想考房地产估价师，2017年房地产估价师考试房地产估价理论与方法第三章讲义.pdf

第三章房地产价格和价值考试目的：本部分的考试目的是测查应试人员对房地产价格和价值的种类，房地产价格的特点，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格的影响因素等的了解、熟悉和掌握程度。考情分析（原3-4章合并）：本章考题在9～10题，考分分布为12～20分，知识点多，开始涉及计算题。单选题多选题判断题计算保险价值、期房价格、区位因素、实物因素投资价值与市场价值的比较；带租约的房地产价格、工业区位楼面地价、税收影响租赁价值类型、单价、期房价值、区位因素、经济因素房地产供给、租赁价值、区位因素现状价值、交通时间距离2013承租人权益价值、期房价格、价格影响因素、制度政策因素投资价值、名义价格、区位因素投资价值、价格影响因素、利率因素2014投资价值、承租人权益价值、总价值、价格影响因素价值类型、需求因素、制度政策因素房屋重置价格、价格影响因素2015土地单价、实际价格、实物因素、权益因素房地产供给、带租约的房地产、区位因素现状价值、税收制度因素2016题房地产需求、名义价格实际价格、经济距离、实物因素价值种类、现状价值、外部因素保险价值、税收因素考情分析：特别提示：《估价理论与方法》的计算量很大，需要非常熟练的使用函数计算器指数函数1.按底数1.按功能键按指数按＝求取结果诀窍：计算式从右边往左边算，一次出结果。

大纲要求：1.熟悉房地产价格和价值的含义；2.熟悉房地产价格的形成条件；3.熟悉使用价值和交换价值；4.掌握挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值；5.掌握市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值；6.掌握抵押价值和抵押净值；7.了解买卖价格、租赁价格、计税价值、征收价值和保险价值；8.熟悉房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格；9.掌握完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值；10.熟悉历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值；11.了解市场调节价、政府指导价和政府定价；12.熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格；13.熟悉土地价值、建筑物价值和房地价值；14.掌握总价格、单位价格和楼面地价；15.掌握名义价格和实际价格；16.熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格；17.了解起价、标价、成交价和均价；18.熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价；19.掌握房地产价格的特点；20.熟悉房地产需求；21.熟悉房地产供给；22.熟悉房地产均衡价格；23.熟悉房地产供求状况的分类；24.掌握对房地产价格影响因素的基本认识；25.熟悉房地产价格影响因素的分类；26.掌握房地产自身因素；27.熟悉人口因素；28.熟悉房地产制度政策因素;29.掌握金融制度政策因素；30.掌握税收制度政策因素；31.熟悉有关规划和计划因素;32.了解有关特殊政策因素；33.熟悉经济发展因素；34.掌握居民收入因素；35.熟悉物价因素；36.掌握利率因素；37.熟悉汇率因素；38.了解政治安定状况因素；39.了解社会治安状况因素；40.熟悉城市化因素；41.了解房地产投机因素；42.了解国际因素；43.熟悉心理因素；44.了解其他因素。

第一节房地产价格和价值的种类房地产估价本质上是评估房地产的价值。1.价格和价值（1）房地产价格是和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付，如以房地产作价出资入股换取技术、设备等。（2）房地产价格的形成条件（三条件）：使用价值，稀缺性，有效需求。1）使用价值2）稀缺性3）有效需求（意愿＋购买能力）注意区分：需要的概念1）需要（要求或欲望）有效需求（有支付能力）。2）房地产需求：自用需求——“为用而买”投资需求——“为租而买”投机需求——“为卖而买”3）价格实质上是商品经济（或市场经济）制度下的分配方式。配给有限的供给量：价格上涨，抑制消费和扩大生产；价格下降，刺激消费、减少生产和消除存货。（3）使用价值和交换价值。交换价值是指商品之间相互交换的量的比例。使用价值（有用性）是交换价值的前提，没有使用价值就没有交换价值。没有交换价值不一定没有使用价值。房地产既有使用价值，也有交换价值。【例题】房地产估价中的价值，一般是指（A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值『正确答案』B『答案解析』本题考查的是价格和价值。

在房地产估价中所讲的价值是指交换价值。参见教材P85。【例题】就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（『正确答案』『答案解析』本题考查的是价格和价值。在房地产估价中所讲的价值是指交换价值。参见教材P85。2.挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（1）挂牌价格出售要价。不是成交价格，通常高于成交价格。不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。挂牌价与成交价之差称为议价空间。议价空间小说明市场景气（砍不下价）。（2）成交价格成交价格指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。（两个特点：是已经完成的事实，是个别价格）成交价格形成机制：1）卖方要价是站在卖方的角度，指卖方出售时所愿意接受的价格。（越高越好，卖方最低卖价）2）买方出价是站在买方的角度，指买方购买时所愿意支付的价格。（越低越好，买方最高买价）3）卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在房地产交易中交易双方实际达成成交价格。【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能。三者关系：最高买价成交价最低卖价。最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间。

实际成交价格落在区间的某个位置取决于市场性质：买方市场还是卖方市场，买卖双方议价能【重点】买方市场与卖方市场买方市场，供大于求，相对过剩，买方主导。成交价偏向卖方的最低卖价，价格偏低。卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主导。成交价偏向买方的最高买价，价格偏高。【例题】在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（『正确答案』『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。卖方市场下，卖方处于主导，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。参见教材P87。成交价格：正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格。特殊交易，包括利害关系人之间、对交易对象或市场行情缺乏了解、被迫出售或被迫购买（包括急于出售或急于购买，被强迫出售或被强迫购买）、人为哄抬价格、对交易对象有特殊偏好、相邻房地产合并、受迷信影响等的交易。（与市场法中的非正常交易价格修正对照）正常成交价格形成条件（7个）：公开市场；交易对象本身具备市场性；众多的买者和卖者；买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；自私且理性的经济行为（经济人假定）；买者和卖者 都具有完全信息；适当的期间完成交易，不急于出售或急于购买。

成交价格的高低，还和交易方式有关：如建设用地使用权出让方式的成交价格。 招标成交价——可实现高地价 拍卖成交价——最能抬高地价 挂牌成交价——可实现高地价 协议成交价——一般会降低地价一般情况下，协议地价最低，其次是招标地价，最高的是拍卖、挂牌地价。 【例题】在国有建设用地使用权挂牌出让中想考房地产估价师，2017年房地产估价师考试房地产估价理论与方法第三章讲义.pdf，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是 评估（ A.挂牌底价B.正常市场价格 C.竞买人可承受的最高价 D.最可能的成交价 『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。因为是为 竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价；而如果是政府部门委托 估价，则是挂牌底价。参见教材 P86。 （3）市场价格，市场平均交易价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数、中位数 或众数），不是简单平均，要剔除偶然和不正常因素造成的价格差异。 （4）理论价格，真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 【辨析】市场价格和理论价格 市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。 正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远。

但在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大幅度、较长时期脱离理论价格。 【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系 成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动。 （5）评估价值 房地产估价是评估房地产的市场价格（也是客观的价值）。 评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值或价格。它是估价师的估计值。 【辨析】 比较法——比较价值，倾向于成交价格，趋向于市场价格 成本法——成本价值，倾向于最低卖价 收益法——收益价值、开发价值，倾向于最高买价，趋向于理论价格 正常成熟市场下想考房地产估价师，四种价值应该基本一致。 房地产泡沫期，比较价值大大高于收益价值、成本价值。 成本价值（不考虑外部折旧）大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或市场不景 气，反之，说明房地产供不应求或房地产市场景气。（联系实际理解） 同一宗房地产，不同的估价师的评估价值不完全相同，允许合理误差。 良好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格 正常交易的成交价接近市场价格； 正常市场的市场价格接近理论价格； 科学准确的估价，评估价值接近市场价格或理论价格。 【例题】下列关于比较价格、成本价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，成本价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于成本价格 C.在房地产市场不景气时，成本价格（未扣除经济折旧）大大高于比较价格或收益价格 D.比较价格倾向于成交价格，成本价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 『正确答案』C 正常市场状态下，比较价值与收益价值基本一致；选项B，市场存在泡沫时，比较价值大于收 益价值；选项 D，收益价值倾向于最高买价，成本价值倾向于最低卖价，比较价值倾向于成交 价格。

参见教材 P89。 【例题】在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的 价值，则说明房地产市场不景气。（ 『正确答案』『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。成本法求 得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，说明市场可比实例的交易价格普遍低迷，房地 产收益水平低下；这都是市场不景气的标志。参见教材 P90。 3.市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值、残余价值——6 种价值类型， 种为非市场价值（1）市场价值 市场价值的形成条件 个：适当营销，即估价对象展示，足以吸引潜在买者的注意。熟悉情况。谨慎行事，冷静、理性、谨慎，没有感情用事。不受强迫。自发交易，买方不急于购买， 卖方不急于出售，无被迫性。公平交易，买卖双方均为自己利益最大化进行交易，没有内幕关联 交易。 隐含前提：市场参与者集体的观念和行为，包括不存在买方因特殊兴趣而给予附加出价；既不 过于乐观又不过于保守（适中）；最高最佳利用；继续利用（对企业而言即持续经营）。 【例题】公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格（ A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D.卖方和买方追求各自利益的最大化 E.卖方和买方急于完成交易 『正确答案』AD 『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余 价值。市场价值的形成条件主要有 个：（1）适当营销；（2）熟悉情况；（3）谨慎行事；（4）不受强迫；（5）公平交易。参见教材 P91。

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