房地产评估师讲义，国策视点||新形势下社会对房地产估价的新需求新要求

【摘要】 从新中国建立到恰逢今年的70周年华诞，中国房地产发生着翻天覆地的变化，而房地产作为房地产估价的主要对象，本文从房地产出发，分析房地产在当今形势下的发展现状和未来发展趋势。分析房地产估价行业政策环境、经济环境、技术环境的变化。从外部条件与内部环境的变化着手房地产评估师讲义，发现新形势下社会对房地产估价的新需求新要求。

【关键词】房地产行业；房地产估价行业；新需求；新要求

一、新形势房地产行业的分析

（一）房地产行业的发展现状

从1949到2019年，中国正创造着一场伟大的逆袭，在房地产领域，从福利分房到住宅商品化，经过理论突破与试点起步阶段，1998年后，我国房地产市场基本成熟，发展到今天，中国房地产无论在政策调控层面，还是房地产相关法律法规、房地产金融等都形成了一个具有中国特色的体系。

据国家统计局数据显示，2019年上半年房地产评估师讲义，国策视点||新形势下社会对房地产估价的新需求新要求，我国房地产开发投资亿元，同比增长10.9%，增速比1—5月回落0.3个百分点。房地产开发企业土地购置面积8035万平方米，同比下降27.5%，降幅比1-5月份收窄5.7个百分点；土地成交价款3811亿元，下降27.6%，降幅收窄8.0个百分点。

分析其原因，一方面受到国家整体经济形势的影响，房地产投资增速进入稳定阶段，另一方面，我国正处于大力推进城镇化进程的增长，城市人口的增加导致住房需求增长，房价高速增长，政府为保障房地产市场平稳健康发展，出台了一系列调控房价、调整住房结构以及强化土地控制的政策，并且在金融方面，政府加息、提升存款准备金、限制开发企业前端融资，增加了房地产开发融资成本，使得房地产市场开发速度整体呈现下滑。

（二）房地产的发展趋势

2019年中共中央政治局会议要求：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。从2017年7月至2019年7月，以经济为主要议题的中央政治局会议共召开了8次，其中有6次提及房地产。可以预见，房地产行业政策大幅放松的可能性极小，房地产市场态势及国家宏观政策，房地产金融上都不再支持房地产企业过度扩张。我国房地产已经进入到讲品质、讲内涵、讲价值的存量时代，未来房地产需要改变传统发展模式，加快发展新兴地产；将房地产与大数据、人工智能、云计算进行融合；加快科技创新，拖动住宅产业化。

二、新形势下房地产估价行业的分析

（一）房地产估价行业政策环境分析

房地产估价是一个专业性较强，涉及学科较多的综合性学科，属于知识密集型行业。我国房地产估价行业起步于20世纪80年代，历经30多年发展，据统计，目前各类评估机构共有约1.4万余家，评估师人数已经超过13万，从业人员超60万。为了规范资产评估行业，保护资产评估当事人合法权利和公共利益，促进资产评估行业健康发展，维护社会主义市场经济秩序，2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过并发布了《中华人民共和国资产评估法》，并于2016年12月01日开始实施。《资产评估法》从以下方面进行了变革：

（1）房地产估价行业实现了法律依据；

（2）国务院有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对评估行业进行监督管理；

（3）确认了评估的专业性，即要专业领域和专业类别；

（4）放宽了评估机构设立条件，仅对评估师人数和合伙人或股东资格作出要求，从审批制改为备案制；

（5）加大了评估的难度和风险：《资产评估法》第十三条规定第四项规定：对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。第二十五条规定：评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。第五十条又指出：评估专业人员违反本法规定，给委托人或者相关当事人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。

（6）改变了评估委托方式：《资产评估法》第二十二条规定，委托人有权自主选择符合本法规定的评估机构，任何组织或者个人不得非法限制或者干预。评估事项涉及两个以上当事人的，由全体当事人协商委托评估机构，委托开展法定评估业务，应当依法选择评估机构。

（二）房地产估价行业技术环境的分析

社会进步，科技发展，每天都会升起不一样的太阳，中国文化几千年，总是在不断地探索、改变中前行，房地产估价本身就是一门驾驭信息技术而求发展的专业，是充分利用信息技术进行估算和判定客观价格或价值的活动，在这个日新月异时代，房地产估价行业的技术环境也悄然发生着改变。

目前市场上也出现了类似“云估价”、自动估价系统、房产智能估价系统等“互联网+大数据”的估价模式，特别针对一些常规的简单业务，例如住宅、办公、土地等抵押类业务，商业银行的贷后重估涉及的批量估价业务，司法处置中涉及的住宅、办公、土地评估、批量涉税业务等评估项目，他们都有一个共同点，他们都是一个标准型业务，估价技术路线单一且简单，类似的市场成交实例充分，只需将足够有效的、真实的“可比实例”进行测算，就可以得出“估价结果”，而 “互联网+大数据”的估价模式便可高效地满足上述业务述求。

三、新形势下社会对房地产估价的新需求新要求

面对新的房地产市场状况，宏观经济环境，房地产估价行业内部政策、经济、技术层面的调整，在新的形势下，对房地产估价机构，估价人员、估价行业协会都提成了一些被动的需求，同时要顺应时代变化，立足行业也需要作出一些主动地改变，也需要对自身提出一些新的要求。

（一）对估价机构的新需求

（1）提高业务能力和服务水平，在求新求变的过程中拓展业务

由于宏观经济形势的影响，房地产行业整体投资下滑，房地产交易活跃度较低，房地产估价行业内部又引入了互联网+大数据的估价方式，房地产估价业务主动和被动的被消减，特别传统业务出现锐减。那么要在这样严峻的情形下，保障业绩，保证业务量，作为房地产估价机构更加需要修炼内功，在积极学习和引入新的估价方式的前提下，更加注重业务能力的提升，保证产品质量，为客户提供更好的消费体验感，提高服务水平，才能占据一定的市场份额。

（2）突破传统业务，实现业务多元化发展

“互联网+大数据”的估价方式大大冲击了传统业务，但针对整个评估领域，除了房地产估价之外，还包含机器设备、无形资产、矿业权、二手车、珠宝、艺术品等属于估价领域，作为估价机构可以拓展业务范围，发展成以房地产估价为主的多元化房地产估价机构。

（3）注重人才储备，提高人员整体素质，迎接新挑战

由于房地产估价涉及的房地产、建筑、税务、会计、信息技术、地理信息技术等多学科，房地产估价机构在人才储备方面，应该保证全方位、多学科储备人才，同时建立内部培训机制，在具备扎实的房地产估价理论知识的基础上，优化知识结构，将估价理论知识与其他学科知识融会贯通，需求新的可能存在的估价方法，估价技术，为未来可能或即将到来的变化做好准备，从而更好的服务于房地产估价服务活动。

（4）顺应时代，加强与互联网互动

“互联网+大数据”已经逐渐深入到社会的各行各业，“互联网+大数据”可以实现从单一数据到复合的多元数据，从“因果分析”到“相关性分析”，从追求数据的精度到广度与精度并重，保证了数据的实时更新，这些特征都更好与房地产估价所需要的数据特征相吻合，所以“互联网+大数据”势在必行。

目前的“互联网+大数据”的估价方式也在探索过程中，数据来源、采集、分类、分析、应用，整套体系尚不成熟，作为估价机构应该顺应时代，把握市场明锐嗅觉，开发操作性强，准确度高的房地产估价信息平台，有效促进房地产估价机构的转型升级。

（5）强化风险意识，完善内部制度

业务锐减，同时又放宽评估结构设立条件的情况下，势必造成评估机构行业竞争日趋严峻，在这种大环境，大背景下，作为估价机构应该更加注重强化风险意识，建立和完善风险防范机构，积极开展法制教育，根据需要建立职业风险基金，强化评估服务的质量管理，建立责任追究制度，明确评估人员责任，同时完善内部监督机制，督促估价人员谨慎执业。

（二）对估价人员的新要求

（1）学习专业知识，提高执业能力

房地产估价是一个知识密集型行业，知识就是行业生产力，专业知识的提升，有助在房地产估价过程中更加精准的把握项目存在风险。由于房地产行业本身也处在一个调整变革的过程中，知识体系在不断的更新，市场数据在不断的变化，所以应积极参加继续教育。房地产估价是一门技术也是一门艺术，但是在我们的实际工作中，更应该坚持工匠精神，而不应该凭经验贸然判断，将每一个参数，每一个结论都做到有据可依。用专业的知识提升职业能力。

（2）强化风险意识

《资产评估法》的颁布，增加了评估人员的风险，作为估价人员我们应该准确把握资产评估法的精神实质，尽快熟悉和掌握各项法律法规，采用法律武器保护自己。在执业过程中严格执行评估程序，履行估价人员的义务，做到诚实守信，依法独立、客观、公正从事业务。

（3）加强职业道德见得，秉持职业操守

从主观上严格要求自己，抵制工作中存在的利益诱惑，拒绝委托人或其他组织、个人对评估行为和评估结果的非法干预，依法签署评估报告，积极树立良好的职业形象，提高自身修养和素质，做到爱岗敬业，时刻保持职业责任感和社会责任感，正确处理个人与集团、国家的利益关系。

（三）对估价行业协会的新要求

（1）建立行业信息体系

制度行业自律管理办法，建立信用档案，将准守法律、行政法规和评估准则的情况记入信用档案，并向社会公开。同时完善信用信息的全面性，实现全域联网，加大信用体系的使用力度，引导客户把信用档案作为甄选评估结构的重要指标之一，信用分值累计达到一定程度，缩小评估机构业务范围，从主观上约束评估机构，让评估结构被动接受行业、客户、社会的监督。加强违规行为的处罚力度，将典型案例在行业内通报。

（2）健全法律法规体系

《资产评估法》的颁布实施一定程度上约束了从业人员，增加评估人员的权利、义务以及不得有的行为，但尚未明确规定估价人员在具体执业过程中的依据，同时在判定违法行为上缺少理由。要维护行业的健康平稳发展，规范市场秩序，在新的形势下，完善的法律法规体系仍然必不可少。同时应该定时对相关法律法规进行补充完善，适当调整。

四、结论

培根说：只有愚者才等待机会，智者则创造机会，在机遇与挑战面前，我们应该直面挑战，举众人之力，承天下之托。不忘初心，砥砺前行。在新的形势下，满足客户、社会对我们的新需要新要求，推动行业技术更新，提高行业效率。（国策研究 廖海燕 廖述科）

根据房地产估价机构管理系统（以下简称系统），2021年12月31日之前取得一级的房地产估价机构（以下简称估价机构）共952家。中房学采用经营业绩、人员情况等相关指标，对这些估价机构进行了综合排名、单项排名，以及不同类型估价业务排名，现公布排名结果（见附件）房地产评估师机构，中国房地产估价师网，并将有关事项说明如下。

一、数据来源：本排名采用的各指标值来自系统（网址：）公示的估价机构、注册房地产估价师相关信息，以及估价机构通过该系统填报的2021年度经营业绩、估价项目等信息。数据统计范围为具有独立法人资格的估价机构及其分支机构，不包括有关联关系的其他法人机构。

二、综合排名：对总营业收入、房地产估价业务收入、评估建筑面积、评估土地面积、评估总价值、注册房地产估价师人数、法定代表人取得资格年限、法定代表人持股比例排序共8个单项指标，采用分段离差标准化等方式赋值，并分别按照25%、30%、5%、5%、5%、20%、5%、5%的权重计算房地产评估师机构，加总得到综合评价值，扣去不良记录分数后从高到低排序。

三、单项排名：分为总营业收入、房地产估价业务收入、估价机构注册房地产估价师人数、估价机构及分支机构注册房地产估价师总人数、评估建筑面积、评估土地面积共6项，分别从高到低排序。

四、不同类型估价业务排名：分为房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产司法鉴定估价、房地产转让估价、建设用地使用权出让估价、房地产咨询顾问、其他目的房地产估价共7类估价业务，均分别按照评估建筑面积、评估土地面积、评估总价值从高到低排序。

本排名中房学不向任何单位和个人收取任何费用，也不委托任何单位和个人开展任何形式的有偿宣传等活动。本排名不代表中房学对相关企业诚信情况及执业质量的承诺。

附件：

1．2021年度全国一级房地产估价机构综合排名前50名

2．2021年度全国一级房地产估价机构综合排名、单项排名及不同类型估价业务排名（附件下载）

中国房地产估价师与房地产经纪人学会

2022年3月30日

附件1

2021年度全国一级房地产估价机构

综合排名前50名

1.国众联资产评估土地房地产估价有限公司

2.深圳市世联土地房地产评估有限公司

3.上海城市房地产估价有限公司

4.深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司

5.深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

6.深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司

7.深圳市国策房地产土地资产评估有限公司

8.中证房地产评估造价集团有限公司

9.北京仁达房地产土地资产评估有限公司

10.深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司

11.重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司

12.建银（浙江）房地产土地资产评估有限公司

13.中建银（北京）房地产土地资产评估有限公司

14.永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司

15.广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司

16.博文房地产评估造价集团有限公司

17.浙江众诚房地产评估事务所有限公司

18.上海百盛房地产估价有限责任公司

19.北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司

20.陕西华地房地产估价咨询有限公司

21.江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司

22.上海科东房地产土地估价有限公司

23.北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司

24.上海房地产估价师事务所有限公司

25.江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司

26.上海财瑞房地产土地估价有限公司

27.武汉洪房房地产土地估价有限公司

28.西安天正房地产资产评估顾问有限公司

29.武汉国佳房地产评估咨询有限公司

30.北京康正宏基房地产评估有限公司

31.深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司

32.北京华信房地产评估有限公司

33.四川恒通房地产土地资产评估有限公司

34.上海东洲房地产土地估价有限公司

35.四川大成房地产土地评估有限公司

36.广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司

37.陕西建业房地资产评估测绘（集团）有限公司

38.浙江和诚房地产估价有限公司

39.湖北玖誉房地产评估有限公司

40.北京首佳房地产评估有限公司

41.江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司

42.江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司

43.上海八达国瑞房地产土地估价有限公司

44.江苏苏信房地产评估咨询有限公司

45.广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司

46.江苏佳事得房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司

47.上海信衡房地产估价有限公司

48.湖北中信房地产土地估价有限公司

49.安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

50.江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司