025

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随着世界范围内第三次科技革命的兴起,人类社会从工业社会进入到了信息社会,借助于计算机的广泛应用和通讯设备的飞速发展,信息的处理和传播转瞬之间即可完成。借助于国际互联网,网络信息成为全世界的共享资源高级房地产经纪人，高端房地产经纪企业网络营销的绩效评价研究,由此产生了世界范围的电子商务,带来了企业经营与管理模式各方面深刻的变革,各国大小企业纷纷展开电子商务,进行在线的网络营销。本文从论述国内国际的网络经济发展的现状出发,通过对网络营销产生的背景出发,得出了对网络营销进行研究的目的及意义,通过研究国内外的学术成果研究,总结出我国网络经济未来发展的方向。接着介绍了网络营销的基本内涵,网络营销的特性,再到网络营销的基础理论,包括网络整合营销理论,关系营销,直接营销和网络软营销,数据库营销,高端房地产经纪企业开展网络营销的外部环境。通过对高端房地产经纪企业进行网络营销必要性的分析,结合我国高端房地产经纪企业面临的现实环境,得出了我国高端房地产经纪企业的三种网络营销模式的构建,分别是刺激消费的网络营销模式,互动沟通式的网络营销模式,数据库式的网络营销模式,分别对每种模式进行了详细的阐述。通过引入DEA模型,以高端房地产经纪企业SD公司为例高级房地产经纪人,研究了该企业从开始进行网络营销到网络营销运用纯熟的2003到2009年期间的网络营销绩效,对网络营销绩效采取了定量分析。对高端房地产经纪企业SD公司网络营销的绩效进行评价分析,可以为我国高端房地产经纪企业进行网络营销提供十分有用的借鉴意义。为了加快我国房地产经纪企业网络营销的发展,提高其网络营销的绩效,必须从不同的方面寻找解决问题的途径。企业在当前网络经济的大环境下,应利用网络营销降低企业成本,建立高端房地产经纪企业强势品牌,实行消费者定制化营销,增加网络营销乃至总体营销的销售额,以实现高端房地产经纪企业的营销目标,指导我国高端房地产经纪企业朝着更快更好的方向发展。 （共56页)