2013最新建筑工程建筑面积计算规范，住宅建筑面积如何算？

现在大家都有这个常识了，即：建筑面积=套内面积+公摊面积。但是这个问题同样也有很大的学问。

在房地产开发这块考证含金量排行榜，不同语境下的建筑面积下面有三种意思：一种是计容面积，一种是测绘面积，一种是不动产证上的面积。

那么什么是计容面积呢？

这个是房地产开发商拿到一块地之后，要跟当地发改部门立项（这里的“项”即项目建议书）。立项之后进行可行性研究报告，可研报告批复之后就可以进行总图设计（实际上拿到地之后就可以进行这一步了），这时候会有一系列当地规划部门的规划要点：

地形条件、红线范围、退界要求、建筑高度、容积率、绿化率、日照、间距等等再加上甲方、市政、交通等设计愁眉苦脸点灯熬油的加班加点改一版又一版总图，最后扯来扯去，甲方一拍脑袋“就这个了！”然后去规委会报批2013最新建筑工程建筑面积计算规范，住宅建筑面积如何算？，上会之后大家讨论讨论出个会议纪要设计再根据这个最终的会议纪要，就可以正式设计了。跑题了……

容积率就是在这个时候出现的。

容积率的意思是，：项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。

这里设计依据的规范是《-2013建筑工程建筑面积计算规范》和当地实行的地方性规范。

这个规范是针对开发商的，比如用地5万平，容积率是2，那么你的总图上最大建筑面积不能超过10万平。

那么，测绘面积是什么呢？

测绘面积是有了正式的施工图纸2013最新建筑工程建筑面积计算规范，就可以去当地住建部门登记房屋建筑面积，这时候先根据图纸登记一回，等盖好了之后还得进行实地测绘，看是否和图纸符合。这同时也是最终甲方销售和购房者房产证的面积的直接依据。

这里根据的规范是《.1-2000房产测量规范》或者当地实行的地方性规范。

那么问题来了：这两个规范对同样的内容，要求一样吗？

答案是不一样。

比如按阳台来说，设计规范（即，下同）中的要求是这样的：

3．0．21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应 按其结构底板水平投影面积计算 1／2 面积。

测绘规范（即，下同）中的要求是这样的：

8.2.1 ｆ）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

8.2.2 ｃ）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

也就是说，以结构外全封闭阳台为例，开发商在设计的时候，算一半面积，而在卖的时候算全面积。

（实际上这里是是不对的，设计规范是2014年实施的，它对阳台的定义是

2.0.22阳台

附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。

全封闭式的阳台属于室内空间，已经不算是阳台。

但是测绘规范是2000年的规范，对阳台的定义还没有更新，所以会出现矛盾的地方，

但是目前按我的经历，发现这个改动的并不多，或者说都在装糊涂，关于阳台还是按以前的习惯做）

这种做法就是俗称的“偷面积”。（规划的面积是10万平，最后销售面积是10万平零1000平，这1000平就是白来的）

（当然这是最初级的偷面积，行业内流传恒大是偷面积做到极致的公司）

而且各地都有自己的测绘规范，以北京为例，《-2009北京房屋面积测算技术规程》中把国标测绘规范未明确的露台和阳台做了区分，并且符合条件的是可以不计算建筑面积的：

4.2.3第4条规定，有顶盖的不封闭阳台，当其顶盖高度达到或超过两个自然层高度，不计算建筑面积。

也就是那些奇偶层错开的阳台（个人觉得这是特别奇葩的设计），开发商在北京用这种设计的话不但卖不到面积，还不适用让业主埋怨，所以采用的并不多。

房产证上的建筑面积是什么呢？

这个是普通人最熟悉的概念，但是在我们从业者眼里，确实是排第三个的。

回到开头：建筑面积=套内面积+公摊面积

套内面积是实际使用面积+套内墙体面积+阳台面积。

公摊面积是指由每套（单元）商品房依法应当分摊的由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼共用部分的建筑面积。

这里的依法，依的是国家测绘规范或地方测绘规范，基本上各地区的大同小异，规定了哪些房间哪些设施是可以公摊的，哪些是不可以的。

以北京为例，开发商在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和分摊情况：

1被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；2参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；3不分摊的共用部位。

实际收房面积允许与预售合同中有大概3%的误差，详细的可以去查查当地的规定。

好了，关于建筑面积今天就说这么多，差一点拖更……最近超级忙的说

建筑工程设计统一标准，新版《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019 中的几个必知的数据

《民用建筑设计统一标准》为国家标准，编号为-2019，自2019年10月1日起实施。

其中，第4.3.1、6.7.4、6.8.6、6.8.9条为强制性条文。

通过学习，我们整理了一些全过程工程咨询、监理人员必须掌握的重要数字、强条，供大家参考。

01

建筑高度与分类

3.1.1 民用建筑按使用功能可分为居住建筑和公共建筑两大类。其中，居住建筑可分为住宅建筑和宿舍建筑。

3.1.2 民用建筑按地上建筑高度或层数进行分类应符合下列规定：

1）低层或多层民用建筑：建筑高度≤27.0m的住宅建筑；建筑高度≤24.0m的公共建筑及建筑高度＞24.0m的单层公共建筑。

2）高层民用建筑：建筑高度＞27.0m的住宅建筑；建筑高度＞24.0m的非单层公共建筑；且高度≤100m的。

3）超高层建筑：建筑高度＞100m。

02

机动车出入口

4.2.4 建筑基地机动车出入口位置，应符合所在地控制性详细规划，并应符合下列规定：

1）中等城市、大城市的主干路交叉口，自道路红线交叉点起沿线70.0m范围内不应设置机动车出入口；

2）距人行横道、人行天桥、人行地道（包括引道、引桥）的最近边缘不应小于5.0m；

3）距地铁出入口、公共交通站台边缘不应小于15.0m；

4）距公园、学校及有儿童、老年人、残疾人使用建筑的出入口最近边缘不应小于20.0m。

03

建筑突出物——本条为强条

4.3.1 除骑楼、建筑连接体、地铁相关设施及连接城市的管线、管沟、管廊等市政公共设施以外，建筑物及其附属的下列设施不应突出道路红线或用地红线建造：

1）地下设施，应包括支护桩、地下连续墙、地下室底板及其基础、化粪池、各类水池、处理池、沉淀池等构筑物及其他附属设施等；

2）地上设施，应包括门廊、连廊、阳台、室外楼梯、凸窗、空调机位、雨篷、装饰构架、固定遮阳板、台阶、坡道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进风及排风口、地下室出入口、集水井、采光井、烟囱等。

05

道路

5.2.2 基地道路设计应符合下列规定:

1）单车道路宽不应小于4.0m，双车道路宽住宅小区不应小于6.0m，其他基地道路宽不应小于7.0m；

2）人行道路宽度不应小于1.5m，人行道在各路口、入口处应符合《无障碍设计规范》规定；

3）道路转弯半径不应小于3.0m，消防车道应满足消防车最小转弯半径要求；

4）尽端式道路长度大于120.0m时，应在尽端设置不小于12.0×12.0m的回车场地。

5.2.4 建筑基地内地下机动车车库出入口与连接道路间宜设置缓冲段建筑工程设计统一标准，新版《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019 中的几个必知的数据，缓冲段应从车库出入口坡道起坡点算起,并应符合下列规定:

1）出入口缓冲段与基地内道路连接处的转弯半径不宜小于5.5m；

2）当出入口与基地道路垂直时，缓冲段长度不应小于5.5m；

3）当出入口与基地道路平行时，应设不小于5. 5m长的缓冲段再汇入基地道路；

4）当出入口直接连接基地外城市道路时，其缓冲段长度不宜小于7.5m。

06

工程管线距离

5.5.7 工程管线之间的水平、垂直净距及埋深，工程管线与建(构)筑物，绿化树种之间的水平净距应符合国家现行有关标准的规定。当受规划、现状制约，难以满足要求时，可根据实际情况采取安全措施后减少其最小水平净距。

07

净高

6.3.3 建筑用房的室内净高应符合国家现行相关建筑设计标准的规定，地下室、局部夹层、走道等有人员正常活动的最低处净高不应小于2.0m。

6.5.2 避难层的净高不应低于2.0m。当避难层兼顾其他功能时，应根据功能空间的需要来确定净高。

6.5.3 有人员正常活动的架空层的净高不应低于2.0m。

08

卫生间、母婴室

6.6.1 厕所、卫生间、盥洗室和浴室的位置应符合下列规定：

1）厕所、卫生间、盥洗室和浴室应根据功能合理布置，位置选择应方便使用、相对隐蔽，并应避免所产生的气味、潮气、噪声等影响或干扰其他房间。室内公共厕所的服务半径应满足不同类型建筑的使用要求，不宜超过50.0m（新增规定）。

2）在食品加工与贮存、医药及其原材料生产与贮存、生活供水、电气、档案、文物等有严格卫生、安全要求房间的直接上层，不应布置厕所、卫生间、盥洗室、浴室等有水房间；在餐厅、医疗用房等有较高卫生要求用房的直接上层，应避免布置厕所、卫生间、盥洗室、浴室等有水房间，否则应采取同层排水和严格的防水措施（要求适度放宽）。

3）除本套住宅外，住宅卫生间不应布置在下层住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的直接上层。

注意：

住宅卫生间仍不允许设在下层住户其它房间上方；

公建卫生间采取同层排水时，可设在餐厅、医疗用房等上方。

6.6.2 男女厕位的比例应根据使用特点、使用人数确定。在男女使用人数基本均衡时，男厕厕位(含大、小便器)与女厕厕位数量的比例宜为1:1～1:1.5；在商场、体育场馆、学校、观演建筑、交通建筑、公园等场所，厕位数量比不宜小于1:1.5～1:2。

注意：女同胞地位显著提升！

6.6.6 在交通客运站、高速公路服务站、医院、大中型商店博览建筑、公园等公共场所应设置母婴室考证书的正规网站，办公楼等工作场所的建筑物内宜设置母婴室。母婴室应符合下列规定:

1）母婴室应为独立房间且使用面积不宜低于10.0㎡；

2）母婴室应设置洗手盆、婴儿尿布台及桌椅等必要的家具；

3）母婴室的地面应采用防滑材料铺装。

09

台阶、坡道、栏杆

6.7.1 台阶设置应符合下列规定：

1）公共建筑室内外台阶踏步宽度不宜小于0.3m，踏步高度不宜大于0.15m，且不宜小于0.1m。

2）室内台阶踏步数不宜少于2级，当高差不足2级时，宜按坡道设置。

3）台阶总高度超过0.7m时建筑工程设计统一标准，应在临空面采取防护措施（6.7.2中对坡道也有同样规定）。

6.7.3 阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设置防护栏杆，并应符合下列规定：

1）当临空高度在24.0m以下时，栏杆高度不应低于1.05m；当临空高度在24.0m及以上时，栏杆高度不应低于1.1m。上人屋面和交通、商业、旅馆、医院、学校等建筑临开敞中庭的栏杆高度不应小于1.2m。

2）栏杆高度应从所在楼地面或屋面至栏杆顶面垂直高度计算，当底面有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位时，应从可踏部位顶面起算。

3）公共场所栏杆离地面0.1m高度范围内不宜留空。

6.7.4 住宅、托儿所、幼儿园、中小学校及其他少年儿童专用活动场所的栏杆必须采取防止攀爬的构造。当采用垂直杆件做栏杆时，其杆件间距不应大于0.11m。（本条为强条）

10

楼梯

6.8.2 当一侧有扶手时，梯段净宽应为墙体装饰面至扶手中心线的水平距离，当双侧有扶手时，梯段净宽应为两侧扶手中心线之间的水平距离。当有凸出物时，梯段净宽应从凸出物表面算起。

注意：楼梯净宽需考虑墙体面层的因素。

6.8.4 当梯段改变方向时，扶手转向端处的平台最小宽度不应小于梯段净宽，并不得小于1.2m。直跑楼梯中间平台宽度不应小于0.9m。

6.8.6 楼梯平台上部及下部过道处的净高不应小于2.0，梯段净高不应小于2.2m。（本条为强条）

梯段净高：踏步前缘（包括每个梯段最低和最高一级踏步前缘线以外0.3m范围内）量至上方突出物下缘间的垂直高度。

6.8.8 室内楼梯扶手高度自踏步前缘线量起不宜小于0.9m。楼梯水平栏杆或栏板长度大于0.5m时，其高度不应小于1.05m。（本条为新增要求）

6.8.9 托儿所、幼儿园、中小学校及其他少年儿童专用活动场所，当楼梯井净宽大于0.2m时，必须采取防止少年儿童坠落的措施。（本条为强条）

6.8.10 楼梯踏步尺寸应符合表6.8.10的规定。

11

门窗

6.11.7 当凸窗窗台高度≤0.45m时，其防护高度从窗台面起算不应低于0.9m；当凸窗窗台高度＞0.45m时，其防护高度从窗台面起算不应低于0.6m。

注意：《住宅设计规范》5.8.2条，当设置凸窗时：

可开启窗扇窗洞口底距窗台面的净高低于0.90m时，窗洞口处应有防护措施。其防护高度从窗台面起算不应低于0.90m。

6.11.9 门的设置应符合下列规定:

当设有门斗时，门扇同时开启时两道门的间距不应小于0.8m；当有无障碍要求时，应符合现行国家标准《无障碍设计规范》GB 的规定。（本条为新增要求，从节能和舒适的角度出发，有条件设置门斗时应尽量设置）

12

管道井、烟道和通风道

6.16.2-4 管道井宜在每层临公共区域的一侧设检修门，检修门门槛或井内楼地面宜高出本层楼地面，且不应小于0.1m。

6.16.4 自然排放的烟道和排风道宜伸出屋面，同时应避开门窗和进风口。伸出平屋面的高度不得小于0.6m。伸出坡屋面应符合以下规定：

1）烟道或排风道中心线距屋脊的水平投影距离＜1.5m时，应高出屋脊0.6m；

2）烟道或排风道中心线距屋脊的水平投影距离为1.5m～3.0m时，应高出屋脊，且伸出屋面高度不得小于0.6m；

3）烟道或排风道中心线距屋脊的水平投影距离＞3.0m时，可适当低于屋脊，但其顶部与屋脊连线同水平线之间的夹角不应大于10°，且伸出屋面高度不得小于0.6m。

13

燃气

8.4.14 居住建筑使用燃具的厨房或设备间应符合下列规定：

1）净高度不应低于2.2m，并应有良好的自然通风；

2）应与居室分隔，且不得向卧室开敞。

注意：规范对开敞式厨房是不支持的，为安全考虑，使用燃气的住宅厨房应对外采光、通风且与其它空间分隔。

8.4.17 公共建筑中燃具的设置应符合下列规定：

1）燃具设置在地下室、半地下室(液化石油气除外)和地上无自然通风房间等场所时，应设置机械通风设施和独立的事故排风设施，通风量应符合下列规定：

a.正常工作时，换气次数不应小于6次/h；事故通风时，换气次数不应小于12 次/h；不工作时，换气次数不应小于3次/h；

b.当燃烧所需的空气由室内吸取时，应满足燃烧所需的空气量。

2)燃具燃烧的烟气宜通过竖向烟道排至室外。

注意：有助于解决大型商业餐饮的厨房设置问题。