建设工程分类标准(gb/t50841-2013)，“肢解发包”的认定与建设工程分类

湖北首义律师事务所胡爱红律师

2018年09月15日

内容提要：

肢解发包，是指建设单位将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分发包给不同的承包单位的行为。”然而，法律、行政法规未明确“应当由一个承包单位完成的建设工程”的指向。根据建设工程的分类标准，结合部分地方法规的规定，笔者认为它是指单位工程。“肢解发包”不会造成施工合同无效。

关键词：

建设工程分类单位工程分部工程效力性强制性规定

第一部分“肢解发包”的认定

《建设工程质量管理条例》第七十八条规定：“本条例所称肢解发包，是指建设单位将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分发包给不同的承包单位的行为。”然而，法律、行政法规未进一步明确规定“应当由一个承包单位完成的建设工程”。在中华人民共和国国家标准中也找不到这个名称或者名词。换言之，它不是工程建设专业术语。这给办理涉及“肢解发包”案件的法律人士带来不便。甚至有的人以《中华人民共和国建筑法》（全国人大常委会1997年11月01日通过，2011年04月22日修正建设工程分类标准(gb/t50841-2013)，以下简称“建筑法”）第二十四条第一款“提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包”为据，提出如下观点：只要不采取总承包方式发包，就是肢解发包。

笔者认为，此观点偏激，有失理性。一是建筑法第二十四条第一款存在立法技术缺陷。此法律条文第一个分句是柔性条款，仅仅是提倡建设项目总承包，包括施工总承包而已。它不是刚性条款的正面表述，如应当、必须如何。然而，此法条第二个分句却是刚性条款的反面表述“禁止”。柔性条款的正面表述和刚性条款的反面表述并不对应，不能作为前后二分句放在一个句子里。这很容易让缺乏法律素养的人误认为，建设工程采取非总承包方式发包，就是肢解发包。二是从肢解发包的定义可以看出，非总承包与肢解发包，不是非此即彼的关系，二者并无必然逻辑联系。

什么是“应当由一个承包单位完成的建设工程”？

建设部、国家工商行政管理局《关于禁止在工程建设中垄断市场和肢解发包工程的通知》（建建[1996]240号）第二条规定：“单项工程或住宅小区以外的供水、供热、供气、供电、电讯、消防等工程项目，应依法按工程建设程序及有关规定，通过招标投标、公平竞争，优选具有相应资质的企业承包。”《上海市建筑市场管理条例》（1997年10月21日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十九次会议通过，根据2003年10月10日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第七次会议第一次修正，根据2010年9月17日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议第二次修正）第二十一条第二款规定：“建设单位或者总承包单位发包施工项目的，以建设工程中的单项工程为最小标的。”不过，2014年7月25日，上海市十四届人大常委会第14次会议修订此条例时，删除此规定。这二项规定表明：发包单项工程或者专业工程，不属“肢解发包”范畴。或者说，法律允许单项工程或者专业工程被单独发包。

《云南省建筑市场管理条例》（1995年7月21日云南省第八届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，根据2004年11月２６日云南省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议修正）第十八条规定：“发包方或其代理人，可以将一个建设工程发包给一个总承包单位，也可以将其中的单位工程分别发包，但不得将一个单位工程肢解发包。”《湖南省建筑市场管理条例》（1994年8月30日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第十次会议通过, 根据2002年３月29日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议修正）第十八条第二款规定：“禁止将具有单独设计资料、可以独立组织施工的单位工程肢解发包。”这二项规定表明：发包单位工程，不在“肢解发包”之列。或者说，法律允许单位工程被单独发包。

可惜，《湖北省建筑市场管理条例》（2010年7月30日湖北省第十一届人大常委会第十七次会议修订）未对“由一个承包单位完成的建设工程”进一步作出规定或者阐释。

上述国务院部门规范性文件和地方法规虽然来自不同省份，不同层面的建设管理国家机关，但是表达了共同的见解：1.允许发包方单独发包单项工程或者单位工程，此发包方式非“肢解发包”。2.在法律和行政法规层面，单位工程是“应当由一个承包单位完成的建设工程”的最小单元，禁止再拆分。只有将单位工程拆分成分部工程或者分项工程后，再单独发包，才构成对建设工程的“肢解发包”。

那么，单项工程、单位工程、分部工程、分项工程又是什么呢？

《建设工程分类标准》（GB-2013）第2.0.5条解释道：“单项工程”，是指“具有独立设计文件，能够独立发挥生产能力、使用效益的工程，是建设项目的组成部分，由多个单位工程构成。”第2.0.6条规定：“单位工程”，是指“具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物或者构筑物，是单项工程的组成部分，可分为多个分部工程。”第2.0.7条载明：“分部工程”，是指“按工程的部位、结构形式的不同等划分的工程，是单位工程的组成部分，可分为多个分项工程。”中华人民共和国国家标准《建设工程工程量清单计价规范》（-2013）第2.0.4条“分部分项工程”亦有相同描述。

《建设工程分类标准》还用附表A、B、C，直观展示了建筑工程、土木工程、机电工程的工程类别、单项工程、单位工程和分部工程。

如果仔细研讨上述地方法规、《建设工程分类标准》（GB-2013）、《建设工程工程量清单计价规范》（-2013）就可以发现，它们对工程“基本单元”的认识并不一致。有的地方认为单项工程是建设工程的“最小标的”，有的地方法规认为单位工程才是其最小标的；《建设工程分类标准》（GB-2013）认为建设工程“基本单元为分部工程”，而《建设工程工程量清单计价规范》（-2013）认为分部工程还可以划分成若干“分项工程”。笔者倾向于单位工程是可以单独发包的最小的建设工程单元。因为在建设工程招标投标活动中、政府采购活动中，均把单位工程作为可发包的建设工程的最小单元建设工程分类标准(gb/t50841-2013)，“肢解发包”的认定与建设工程分类，从未发包过分部工程。这已经成为行业惯例。

第二部分“肢解发包”的法律后果

笔者之所以研究“肢解发包”，是因为有人请求司法机关确认“肢解发包”的建设工程施工合同全部无效考证书的正规网站，笔者作为反对者一方代理人要抗辩此主张。

检索关于合同无效的法律、行政法规、司法解释之后，笔者发现：

（一）法律、行政法规中效力性强制性规定才是确定认为合同无效的法律依据。

最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》（最高人民法院审判委员会2009年02月09日通过，同年05月13日起施行，法释[2009]5号）第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定中的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”因此，只有全国人大及其常委会颁布的法律、国务院颁布的行政法规中“效力性强制性”规定，才是认定合同无效的法律依据。

（二）现行法律、行政法规中关于“肢解发包”的规定均属管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。

1.《中华人民共和国合同法》（全国人大1999年03月15日通过，自同年10月01日起施行，以下简称“合同法”）第二百七十二条第一款规定：“发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。”

2.《中华人民共和国建筑法》（全国人大常委会1997年11月01日通过，2011年04月22日修正，以下简称“建筑法”）第二十四条第一款规定：“提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。”第二款规定：“建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。”

第六十五条规定：“发包单位将工程发包给不具有相应资质条件的承包单位的，或者违反本法规定将建筑工程肢解发包的，责令改正，处以罚款。”

3.《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月10日通过， 同年01月30日起施行）第七条第二款规定：“建设单位不得将建设工程肢解发包。”

第五十五条规定：“违反本条例规定，建设单位将建设工程肢解发包的，责令改正，处工程合同价款百分之零点五以上百分之一以下的罚款；对全部或者部分使用国有资金的项目，并可以暂停项目执行或者暂停资金拨付。”

上述法律、行政法规条款有“不得”“禁止”等词语，属强制性规定。它们体现了国家对建设工程发包行为的管理和规范，但并无一旦违反则合同无效的意思。所以，这些条款均为管理性强制性规定，非效力性强制性规定。

此外，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（最高人民法院审判委员会2004年10月25日通过，次年01月01日起施行，法释[2004]14号）中亦无因肢解发包而合同无效的规定。

所以，“肢解发包”建设工程可能会让发包方受到行政处罚，但不会造成建设工程施工合同无效的法律后果。

建设工程造价指数指标，建设工程单方造价指标汇总2014.doc

建设工程单方造价指标汇总2014建设工程单方造价指标汇总 / 建设工程单方造价指标汇总2014工程单方造价汇总1、桩基工程： 70~100 元 /平方米；2、钢筋：40~75KG/ 平方米（多层含量较低、 高层含量较高） ，合 160~300 元/平方米；3、砼：0.3~0.5 立方 /平方米（多层含量较低、 高层含量较高 )，合 100~165 元/平方米；4、砌体工程： 60~120 元 /平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程： 25~40 元/平方米；6、外墙工程（包含保温）： 50~100 元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达 300~1000 元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120 元/平方米（按小区品位，多层略低一些）；8、屋面工程： 15~30 元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5 平方米 (与设计及能否高档很大关系,高档的比率较大 ),造价 90~300 元 /平方米，一般为90~150 元 /平方米，如采纳高档铝合金门窗，则可能达到300 元/平方米；10 、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150 元/平方米（与小区品位高低关系很大，品位越高，造价越高）；仅供个人学习参照11 、地下室（若有）：增添造价40~100 元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12 、电梯工程（若有）： 40~200 元/平方米，与电梯的品位、电梯设置的多少及楼层的多罕有很大关系，一般工程约为100 元/平方米；13 、人工费： 130~200 元/平方米；14 、室外配套工程： 30~300 元/平方米，一般约为70~100 元/平方米；15 、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150 元/平方米；16 、塔吊、人货电梯、起落机等各型施工机械等（约为总造价的5~8% ：约 60~90 元/平方米；、暂时设备（生活区、办公区、库房、道路、现场其余暂时设备（水、电、排污、形象、生产厂棚与其余生产用房）： 30~50 元/平方米；、检测、试验、手续、交通、社交等花费： 10~30 元/平方米；、承包商管理费、资料、劳保、收益等各样花费（约为10% ）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20 、上交国家各样税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100 元/平方米。

仅供个人学习参照以上没有算精装饰， 一般造价约为 1000~2000 元/平方米，高档小区可达 3500 元以上。精装饰造价一般为 500~1500 元 /平方米，这要看品位高低，也有 300 元/平方米简装饰，更有 3000~ 元/平方米超高档装饰（拎包入住）。21 、设计费（含先期设计观点期间花费）：15~100 元/平方米；22 、监理费： 3~30 元/平方米；23 、土地费：一般二线城市市里（老郊区地带）为 70~100 万/亩，容积率一般为 1.0~2.0 ，故折算房价为： 525~1500 元/平方米，市里中心地带一般为 200 万元 /亩，折算房价为： 1500~3000 元/平方米，中心地区可达 300 万元 /亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达 元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为 100~500 元/平方米，也有高达2000 元/平方米以上的状况；24 、土地税费与先期费，一般为土地费的15% 左右，二线城市一般为100~500 元 /平方米，各地标准都不同样。基本建设费是固定的，即便是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于 1000 元/平方米。

实质上，多层一般商品房，建安成本大概在1200 元 /平方米左右，小高层与高层一般商品房，建安成本大概在1500~1800 元 /平方米左右，品位越高，造价越高。建设工程单方造价指标汇总2014.21、全现浇构造住所楼：包含建筑、装饰、采暖、给排水（含中水）、消防、通风、照明、动力、消防报警、电梯、可视对讲、有线电视、电话、防雷接地等十四个专业。含电梯、消防、通风设备，一般灯具；公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，一般洁具、喷洒头。外墙外保温粘贴聚苯板，泰柏板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距20 公里之内。仅供个人学习参照每平米造价1850.98 元，此中：建筑工程：1011.17 元；电气工程：220.54 元；管道工程：316.81 元；通风工程： 302.46 元；2、全现浇构造板式小高层住所楼：包含建筑、装饰、采暖、给排水（冷水、热水、中水、排水、雨水）、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。 外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，两侧往常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能户门。

土方运距公里之内。每平米造价1442.17 元，此中：建筑工程：803.59 元；装饰工程：306.62 元；电气工程：238.65 元；管道工程： 81.16 元；通风工程：12.15 元；3、全现浇构造板式住所楼：包含建筑、装饰、给排水（含泵房）、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业。公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，本工程采暖用电膜采暖，只做埋管，外窗为落地窗。含消防、居室门、卫生洁具，混凝土为预拌混凝土，土方运距20 公里之内。每平米造价1360.43 元，此中：建筑工程：730.56 元；装饰工程：174.30 元；电气工程：248.45 元；管道工程： 207.12 元；4、全现浇构造塔楼：包含建筑、 装饰、 采暖、给排水、 消防、通风、照明、 动力、 弱电、防雷接地等十个专业。 公共部分楼梯间、电梯间地面为水泥沙浆整风光层，天棚、内墙面基层刷耐水腻子，面层擦洗涂料。含给排水、消防、通风设备，不含电梯、卫生洁具，弱电（电视、电话、综合布线）只埋管不穿线。混凝土为预拌混凝土，土方运距 5 公里之内。每平米造价1383.46 元，此中：建筑工程：727.22 元；装饰工程：289.87 元；电气工程：307.14 元；管道工程： 55.95 元；通风工程：3.28 元；5、框剪构造住所楼：包含建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防备、有线电视、防雷接地等十三个专业。

含热互换站、消防、空调设备，中高档卫生洁具，一般灯具，外窗为落地窗，不含电梯，居室门。公共部分楼梯间、电梯间地面粘贴地砖，天棚做轻钢龙骨装饰石膏板吊顶，外墙外保温粘贴聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距30 公里之内。每平米造价1219.28 元，此中：建筑工程：681.99 元；装饰工程：264.56 元；电气工程：101.69 元；管道工程： 164.51 元；通风工程：6.53 元；6、框剪构造商住楼：包含建筑、装饰、给排水（给水、排水、中水、热水、纯净水）、消防（含消防喷淋系统）、空调水、照明、动力、弱电、防雷接地、通风等十个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温为水泥聚苯板，加强水泥条板隔墙，外窗为落地窗。本工程不含采暖系统，采纳集中空调采暖，含给排水、通风空调、消防设备，一般灯具，普通洁具，不含电梯，外墙玻璃幕。混凝土为预拌混凝土，土方运距20 公里之内。每平米造价1870.88 元，此中：建筑工程：957.31 元；装饰工程：362.70 元；电气工程：180.77 元；管道工程： 165.44 元；通风工程：204.66 元；7、混淆构造住所楼：仅供个人学习参照包含建筑、装饰、采暖、给排水、照明、弱电、防雷接地、等七个专业。

外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温粘贴无纸石膏聚苯板复合板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，露台不关闭， 弱电只埋管不穿线，不含卫生洁具、灯具。混凝土为现场搅拌。每平米造价2137.44 元，此中：建筑工程：1122.43 元；装饰工程：396.12 元；电气工程：209.34 元；管道工程： 272.28 元；通风工程：137.27 元；工程预付款及其计算：1．预付备料款的限额预付备料款限额由以下主要因素决定：主要资料 (包含外购构件)占工程造价的比重；资料贮备期； 施工工期。关于施工公司常年应备的备料款限额，可按下式计算；备料款限额 =年度承包工程总值* 主要资料所占比重/年度施工日历天数* 资料贮备天数一般建筑工程不该超出当年建筑工作量(包含水、电、暖 )的 30％，安装工程按年安装工作量的10％；资料占比重许多的安装工程按年计划产值的15％左右拨付。2．备料款的扣回发包单位拨付给承包单位的备料款属于预付性质，到了工程实行后， 跟着工程所需主要资料贮备的逐渐减少，应以抵充工程价款的方式陆续扣回。扣款的方法：（ 1）能够从未施工工程尚需的主要资料及构件的价值相当于备料款数额时起扣，从每次结算工程价款中，按资料比重扣抵工程价款，完工前所有扣清。

其基本表达公式是：?T=P — M/NT 起扣点，即预付备料款开始扣回时的累计达成工作量金额；?M 预付备料款限额；?N 主要资料所占比重；?P承包工程价款总数。2）扣款的方法也能够在承包方达成金额累计达到合同总价的必定比率后，由承包方开始向发包方还款，发包方从每次对付给承包方的金额中扣回工程预付款， 发包方起码在合同规定的完工期前将工程预付款的总计金额逐次扣回。（四）工程进度款的支付 (中间结算 )施工公司在施工过程中，按逐月(或形象进度、或控制界面等)达成的工程数目计算各项花费，向建设单位(业主 )办理工程进度款的支付 (即中间结算 )。工程进度款支付过程中，应依照以下要求：1．工程量的确认依据相关规定，工程量的确认应做到：1）承包方应按约准时间，向工程师提交已完工程量的报告。2）工程师收到承包方报告后 7 天内未进行计量， 第 8 天起，承包方报告中开列的工程量即视为已被确认，作为工程价款支付的依照。3）工程师对承包方高出设计图纸范围和(或 )因自己原由造成返工的工程量，不予计量。2．合同收入的构成1）合同中规定的初始收入，即建筑承包商与客户在双方签署的合同中最先商定的合同总金额，它构成了合同收入的基本内容。

2）因合同更改、索赔、奖赏等构成的收入，这部分收入其实不构成合同双方在签署合同时已在合同中商定的合同总金额，而是在履行合同过程中因为合同更改、索赔、奖赏等原由此形成的追加收入。3．工程进度款支付国家工商行政管理总局、建设部宣布的《建设工程施工合同(示范文本 )》中对工程进度款支付作了以下详尽规定：仅供个人学习参照（ 1）工程款 (进度款 )在双方确认计量结果后14 天内，发包方应向承包方支付工程款(进度款 )。按约准时间发包方应扣回的预付款，与工程款(进度款 )同期结算。?切合规定范围的合同价款的调整，工程更改调整的合同价款及其余条款中商定的追加合同价款，应与工程款 (进度款 ) 同期调整支付。（ 3）发包方超出商定的支付时间不支付工程款(进度款 ) ，承包方可向发包方发出要求付款通知，发包方收到承包方通知后仍不可以按要求付款，可与承包方磋商签署缓期付款协议，经承包方赞同后可缓期支付。协议须明确缓期支付时间和从发包方计量结果确认后第15 天起计算对付款的贷款利息。4）发包方不按合同商定支付工程款 (进度款 )，双方又未达成缓期付款协议，致使施工没法进行，承包方可停止施工，由发包方肩负违约责任。

工程价款价差调整的主要方法1．工程造价指数调整法这类方法是甲乙方采纳当时的估算(或概算 )定额单价计算出承包合同价，待完工时，依据合理的工期及当地工程造价管理部门所宣布的该月度(或季度 )的工程造价指工程合同价数，对原承包合同价予以调整，要点调整那些因为实质人工费、资料费、施工机械费等花费上升及工程更改因素造成的价差，并对承包商给予调价赔偿。2．实质价风格整法在我国，因为建筑资料需要市场采买的范围愈来愈大，有些地域规定对钢材、木材、水泥等三大材的价钱采取按实质价钱结算的方法。工程承包商可凭发票按实报销。这类方法方便而正确。但因为是实报实销，因此承包商对降低成本不感兴趣，为了防止副作用，地方主管部门要按期公布最高限价，同时合同文件中应规定建设单位或工程师有官僚求承包商选择更低价的供给根源。3．调价文件计算法这类方法是甲乙方采纳按当时的估算价钱承包，在合同工期内，依照造价管理部门调价文件的规定，进行抽料补差， 在同一价钱期内按所达成的资料用量乘以价差。也有的地方按期公布主要资料供给价钱和管理价钱，对这一期间的工程进行抽料补差。4．调值公式法建筑安装工程花费价风格值公式一般包含固定部分、资料部分和人工部分。

但当建筑安装工程的规模和复杂性增大时，公式也变得更为复杂。调值公式一般为：P=Po(ao+a1*A/Ao+a2*B/Bo+a3*C/Co+a4*D/Do+ )式中 ?P调值后合同价款或工程实质结算款；Po 合同价款中工程估算进度款；ao 固定因素，代表合同支付中不可以调整的部分占合同总价中的比重；a1、 a2、 a3、 a4 代表相关各项花费(如：人工花费、钢材花费、水泥花费、运输费等)在合同总价中所占比重 ao+a1+a2+a3+a4=1 ；Ao 、Bo 、Co、 Do 基准日期与a1、 a2、 a3、a4对应的各项花费的基期价钱指数或价钱；A 、B 、 C、 D 与特定付款证书相关的期间最后一天的49 天前与 a1、 a2、 a3、 a4 对应的各项花费的现行价钱指数或价钱。在运用这一调值公式进行工程价款价差调整中要注意以下几点：(1) 固定因素往常的取值范围在0．15-0． 35 左右。调值公式中相关的各项花费，按一般国际老例，只选择用量大、价钱高且拥有代表性的一些典型人工费和资料费，并用它们的价钱指数变化综合代表资料费的价钱变化，以便尽量与实质状况靠近。仅供个人学习参照各部分红本的比重系数，在很多招标文件中要求承包方在招标中提出，并在价钱剖析中予以论证。

调整相关各项花费要与合同条款规定相一致。调整相关各项花费应注意地址与时点。各品种系数之和加上固定因素系数应当等于1房地产建筑成本（按建筑平方米算）1、桩基工程（若有） ： 70~100 元 /平方米；2、钢筋： 40~75KG/ 平方米（多层含量较低、高层含量较高），合 160~300 元 /平方米；3、砼： 0.3~0.5 立方 /平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合 100~165 元/ 平方米；4、砌体工程： 60~120 元/ 平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程： 25~40 元 /平方米；6、外墙工程（包含保温） ：50~100 元 /平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元 /平方米；7、室内水电安装工程（含消防） ： 60~120 元 / 平方米（按小区品位，多层略低一些）；8、屋面工程： 15~30 元 /平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门） ：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5 平方米 (与设计及能否高档很大关系 ,高档的比率较大 ),造价 90~300 元 /平方米，一般为 90~150 元 /平方米，如采纳高档铝合金门窗，则可能达到300元 /平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150 元 /平方米（与小区品位高低关系很大，品位越高，造价越高）；11、地下室（若有） ：增添造价40~100 元 /平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（若有） ：40~200 元 /平方米，与电梯的品位、电梯设置的多少及楼层的多罕有很大关系，一般工程约为 100 元 /平方米；13、人工费： 130~200 元/ 平方米；14、室外配套工程：30~300 元 /平方米，一般约为70~100 元 /平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）： 70~150 元 /平方米；16、塔吊、人货电梯、起落机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约 60~90 元 /平方米；17、暂时设备（生活区、办公区、库房、道路、现场其余暂时设备（水、电、排污、形象、生产厂棚与其余生产用房）： 30~50 元 /平方米；18、检测、试验、手续、交通、社交等花费：10~30 元 / 平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、收益等各样花费（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180 元 /平方米；20、上交国家各样税费（总造价3.3~3.5%):33~70 元/平方米，高档的可能高达100 元 /平方米。

以上没有算精装饰，一般造价约为1000~2000 元 /平方米，高档小区可达3500 元以上。以上没有包含部分国有公司开发造成的腐败成本。精装饰造价一般为500~1500 元 /平方米， 这要看品位高低，也有 300 元 /平方米简装修，更有3000~ 元/ 平方米超高档装饰（拎包入住）。21、设计费（含先期设计观点期间花费）： 15~100 元/ 平方米；22、监理费： 3~30 元 /平方米；23、广告、策划、销售代理费：一般30~200 元 /平方米，高者可达500 元 /平方米以上；24、土地费：一般二线城市市里（老郊区地带）为70~100 万 /亩，容积率一般为1.0~2.0 ，故折算房价为：525~1500 元 /平方米，市里中心地带一般为200?万元 /亩，折算房价为：1500~3000 元 /平方米，中心地区可达300仅供个人学习参照万元 /亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达 元 /平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500 元 /平方米，也有高达2000 元 /平方米以上的状况；25、土地税费与先期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500 元 /平方米，各地标准都不一样。

结论：基本建设费是固定的，即便是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000 元 /平方米。实质上，多层一般商品房，建安成本大概在1200 元 /平方米左右，小高层与高层一般商品房，建安成本大概在 1500~1800 元 /平方米左右，品位越高，造价越高。能让利的主假如：小区的品位、向政府缴纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的花费、装饰花费等。此外，开发商的开发质量也有必定关系，假如一味压价，质量是要差一些；民营开发商比国营/ 政府开发商的成本的确也低一些，这主要有双方面的原由，一是大多半民营公司主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营公司腐败成真相对要低一些。无论何种原由，同质量的小区成本上下也不会超出100~200 元 /平方米。工程成本测算方法1、计算工程量。这个工作很简单，就是一点：兼顾计算，事半功倍。2.?组综合单价。这也是影响中标与否的要点一步，特别是好多的工程已经开始清单报价，价钱的风险对我们施工单位来说更为重要。必定要依据资料价钱信息和已检查到的人工价钱（分摊到里面）。3.?测算综合单价。工程子项好多，可是占造价大多半的就那几个项目，我一般对这几个项目进行测算：混凝土、钢筋、外架、模板（举措费） 、地砖、外墙高级装饰如干挂。

下边对以上几个单项谈谈我的过程：混凝土： 每一个单价不外乎人工、资料、机械三大块 （管理费等等此外计算），人工不要照定额上的人工费，因为禁止的，人工费按清工价钱另行总计算。机械费按现场总配置的机械设备按总工期总花费（折旧或租费）统一计算，机械人工就无论了，因为一般都是由清工合同中包含的。我们只是算一个资料费就够了。以C25 混凝土为例： 经过当地的其余工程同样资料产地的同级配比看看水泥砂石水泥含量是多少，假如没有， 能够到工程所在地的实验室找找。级配单的级别一般要高过实质设计等级的。还要看工程所在地邻近的资料状况。这些要在投标的勘探摸清楚。假如是商品混凝土的话就更简单了。经过级配剖析出整个工程的水泥砂石用量，注意：不要去分什么梁板柱什么的，只假如混凝土都放到这里剖析。剖析好了以后就是对混凝土的消耗进行剖析。大家都知道混凝土的消耗量一般是3%。可是大家有没有注意到，混凝土的工程量计算是不扣除钢筋体积的，而钢筋的比重是7.85t/m3 ，也就是说一个 的工程，按含钢量 50kg/m2 的话考证含金量排行榜，就有500 吨的钢筋，也就是说钢筋占了64m3 的混凝土，这64m3 的混凝土能够用来达成一个一般的 的框架构造的一个标准层。

这么多的混凝土够不够你浪费的？不够不要快乐得太早了，施工消耗和钢筋的体积相抵消了，可是还有消耗的。你认为送料的车能给足你量吗？不行能的，顶多给你 97% 。可是不重要， 施工单位还有一招啊：楼板12cm，国家规范赞同±5mm，算算一个楼面下来你能按国家赞同范围自察多少？绕来绕去，就是为了让大家更为认识工程上的实质状况。我一般都是混凝土取1%的消耗就够了。混凝土的配比含量都知道了，剖析结果乘以你所检查的资料单价就好了。1）钢筋：钢筋介绍用鲁班钢筋软件抽料，鲁班软件做的比较细腻。假如不抽料的状况下建设工程造价指数指标，建设工程单方造价指标汇总2014.doc，能够按定额含量暂估。完工或进度款支付同期调整。钢筋同混凝土同样，人工费机械费暂时无论，只算资料费，要点是定消耗，实质中的消耗是1%。并且建议在和钢筋班组定合同中就把这个1%消耗定死，超了就算他的。因为实质中，科学合理的下料和进料，1%的消耗控制不在话下。工程量出来了，联合你所认识的资料单价及其走势（总价合同时用）相乘就是能够了。仅供个人学习参照2）外架：外架的测算相对繁琐一点建设工程造价指数指标，因为这个波及到施工组织设计和国家的搭设规范以及当地的安全监察站的要求。要知道，安徽和浙江的搭设要求不同样的，杭州和宁波的搭设规范也有不同之处，市里和郊区的搭设要求也不同样。

可是大概上是同样的。我对这个测算一般是按柱距 ，一道踢脚杆一道拦腰杆来算的。依据建筑物外墙周长和工程总进度计划编制月需求钢管扣件量，这一步对熟习施工的朋友来说不难的。我们这的行情是：钢管租金0.014 元 /米，扣件0.008 元/个，每 250 米一吨 48×3.5 钢管，每吨钢管配180-200 个扣件足够。有了这些数据，再给你一本《脚手架搭设规范》，应当没问题了。有的同行可能说这样测算一个外架有没有必需？我告诉你：外架关于施工单位来说有好多的作用，我们在外架上吃苦头的经历难以忘掉。作为定额上的按建筑面积上的计算方法禁止的，并且这类东西实质上是施工单位的一件法宝：假如甲方拖欠工程款，谈判谈不下来，我就拆外架，这个对甲方来说拥有重要的打击力度，因为这样无疑是告诉他我们要打长久战了，而拆与不拆，就要考虑外架的成本了。3）地砖，这个比较简单调点，人工费、机械费（其实也没什么机械）一般质量要求的13 元 /m2，地砖价钱相信你在成本测算以前已经认识到了。水泥砂的成本6-8 元就足够足够了。4）粉刷：这个也同样，人工费一般按建筑面积30 元/m2 。至于资料费4-5 元做 20-30mm 的中级抹灰够了。

人工费按粉刷面积4 元 /m2。5）外墙干挂：这个和设计及甲方要求的资料有很大关系，这些明确的前提下找一个家专业做这个的施工队伍报个价就行了啊。6）门窗工程：最好的方法是找门窗厂给你报价。7）模板举措费： 这项花费我一般是按“包工 ”给施工班组价钱和钢管扣件支撑的租费得出来的。包工的价钱，框架构造一般是65 元左右。假如工期紧或大跨度要多备一两层模板，价钱相应提升。假如是剪力墙或许有构造变换层也要提升。此外的钢管扣件的租金联合惯例支撑方案参照外架测算方法计算。有了以上几个大项，总造价就偏不到哪里去了，其余的小项直接按定额并调差就好了。这也切合 “该粗则粗，该细则细 ”的方法。仅供个人学习参照