房子评估师，评估师未到现场评估程序是否违法？

从近年来公开的一些案例来看，评估师不到现场进行调查似乎成了操作“惯例”？这样也往往成为当事人质疑评估结果公正性主要原因之一。

申请执行人姚某某与被执行人杨某某、李某民间借贷纠纷一案，衡水市桃城区人民法院（执行法院）于2016年3月29日立案受理，2016年5月12日作出民事判决书。判令被执行人李某、杨某某于判决生效后三日内偿还申请执行人姚某某借款本金228 000元及利息。

判决生效后，被执行人未履行判决书确定的义务，申请执行人向执行法院申请强制执行。依申请执行人的申请，2016年6月21日，执行法院依法查封了被执行人李某名下位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区西苑20号楼8层X单元X号房产。依申请执行人申请，2017年1月16日，衡水市中级人民法院委托衡水一资产评估公司对上述查封的房屋进行评估。2017年1月18日，衡水一资产评估公司出具相关《资产评估报告书》，评估价值为5 364 520元。

经评估后，被执行人李某以《资产评估报告书》严重违反法定程序，评估程序存在重大遗漏及瑕疵，评估价值严重低估为由向执行法院提出异议，要求另行委托资产评估机构重新进行评估。

异议人未提供证据证实评估机构不具有资质及评估程序违法。异议人提出的异议理由不成立，驳回异议人执行异议。

被执行人（异议人）李某不服执行法院裁定，向衡水市中级法院申请复议。要求：

1．撤销衡水市桃城区法院执行裁定；

2．请求对涉案不动产重新评估。

主要理由有：

1．依据《中华人民共和国资产评估法》第二十六条评估专业人员应当选择两种以上评估方法，而本次评估报告只使用了一种评估方法；

2．本次评估报告书不知道评估机构所选取的案例是否符合条件；

3．评估师没有到现场进行现场调查。

复审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”复议申请人提出异议时对评估报告的具体评估程序提出异议，执行法院应对该评估程序是否符合法定程序予以审查，并由评估机构进行说明。执行法院对此没有审查，违反了法定程序，故应予撤销。依据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十三条第一款第（四）的规定，裁定如下：

1．撤销衡水市桃城区人民法院〔2017〕冀1102执异9号执行裁定；

2．发回衡水市桃城区人民法院重新审查。

【案例评析】

本案中，被执行人（异议人）认为评估机构在进行评估时违反法定评估程序，评估结果被低估，侵犯异议人的合法权益。案件焦点在于评估程序是否存在严重违法，根据相关规定评估机构和评估人员是否具备相应评估资质和评估程序是否存在违法房子评估师，是能否对涉案标的进行重新评估关键。

1．《资产评估法》第二十六条规定评估专业人员应当选择两种以上评估方法进行评估。但并不意味着所有资产评估都要采用两种以上评估方法，法律同时明确依据评估执业准则只能选择一种评估方法的除外。

《资产评估准则——基本准则（修订征求意见稿）》（财办资〔2016〕45号）规定：“因方法的适用性或操作限制导致无法采用两种以上评估方法进行评估的，资产评估师和其他资产评估专业人员可以采用一种方法进行评估。因适用性受限的应在报告中披露其他基本评估方法不适用的原因；因操作受限的应对所受的操作限制进行分析、说明，该限制应当是资产评估行业通常的执业方式普遍无法排除的，而不应以个别资产评估机构或个别资产评估师和其他资产评估专业人员的操作能力及条件作为判断标准。”

《房地产估价规范》关于评估方法也有相关规定：“当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。”

具体到本案评估标的为位于北京一处房产，该标的物评估是否适用于仅采用一种评估方法以及案例选取是否符合相关规定应由评估机构、评估师进行必要说明，并依据相关评估执业准则进行审查确定。

2．《资产评估法》第二十五条规定评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。

现场调查是评估专业人员勤勉尽职体现。《资产评估准则——基本准则》第十三条规定了八个评估程序，第四个程序是“现场调查”“注册资产评估师不得随意删减评估程序。”

《房地产估价规范》对估价程序也有规定和要求：房地产估价工作包括实地查勘在内11项工作程序，且“除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。”

有观点认为《资产评估法》规定评估专业人员应当对评估对象进行现场调查，该法同时规定评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员，评估过程中评估师虽未到现场调查，但鉴定机构的其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员到现场进行了调查，故评估报告的程序是合法的。

以上观点逻辑上有两个问题需要明确，即一般司法鉴定评估（如本案）是属于法定评估业务还是非法定评估业务，评估报告是否由非评估师的一般评估专业人员签字出具？

根据《资产评估法》和国务院有关规定，目前我国评估行业包括企业价值等资产评估和房地产估价等不同的专业领域，评估专业人员划分为资产评估师和房地产估价师等。评估业务分为法定评估业务和非法定评估业务，非法定评估业务不具有评估师资格的一般评估专业人员也具有签署相关评估报告权利，当然也包括对评估对象进行现场调查等相关评估程序。

非法定评估业务一般为自愿委托评估，如果该司法鉴定评估属于法定评估业务，则应由两名以上相应专业类别的评估师承办。那么问题又来了，对于涉案标的为房地产类司法评估，相应的承办评估师专业类别是资产评估师还是注册房地产估价师呢？还是皆可？

在《资产评估法》出台前，也有类似纠纷案例。最高人民法院在〔2014〕执申字第246号执行裁定书中相关精神：“资产评估机构究竟能否从事房地产评估业务，目前确系模糊问题或存在部门冲突房子评估师，评估师未到现场评估程序是否违法？，有待于政府部门再行发文予以解决，人民法院不宜对资产评估机构能否从事房地产评估业务进行审查认定。换言之，人民法院在对执行财产进行评估时，应当委托专门的房地产评估机构，但是，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，人民法院不宜认定为无效。”

2016年7月2日《资产评估法》出台，同年12月1日起施行，由于各种原因，法律并没有对此种情形作出具体规定。住建部2016年12月6日发布建房〔2016〕275号《住房城乡建设部关于贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知》，通知指出：“根据城市房地产管理法的规定，房地产估价人员继续实行准入类职业资格管理，管理机构、管理办法保持不变，取得房地产估价师职业资格并经注册后方可从事房地产估价活动。各类房地产估价业务都应当由2名以上注册房地产估价师承办和签署房地产估价报告。”