房地产估价师和评估师一样吗，房地产评估风险及其规避

摘要：本文从认识房地产评估风险体系构成上入手，着重有效规避房地产评估风险应采取的有效措施，具有一定的现实意义。

主题词：评估，风险，规避，措施

房地产评估活动和其他经济活动一样具有风险性。但是，房地产评估又和其他经济活动有不一样的一面，房地产评估风险具有其特殊性。一般经济活动主要是从经济效益方面去考察风险，控制、分散风险。在一般经济活动中，人们所说的风险往往是指效益方面的不确定性，以及由于不确定性的存在使得经济活动主体的效益不确定。但是，房地产评估是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的。房地产评估活动会对社会很多方面产生各种各样的影响，带来不同方面的风险。房地产评估活动不仅仅带来评估机构和人员的风险，而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险。因此房地产评估风险的特殊性就在于房地产风险的涉及面广，而且复杂。

本文分别从评估机构和评估人员、政府、经济活动各方角度分析房地产评估风险体系构成。分析房地产评估风险体系有助于帮助社会各个方面采取有效可行的措施避免和规避风险，从而促进社会稳定和经济安全。

一、房地产评估风险体系构成

房地产评估风险由政府面临的房地产评估风险、机构和人员面临的房地产评估风险以及经济活动主体面临的房地产评估风险三个方面组成。

(一)、政府面临的房地产评估风险

经济稳定是政府的目标之一，经济稳定包括经济发展、无通货膨胀。政府面临的房地产评估风险最主要的是房地产评估带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会爆发深重的社会灾难，给社会经济带来动荡和不安。这里主要是房地产评评估值过高，不能反映房地产的真实价值，过高估值的长期或大量的金融抵押贷款，会给金融机构在未来带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免地会产生动荡，影响经济稳定。诸如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年泰国开始的东南亚“金融危机”，无不例外与房地产价值估计过高有着一定的影响。

(二)、评估机构和评估人员面临的房地产评估风险

评估机构和评估人员是评估风险的直接承担者，评估机构和评估人员面临的风险主要现在以下几个方面：

1、技术风险：为评估行业广为接受的基本评估方法是成本法、收益法和市场法。从评估理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的评估方法进行评估时，是否掌握丰富的基础资料是评估结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产评估起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。

这样使得评估机构和评估人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，评估报告的叙述不完善或不完整也会在将来给评估机构和评估人员带来意想不到的后果。再者就是评估人员素质水平低。对于房地产评估基本理论掌握不牢靠，通过评估师考试缺乏实际评估经验，在参数选择和方法运用上存在这样那样的漏洞，也会产生一定的评估风险。

2、政策风险：房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般评估人员无法，或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对评估方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿评估方法也发生了变化。

3、业务风险：即评估业务带来的风险。房地产评估主要是对房地产权益的评估。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在评估实践中经常遇到，给评估的结果带来一定的风险。另外一个方面，当评估机构或人员接受新业务时，对于评估方法和技术参数的选择和利用同样存在着极大的不确定性，给评估机构和评估人员未来带来风险。

4、经济风险：所谓经济风险是指经济形势短期内发生了巨大变动。使得评估结果与市场价格产生了较大偏离。这种结果是任何评估师和经济利益各方都不愿意看到的情况。这种情况不是评估机构和评估人员的道德问题，甚至有些情况下也不是评估师能够预期的，但是这种结果会对社会经济稳定产生不利影响，而且可能会直接给房地产经济活动某一主体带来经济上的损失。

(三)、经济活动主体面临的房地产评估风险

经济活动主体是指与评估对象房地产在评估目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产评估结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。例如，在抵押贷款评估中，抵押物评估过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账，如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。这是银行、居民乃至政府均不愿意看到的。

二、房地产评估风险规避的有效措施

在包括风险识别、分析、防范、处理等房地产评估风险管理措施内容中，防范应该是一种主要措施。根据长期的评估实践和理论研究，房地产评估风险防范可以从以下四个方面规避来自评估机构和人员带来的风险：

（一）、规范房地产估价师和评估机构的资质管理和日常跟踪管理。我国实行房地产估价师资格认证制度，若取得房地产估价师注册资格，必须参加并通过全国注册房地产估价师资格考试。对于符合条件的通过房地产估价师考试人员实行注册制度。评估机构实行资质管理，从事房地产评估的机构必须取得省级以上建设行政主管部门颁发的资格证书方可执业。实行注册登记制度是一个手段，但不是全部手段，应该从多个方面加强并规范对房地产估价师和评估机构的资质管理和日常跟踪管理。建立房地产估价师等级制度，通过房地产估价师考试取得注册房地产估价师资格的人员是可以以房地产估价师名义从事房地产评估业务的人员。仅仅通过考试就和长期从事评估实践的人员同样的身份，不利于社会对评估行业的认可。可以考虑这些人员的资格就是一个初级资格，这些人员必须在取得资格后在评估机构从事房地产评估业务若干年，方可独立从事评估业务。在此基础上设置高级房地产估价师和资深房地产估价师，使得评估人员不断学习和进取，提高自身素质和水平，降低房地产评估风险。[!–.page–]

建立房地产评估机构和评估师业绩报告制度。房地产评估机构和评估师定期向管理部门报告期间的评估业绩，以便管理机构及时掌握评估机构和评估师的业务状态，并进而了解整个行业的状态。

取消机构评级制度，放宽评估机构的申办门槛。房地产评估行业其生命力主要在于有着一支生龙活虎的高素质人才，机构的级别划分不能保证行业人员素质和水平的提升。机构门槛过高，使得一些很有能力的并且愿意从事房地产评估的人才无法真正独立地从事评估业务。

因此对于符合机构条件的准许设立房地产评估机构，这对于降低来自评估机构给评估师带来的经济利益风险具有积极的意义。也就是说，将我国目前以机构管理为核心的房地产评估管理延伸为以评估师管理为核心的房地产评估管理体系。这种体系利于行业有序竞争，并激励评估师提高自身素质的强烈愿望。在这种情况下，对于降低来自评估机构和评估人员的风险将会进一步降低。

（二）、建立和完善评估机构质量保证体系

建立和完善评估机构质量保证体系就是在评估机构内部为减少机构面临的风险而设置的一系列保证评估质量的组织模式。要求该模式从获取评估任务，选择评估业务开始，一直到项目完成向用户提供评估产品——评估报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证评估的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系房地产估价师和评估师一样吗，房地产评估风险及其规避，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。从而保证评估机构内部风险最低化。北京宝孚房地产评估事务所有限公司在2002年成功通过了认证，建立了一套完善的内部管理制度体系，极大限度地减少了评估风险的发生。

（三）、建立房地产估价师职业保险制度

利用保险是转移评估风险的一种制度选择。在我国，一些地方已经建立了医师职业保险制度、律师职业保险制度和注册会计师职业保险制度。这些制度的实践给建立房地产估价师职业保险制度提供了经验。我国现有大约名注册的房地产估价师，这样庞大的队伍，依据保险的原则，对于保险公司来说，应该是一个具有极大潜力的发展市场。如果建立房地产评估风险保险制度，那么对于评估师来说是具有督促作用的。如果某个评估师经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险，那么这些评估师就会失去评估市场，丢掉生存的空间。因此。通过评估风险保险制度，可以不断提高评估人员的素质水平房地产估价师和评估师一样吗，提高整个行业的水平和形象。

（四）、加强和完善房地产估价师后续教育和考核

美国和香港这些房地产评估比较发达的国家和地区的房地产评估行业管理组织非常重视房地产估价师的后续教育和考核工作。规定作为房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写评估工作心得和论文、提交自己完成的评估报告，如果不能完成相应的工作，就会受到行业协会的惩罚，直至取消其会员资格。我国也要求房地产估价师接受一定时间的后续教育。截止2002年上半年，仅中国房地产估价师学会在黄山培训基地就已经相继举办了九期、在海南举办了两期房地产估价师后续教育培训，而且这项工作还在继续进行。地方房地产评估管理部门，如北京、内蒙古、山西、上海、辽宁、山东、江西等也相继举办了面对地方的房地产估价师后续教育培训。北京市仅2002年上半年就成功举办了两期房地产估价师后续教育培训。这项培训使得房地产估价师在百忙之中接受了评估前沿问题教育，如北京市举行的一个专题拆迁评估，就是针对目前新的《城市房屋拆迁条例》的颁布使房地产评估出现的新课题进行的，在此之前北京市国土资源和房屋管理局还曾经专门对拆迁评估举办了房地产估价师的培训工作，取得了良好的效果，提高了房地产估价师的技术水平和知识层次。但是，从总体上讲，我国房地产估价师的后续教育工作还没有成为一种日常性的工作，而且没有实现对房地产估价师的定期考核。加强对房地产估价师后续教育以及强化对房地产估价师的定期考核，对于降低由于房地产评估人员带来的风险具有极其重要的意义。

《房地产评估风险及其规避》

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文章名称：房地产评估风险及其规避

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中国房地产估价年会主题聚焦回归专业服务、应时顺势谋发展

12月2日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会举办了主题为“有效适应估价需求变化”的2022中国房地产估价年会。我国经济正从高速增长阶段转向高质量发展阶段，城市开发建设方式从大规模增量建设为主转变为存量提质改造为主，房地产估价行业发展亟需以最佳状态迎接新挑战和新的机遇。本次年会接续近几年继续聚焦估价行业新赛道。年会嘉宾围绕当前房地产估价行业发展环境的变化、面临的挑战及有效应对、新形势下房地产估价行业发展的新机遇、新兴房地产估价业务类型与估价实践、房地产估价风险防范与人才培养、数字化转型与房地产估价行业创新发展等重大议题做了主题演讲。大家一致认可，依靠传统的、单一的估价业务难以适应新发展阶段对房地产估价行业的新要求。估价机构需要立足于深耕细分市场、提升服务效能，聚焦城市更新、乡村振兴、生态建设、资源整合等领域，积极拓展咨询顾问服务，探索新的业务机会、拓展新的业务领域、构建新的发展格局。同时，应不断加强房地产估价防范风险及人才培养，建立健全质量管理控制体系，实现行业可持续、高质量发展。

世联评估集团执行董事李娜作为演讲嘉宾进行了以《以产业为基，以人为本，融入城市与社区》为题的精彩演讲，提出房地产估价行业发展应转变附着于传统房地产开发与快速城镇进程的旧路径，探索植根城市生长发展与功能需求持续完善的新路径，拓宽国内与国际宏观视野，加强思维转变与能力提升，合理选择服务模式与业务拓展路径。坚持人本导向，回归人的视角，服务人的需求；坚持以产业为基，实现有产有城有人的融合发展；坚持资本向善，引导资本投向社会真正需要的领域。以专业、专心把握产业升级、要素链接、社区深耕等发展机遇。

《中华人民共和国资产评估法 （修订征求意见稿）》向社会公开征求意见

《资产评估法》自2016年12月1日施行以来，在规范评估行为、保护评估当事人合法权益和公共利益、促进评估行业发展、维护社会主义市场经济秩序等方面，发挥了重要作用。随着我国经济社会快速发展和国资国企改革不断深入，新修订的《证券法》《民法典》等法律法规实施，修订的必要日益凸显。2022年11月25日，财政部办公厅公告《中华人民共和国资产评估法（修订征求意见稿）》，旨在贯彻落实党中央有关财会监督决策部署，加强资产评估行政管理。

《资产评估法》共8章55条。修订后，《征求意见稿》在原条款基础上修改11条。修订内容主要包含增加坚持党的领导的要求、将“评估专业人员”的表述统一均改为“评估师”、提高评估机构设立要求、压实委托人和被评估单位责任、删除“应当选择两种以上评估方法”内容、明确法定业务执业条件、修改评估档案的保存期限不少于十年、明确处罚金额。

第六届全国土地资源管理专业大学生不动产估价技能大赛圆满结束

由教育部公共管理类教学指导委员会、全国高校土地资源管理院长（系主任）联席会主办，中国农业大学土地科学与技术学院、中国土地估价师与土地登记代理人协会承办，广东省不动产登记与估价专业人员协会协办的第六届全国土地资源管理专业大学生不动产估价技能大赛于2022年3月至9月举行。大赛经过初赛、第一轮决赛和评委会严格公正筛选，共有12支代表队闯入第二轮决赛，经过专家打分最终评出特等奖3个，一等奖7个，二等奖14个，三等奖24个房地产估价师前景如何房地产，年度回顾｜2022年评估行业关键词：创新、专业，专项奖8个。

第六届不动产估价技能大赛以“探索与创新：面向未来的不动产估价”为主题，旨在培养和提升大学生的估价实践技能与实践创新能力。大赛在全国范围内遴选了48家土地估价机构对参赛队伍进行技术指导，同时在决赛前针对不同类型的估价标的和技术技能，组织技术交流论坛，促进土地估价领域产学研三方主体深度交流、沟通、融合，鼓励参赛选手勇于创新房地产估价师前景如何房地产，勇于探索，关注前沿，鼓励理论与实践相结合。此次比赛鲜明的展现了行业热烈欢迎有志青年学生和高校老师们积极主动加入估价行业，成为行业发展不可或缺的生力军。

经大会组委会遴选，世联评估作为全国入围48家技术指导的评估机构之一，为大赛多项系列工作贡献自己的力量，并荣获优秀指导机构称号。世联评估所指导的中国人民大学的参赛作品《公募试点背景下北京市成寿寺泊寓·院儿保障性租赁住房项目市场价值评估报告》取得特等奖的优异成绩。

中国土地估价师与土地登记代理人协会印发《古建筑古村落用地估价指引（试行）》

2022年9月1日，中国土地估价师与土地登记代理人会正式印发文号为中估协发〔2022〕35号的《古建筑古村落用地估价指引（试行）》,旨在规范土地估价专业人员开展古建筑、古村落用地价格评估，科学合理显化古建筑、古村落用地价格，促进古建筑、古村落保护利用。

古建筑、古村落用地通常是同时具有历史、精神、社会、环境等多种价值的综合整体，在过往由于缺乏完整科学的估价技术体系，价值往往出现低估的弊端。基于此，《古建筑古村落用地估价指引（试行）》从古建筑古村落的类型、地价内涵、估价方法的选取、评估过程要点以及不同估价目的下的区别等进行了规范，规范土地估价专业人员开展古建筑、古村落用地价格评估，显化古建筑、古村落用地价格，促进古建筑、古村落保护利用。以专业的力量呼应乡村振兴战略和生态文明建设总体布局。

自然资源部办公厅印发《自然资源部办公厅关于土地估价机构备案工作的通知》

《国土资源部关于开展土地估价机构备案工作的通知》（国土资规〔2017〕6号）于2022年9月到期，自然资源部办公厅于2022年9月27日决定对文件部分表述修改后印发。修订内容主要为将“国土资源部”修改为“自然资源部”，将“国土资源主管部门”修改为“自然资源主管部门”。删除衔接《资产评估法》和国土资规6号文实施关于“2017年9月30日前、2016年12月1日前”存量土地估价机构备案时限有关表述。在第一部分“备案信息填报”后增加“（原土地估价师上传的电子扫描件格式不变）”的表述。

中评协关于《资产评估机构内部治理指引（征求意见稿）》征求意见的通知

2010年《评估机构内部治理指引》正式实施。作为自主经营、自担风险的独立主体参与市场服务，其内部治理机制的合理性和有效性，直接影响评估机构的经营管理效果和服务水平。执行至今已有十余年，在我国市场经济发展环境和内在动力不断变化的当下，经济产业转型升级势在必行，推动资产评估产业转型升级、加快调整，原有的内部治理指引亟需修订完善。

征求意见稿中提及建立以决策层（股东会或合伙人会董事会）、管理层（经理和专业委员会）、监督机构（监事会等）为主体的权责清晰的组织架构，建立科学合理的股东（合伙人）进退机制、激励约束机制、内部决策机制、利益分配机制、质量管理机制、风险控制机制、机构文化建设机制等，充分发挥员工等利益相关者的积极作用，在评估机构内部实现决策、执行和监督相互分离、有效制衡。

《中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员管理办法》施行

2022年8月24日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会正式印发《中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员管理办法》。资深会员是授予职业道德好、专业资历深、业务能力强、在房地产估价或者房地产经纪、住房租赁行业内有较高声望、热心学会工作的个人会员。资深会员原则上每两年评定一次，每次评定人数控制在合理范围内，保持相对稳定，累计评定人数原则上不超过个人会员总数的2%。公布审议后的资深会员应具备的条件、授予程序、权利和义务等。估价、经纪、租赁企业的资深会员数量，作为学会开展相关评价中的重要指标。

2022年10月学会开展了第二批资深会员评定工作。与此呼应，2022年6月中国土地估价师协会开展第十四批资深土地估价师评审工作。

证监会、司法部、财政部联合发布《关于加强注册制下中介机构廉洁从业监管的意见》

2022年6月证监会联合司法部、财政部共同发布《关于加强注册制下中介机构廉洁从业监管的意见》（以下简称《意见》），自公布之日起实施，旨在切实加强对注册制下证券公司、会计师事务所、律师事务所等中介机构及其从业人员的廉洁从业监管，持续净化资本市场生态，一体推进惩治金融腐败和防控金融风险。

《意见》共17条，主要内容大致可分为三个方面。一是坚持系统思维，全面从严要求。《意见》将证券公司、会计师事务所、律师事务所等中介机构及其开展的与证券发行上市相关的业务均纳入规制范围，实现了业务主体和业务类型的全覆盖。二是坚持问题导向，有针对性解决突出问题。针对注册制下廉洁从业的重点风险领域，对证券公司及其从业人员作出了针对性的细化规定，同时明确会计师事务所、律师事务所等中介机构参照执行，主要包括：建立健全科学合理的激励约束和问责机制，杜绝过度激励和短期激励；加强对利益冲突、违规投资、不当入股的审查；对违规交往、非法干预、利益输送、行贿等典型“围猎”行为予以明确禁止；禁止以不合理低价、不当承诺等不正当竞争方式招揽业务等。三是坚持专业思维，分类施策。《意见》结合证券公司、会计师事务所、律师事务所等各主体的业务风险特征提出专门监管要求。对违反廉洁从业有关规定的，主管部门依法采取监管措施，并依据相关规定向纪检监察机构转交违法违纪线索；同时遵循“宽严相济”原则，对中介机构或人员主动发现、主动报告、主动处理问题的，可依法从轻或减轻相关责任。

进一步规范资产评估作业，资产评估协会再出台新的评估准则

2022年1月，资产评估协会公布了《体育无形资产评估指导意见》，对体育无形资产的识别、不同类别体育无形资产价值影响因素的分析、评估资料的收集、评估方法的选用和评估参数的确定等重点难点问题进行了相应规范。资产评估准则体系中的准则项目已达32项。

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2022年1月4日，资产评估业务报备系统正式上线

2021年12月，《中国资产评估协会资产评估业务报备管理办法》印发，2022年1月，资产评估业务报备系统正式上线，在全国范围内部署实施。这是行业信息化管理的一个创新，是行业监管的重要组成部分。业务报备既是威慑手段，也是一种保护方式，对评估机构规范档案管理、质量复核制度，建立健全内部治理机制提出更高要求，将起到引导行业规范化发展的作用。