建筑物及构筑物安全管理办法,《华南农业大学房屋及构筑物管理暂行办法》(华南农办〔2022〕6号)

本办法所称房屋是指在华南农业大学土地上修建的所有房屋(不含非学校产权房屋)及其他产权、使用权属于学校的房屋,无论其建设资金来源于何种渠道,均属于学校房屋管理范畴;本办法所称构筑物是指由学校投资或筹资建造的并在学校权属土地范围内的构筑物。华南农业大学房屋及构筑物固定资产

第一章 总 则

第一条 为进一步规范学校房屋构筑物固定资产(以下简称房产)的管理,优化房产资源配置,强化管理责任,保障和促进学校各项事业发展,根据财政部《事业单位国有资产管理暂行办法》(财政部令第36号)、《政府会计准则第3号-固定资产》(财会〔2016〕12号)、财政部《关于加强行政事业单位固定资产管理的通知》(财资〔2020〕97号)、《广东省财政厅关于省直行政事业单位国有资产使用管理的暂行办法》(粤财资〔2011〕18号)、《华南农业大学国有资产管理办法》(华南农办〔2018〕72号)等有关规定,结合学校实际,制定本办法。

第二条 本办法所称房屋是指在华南农业大学土地上修建的所有房屋(不含非学校产权房屋)及其他产权、使用权属于学校的房屋,无论其建设资金来源于何种渠道,均属于学校房屋管理范畴;本办法所称构筑物是指由学校投资或筹资建造的并在学校权属土地范围内的构筑物。

第三条 学校房产类别

(一)学校房屋根据用途主要分为以下8类

1. 学校党政机关用房,是指学校党政管理和服务部门所使用的办公室、资料室、会议室及接待室等办公用房。

2. 二级学院用房,是指各学院用于教学、科研、办公等功能的用房。

3. 公共服务用房,是指各类公共教室、图书馆、华南农业博物馆、公共实验中心、档案馆、礼堂、体育场馆、会议室等公用房以及配套设施用房等。

4. 后勤保障用房,是指校医院、附属学校、水泵房、变电所(配电房)、消防用房、环卫绿化用房以及非经营性后勤实体服务保障用房等。

5. 生活配套用房,是指学生宿舍(公寓)、食堂(餐厅)、学校师生活动用房(团委、学生会、学生社团、心理咨询、勤工俭学、就业指导等用房)、文娱活动用房、教职工(含离退休人员)活动及管理用房。

6. 教工周转房及员工宿舍,是指教职工宿舍、员工宿舍、人才公寓、博士后公寓等。

7. 经营服务用房考证含金量排行榜,是指校办全资企业、后勤实体经营用房以及服务于师生生活,租赁给商业服务企业(个人)所使用的房屋。

8. 简易房等其他类型的公房。

(二)构筑物包括以下3类

1. 土木工程(运动场、游泳场、广场、道路、桥梁、涵洞、蓄水池、水塔、水井、围墙、亭、廊、阁、榻、塔、独立的烟窗、建筑物地下室的民防以及独立的防空隐蔽室、护坡等)。

2. 电力线路、电话线缆、建筑与建筑群智能化布线系统。

3. 管路(雨水、污水、强电、弱电、煤气、热力等管道管沟)。

第四条 学校房产实行“统一领导,归口管理,分级负责,责任到人”的管理体制。学校作为一级管理单位,依法拥有对公用房产占有、使用、收益和处置的权利,授权学校公有用房管理领导小组对公有房产实施统一管理,对二级使用管理单位安全使用和维护管理学校房产的情况进行检查和监督。各学院、各直属单位及各职能部门是二级使用管理单位,拥有公用房产的使用和内部调配的权利,是公用房产安全使用、管理维护的责任主体。各房产使用单位对本单位管理或使用房产的安全性、完整性和有效性负责。

第二章 管理机构及职责

第五条 学校公有用房管理领导小组是学校房产管理的议事机构,代表学校对公有房产实施统一管理。其主要职责是:

(一)贯彻执行国家及上级主管部门房产监督管理的法律、法规和有关文件,负责审定学校房产管理,并对二级使用管理单位安全使用和维护管理学校房产的情况进行检查和监督;

(二)负责审定学校房产优化配置方案,推动学校房产资源高效合理使用;

(三)学校房产管理的重大事项,由学校公有用房管理领导小组讨论通过后,提交校长办公会议或党委常委会议研究决定;

(四)负责对学校各房产归口管理部门的工作进行检查和监督。

第六条 资产与实验室管理处是学校房产管理的牵头部门,其主要职责是:

(一)贯彻执行国家住房制度改革及房产管理的有关政策和法规;

(二)负责学校房产管理制度和办法的制定,指导及监督各房产的职能管理部门制定相应实施细则,对学校房产管理有关规章制度的执行情况进行检查和监督;

(三)负责学校房产固定资产管理,包括资产卡片建立及动态管理、资产清查、数据报表统计和分析;负责按规定对新建、改建、扩建等基本建设项目办理固定资产入账,对处置的房产做减少处理;根据相关规定计提固定资产折旧;

(四)负责对竣工验收合格的新建、改建、扩建等基本建设项目的房产实物及配套设施进行接收;负责购置或捐赠房产实物的接收及相关手续的办理;

(五)负责房产的权属管理,包括房产初始登记、变更、转移、注销,权属证明办理、产权权益监督、产权纠纷调处、房产档案管理、权属证书原件归档等;

(六)建筑物或构筑物结构、性能等出现严重问题时,负责委托有相关资质的鉴定机构对其出具安全性鉴定报告;

(七)负责房产报废(拆除)的论证、报批报备及相关手续办理;

(八)负责统筹学校校园中心区房产的调配、使用等管理,推动房产的优化配置;

(九)负责房产对外出租出借及资源有偿使用的归口管理;

(十)负责房产监督管理的其他工作。

第七条 总务部是学校工程管理的职能部门,也是校园房产物业管理服务质量的监管部门,具体职责包括:

(一)负责对其组织实施、竣工验收合格的新建、改建、扩建等基本建设项目的房产实物及配套设施办理实物资产移交;

(二)负责组织实施房屋修缮,包括:组织年度预算维修专项申报和论证;对已落实经费的维修项目进行立项审核;对经费归口部门提供的图纸和预算,送审计处流程备案;对经费归口部门完成采购、发起的合同提供审核意见;对工程项目施工过程进行监管,并组织验收;

(三)负责公用房产室内外基础设施及水、电、气等管(线)网及电梯的管理、维修、检测和鉴定等工作;

(四)对校园物业管理服务质量进行监管;

(五)负责学生宿舍及其配套设施的管理及运行;

(六)协助相关部门办理固定资产入账,并按学校档案管理办法对其负责归档的资料进行归档。

第八条 发展规划处负责学校房屋基本建设的规划。

第九条 信息网络中心负责学校常规电教及课室多媒体的规划、设计、建设、维护和管理;负责学校有线、无线网络规划、设计、建设和日常管理维护;负责学校网络光纤、弱电线路管道、井位等基础设施的建设和管理。

第十条 采购招标中心负责各类基本建设项目、房屋修缮改造工程项目相关招标工作。

第十一条 财务处负责房屋及构筑物固定资产报增和处置的账务管理。

第十二条 审计处负责学校房产的工程建设和修缮项目的审计。

第十三条 保卫处负责对竣工验收或消防验收合格的新建、改建、扩建等基本建设项目房产的消防、技防等设施设备的接收,并对学校房屋安全及消防等进行统筹管理,组织做好公房消防安全检查和房产安防设备设施的管理、维护和使用培训。

第十四条 基地管理处负责统筹学校科研基地范围内房产的调配、使用等管理,优化基地房产与土地的合理配置;

第十五条 文博馆负责接收由学校资产管理部门以及房产规划、建设部门立卷移交的房产资源档案,以及保管并提供存档房产档案资料的利用服务。立卷移交的房产资源档案资料包括新建、改建、扩建、修缮、购置、接受捐赠的房产资料,以及房产证和办理房产证所需的建设与竣工验收资料、土地资料等凭证材料。

第十六条 学校各二级房产使用单位负责使用范围内房产的具体管理,具体职责如下:

(一)执行学校房产管理的各项规章制度;

(二)落实日常管理和维护,保持房屋内公共设施(水、电、暖、管线等)和公共场所(消防通道、楼梯、走廊、门厅、卫生间等)的安全、完整、整洁;

(三)开展房屋检查和清理,定期开展房屋结构、设施设备安全隐患检查,发现隐患及时向职能部门反映并治理;定期按照学校要求开展违规占用房屋、擅自改变房屋结构或用途清理整治;

(四)配合学校做好房产信息统计,如房产用途、编号变更更新等;

(五)配合学校做好房屋资源使用费的收缴工作;

(六)完成学校规定的其他房产管理工作。

第三章 配置管理

第十七条 学校房产配置严格执行国家有关法律、法规或学校规定的配置标准,对没有按规定配置标准的情形,要从严控制、合理配置。

第十八条 学校房产由资产与实验室管理处按照国家有关法律、法规或学校规章制度进行调配。任何单位和个人不得将房产调配给校内外其他单位或个人使用。

第十九条 学校对房产实行优化配置的原则,最大限度发挥房产的使用效益。对于闲置半年以上或违规使用的房屋,由资产与实验室管理处进行校内调剂处理,必要时由学校强制收回。

第二十条 校党政机关用房根据人员编制和职能需求进行配置,其中办公室面积不得超过上级规定标准;二级学院用房主要按学生人数、在编教职工人数、教学科研体量、产出绩效及发展需求等进行整体配置;公共服务用房、后勤保障用房、生活配套用房等根据学校事业发展及办学条件保障需求进行整体配置。

第二十一条 教工周转房的配置严格按《华南农业大学教职工周转房管理办法》执行。

第二十二条 新建房屋根据房屋设计功能、学校人才培养、学科建设、科学研究等事业发展需求、二级部门用房配置情况,由学校统一配置使用。

第四章 使用管理

第二十三条 学校房产的使用包括自用、出租、出借等方式。房产使用应首先保证学校教学、科研等各项事业发展的需要。

第二十四条 公用房实行“谁使用、谁负责”的责任要求,各使用单位的党政主要负责人是第一责任人,各单位应根据实际情况设立专门机构或指定专人负责管理本单位公房,确保公房的有效使用和安全完整,其中多个单位共用房产的由共用单位协商明确责任。

第二十五条 房产装饰修缮及改造项目,不论经费来源渠道都应先报资产与实验室管理处审批建筑物及构筑物安全管理办法,《华南农业大学房屋及构筑物管理暂行办法》(华南农办〔2022〕6号),并报总务部申请工程施工立项和保卫处消防审核,审核通过后方可实施。未经批准,不得擅自改建、扩建公用房,改变房屋结构或进行施工装修;未经批准,擅自拆改、装修、搭建的装修费用,财务部门不予报销。

第二十六条 未经批准,不得拆除学校房产;严禁私改、乱接电线;房屋有损坏或渗漏情况的要及时报修。

第二十七条 房产或围墙上竖立、悬挂铭牌等应经资产、总务、宣传等部门联合审批。未经批准,不得在学校房产或围墙上竖立、悬挂商业性铭牌、广告牌等。

第二十八条 学校职能部门及房产使用单位应定期组织房产安全检查建筑物及构筑物安全管理办法,重点做好防火、防水、防盗等工作,发现问题或隐患要及时处理;严禁封闭或阻塞消防通道;严禁违反规定在室内使用明火或焚烧其他物品;严禁未经报批存放易燃易爆危险品和有害废弃物。

第二十九条 任何使用单位和个人,不得利用学校公用房从事与现行法律相抵触的各类活动;不得将公用房作为资产进行投资、入股、抵押;不得擅自转租、转借公用房;未经批准,不得利用公用房开办食堂或公司,不得用于与学校办学无关的其他用途,不得擅自利用学校房屋开展对外合作;学校教学、科研、办公用房等公用房严禁作为宿舍使用。

第三十条 校办全资企业、后勤实体用房实行“有偿使用、协议管理”的原则管理,参照市场评估价收取资源使用费,协议期原则上不得超过5年;房产对外出租出借经营事项,按照广东省及学校出租出借有关文件规定执行;未经批准,任何单位和个人不得利用学校房产对外出租、出借。

第三十一条 教职工在办理离职、退休手续前,须向所在部门交还其所使用的房产。未按规定交还所使用房产的离职申请人员,人力资源处应不予协助其办理相关手续。

第三十二条 校内临时建筑使用管理

(一)临时建筑是指单位或个人因生产、生活需要临时建造使用、结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物、构筑物或其他设施。如:铁皮房、油毡房、窝棚、遮阳棚、房顶棚屋、棚架、工棚、集装箱等;

(二)原则上不得搭建临时建筑物,如确因教学科研实验需要,必须征得学校资产管理、发展规划或基地管理、保卫等职能部门同意,报学校及城乡规划主管部门批准后方可建设;

(三)临时建筑由资产与实验室管理处归口管理,在批准的使用期限内由使用人所在单位具体管理。其中,基建项目建设的临时建筑由总务部具体管理;教学科研实验基地的临时建筑由基地管理处具体管理;

(四)校内临时建筑必须在规定地点搭建,在规定期限内、按照批准的用途使用,不得改变用途或者转让。必须在批准的使用期限届满前自行拆除,恢复土地原状。

第五章 账务与权属管理

第三十三条 房产实物账和财务账须及时登记,确保账账、账实相符,以及数据统计的及时性、准确性和完整性。

第三十四条 办理房产固定资产入账规则

(一)经学校批准的新建、改建、扩建等房产,在建造完成后交付使用并办理竣工决算的,可按决算价办理入账(不包含可单独办理固定资产的设备价值);

(二)购置的房产,不能分清购建成本中房屋及构筑物部分与土地使用权部分的,应当全部入账为固定资产;能够分清的,应当将其中的房屋及构筑物部分入账为固定资产,土地使用权部分入账为无形资产;

(三)接受捐赠等方式形成的房产,可根据政府会计制度规定的方法确定入账价值。接受捐赠时发生的相关费用计入其价值;

(四)通过变更或转移等其他方式形成的房产,按照转入方账面价值加上相关税费、运输费等入账;

(五)盘盈的房产,其成本按照有关凭据注明的金额确定;没有相关凭据、但按照规定经过资产评估的,其成本按照评估价值确定。

第三十五条 符合下列情况之一的须办理房产入账

(一)根据国家相关规定对房产重新评估;

(二)经上级部门批准,对房屋进行修缮加固,扩建、拆除;

(三)根据项目竣工财务决算后的价值调整其资产价值;

(四)通过清查或自查等方式发现原记固定资产价值有错误并经相关部门认定确认。

第三十六条 凡自建、新购、调拨、接受捐赠、置换或其他等方式取得的产权属学校的房产,或单项工程结算价≥5万元的已有房屋及构筑物的大型维修改造工程(满足免报条件的除外),均须履行报增手续(详见附件)。新建或大型维修改造的房产在办理报增手续时,其价值按工程决算价登记;若有可单独计价的设备(如空调、电梯、门禁、热水器等)须剥离,设备需在相关职能部门报增仪器设备固定资产,剩余价值报增房产。

房屋及构筑物维修改造工程决算价≥5万元,但满足下列情况之一的,可申请免办报增:

1. 未增加房屋建筑面积和使用面积的;

2. 未增加房屋及构筑物使用功能的;

3. 房屋及构筑物改造费用较少,低于原值20%的;

4. 校内临时建筑。

第三十七条 学校房产拆除是指经鉴定无法修复或修复成本过大以及建设规划需要报废拆除房产的行为(列入政府文物建筑及历史建筑保护范围的房产按国家和地方有关规定执行)。凡需拆除的在账房产,须办理报废手续(流程见附件),学校房产的报废报损(拆除)由学校国有资产管理办公室审核,学校国有资产管理委员会复核,经学校同意后,报上级主管部门审批。

第三十八条 资产与实验室管理处是学校出具各类房产相关权属证明的唯一授权单位。各学院、各直属单位及各职能部门等二级使用管理单位可依需要申请开具权属证明,权属证明原则上限于教学、科研、行政管理及服务学校师生生活的使用目的。

第六章 责任与追究

第三十九条 学校房产是学校完成教学科研工作、促进各项事业发展的重要物质保障。房产管理部门、房产使用单位及其工作人员,负有管好用好房产的责任和义务,应依法维护学校房产的安全完整,并努力提高其使用效益。

第四十条 房产管理部门,有下列行为之一的,学校公有用房管理领导小组有权责令其改正,并追究其主管负责人和直接责任人的责任:

(一)未按规定履行其职责,放松对房产的管理和监督,造成房产使用不当或损坏而不反映、不提出建议、不采取相应管理措施、造成严重后果的;

(二)不办理资产报增或未按规定办理报增手续的;

(三)不按规定程序和权限,擅自办理房产处置和使用事项的;

(四)对管理范围内长期闲置、超标准配置的房产,不按规定进行调节的。

第四十一条 房产使用单位,有下列行为之一的,学校除收回其违规公房外,视情节轻重将给予相关责任人纪律处分,如触犯法律的,移交有关机关追究其法律责任:

(一)未按其职责要求,疏于对房产具体管理,造成房产损坏的;

(二)不进行或不如实填报房产报表、隐瞒真实情况的;

(三)未经批准,擅自将学校的公房进行抵押、出资、担保者;

(四)未经批准,擅自将学校的公房出租和对外开放者;

(五)未经批准,擅自占用学校公房或改变公房使用用途者;

(六)未经批准,擅自加建或改造学校房屋及构筑物的;

(七)未经批准,擅自在学校土地上搭临时建筑物或构筑物的;或者经批准搭建临时性建筑物或构筑物,但未在使用期限届满前拆除并恢复土地原状的;

(八)弄虚作假,以各种名目侵占房产和利用职权谋取私利的;

(九)不按期退还学校公房,或不按规定缴纳房产资源使用费者;

(十)其他违反本暂行办法的。

第四十二条 学校房产管理部门和使用单位由于个人疏忽或过错造成学校房产损失的,有关责任人必须予以赔偿;情节严重,学校除责成责任人予以赔偿外,还要追究其单位主管领导的责任;对造成重大损失而触犯法律的,学校将移交有关机关处理。

第七章 附 则

第四十三条 本办法由资产与实验室管理处负责解释。

第四十四条 本办法公布之日起施行,原《华南农业大学公有房屋管理办法》(华南农办〔2004〕60号)同时废止。学校此前颁布的有关规定若有与本办法不一致的,以本办法为准。本办法未尽事项按照国家房产管理有关规定执行。

附件:华南农业大学房屋及构筑物固定资产报增与报废流程

附件

华南农业大学房屋及构筑物固定资产

报增与报废流程

一、报增流程

1. 报增登记

经费归口部门填写《华南农业大学房屋及构筑物固定资产报增单》(以下简称报增单),经手人签字,本单位负责人签字确认。房产的价值按《华南农业大学房屋及构筑物管理暂行办法》第三十六条执行(扣除可单独办理固定资产的设备价值)。

2. 报增审核

收集填好的报增单、发票、交付使用财产明细表、工程竣工验收证明书、竣工决算表等资料,到资产与实验室管理处办理报增审核手续。审核无误后在发票和报账单上加盖“已办固定资产”章。

3. 财务报账

审核后10个工作日内带齐加盖“已办固定资产”章的发票、报增单、交付使用财产明细表、工程竣工验收证明书、竣工决算表等资料,到财务处办理报账手续。

二、报废流程

1.报废申请

拆除房屋及构筑物的归口管理部门,填写《华南农业大学房屋及构筑物报废拆除申请表》(以下简称申请表),单位负责人签字。

2.报废审核

归口管理部门将申请表、危房鉴定报告(危房拆除需要)或经上级相关部门同意拆除或拆迁房屋的批复等相关材料提交国有资产管理办公室审核,校公有用房管理领导小组复核。

3.报废审批

报废拆除的房产经学校后,按照广东省财政厅《广东省省直行政事业国有资产处置管理暂行办法》(粤财资〔2019〕40号)规定,报上级主管部门审批。

4.账务核销

收到上级主管部门的批复后,资产与实验室管理处提供相关材料,到财务处办理资产核销手续;同时,完成固定资产实物账的核销手续。

5. 备案

经批准报废拆除的房产处置完成后,要将处置情况和处置结果报上级主管部门备案。

三、免办报增的流程

1.凡符合免办报增条件的,须填写《华南农业大学免办房屋及固定资产填报单》,由经办人签字、单位负责人签字确认后,附上发票、工程决算、报账单位报告(工程决算价≥20万元的,须附上申请免办报增的专项报告)等相关材料,到资产与实验室管理处办理免办报增手续;

2.审核确认后在材料上加盖“同意免办固定资产”章;

3.报账单位持加盖“同意免办固定资产”的发票和工程决算单到财务处办理报账手续。

附件:关于印发《华南农业大学房屋及构筑物管理暂行办法》的通知.doc

建设单位安全管理方案,北京市住房和城乡建设委员会关于落实建设单位工程质量安全首要责任的通知

京建发〔2021〕253号

各区住房城乡(市)建设委,经济技术开发区开发建设局,各集团、总公司,各有关单位:

为贯彻落实《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》(国办发〔2017〕19号)《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》(国办函〔2019〕92号)《住房和城乡建设部关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》(建质规〔2020〕9号)和《北京市住房和城乡建设委员会等十二部门印发的通知》(京建发〔2020〕351号)精神,严格落实建设单位工程质量安全首要责任,不断提高房屋建筑和市政基础设施工程质量安全管理水平,全力推进首都建筑业高质量发展,现就有关事项通知如下:

一、加强建筑工程事前预控管理

(一)严格执行法定程序。建设单位应当完整、准确、全面贯彻新发展理念,坚持系统原则,树立大质量观和大安全观,统筹文明施工、质量、安全、环保、疫情防控等各项工作;用“大建设”统筹各专业有机配合,提升建设效能;以城市韧性建设防范各类风险;用新基建为智慧治理提供强力支撑。建设单位应当严格履行基本建设程序,按照先勘察、后设计、再施工的原则进行工程建设。禁止以各种名义不履行法定建设程序或擅自简化建设程序,禁止未取得施工许可擅自开工建设,禁止明示或者暗示施工单位违规开工建设。

(二)严格落实“三重一大”集体决策制度。政府投资项目建设单位应当将立项、规划、招投标、施工许可等基本建设程序履行、质量安全风险管控、项目组织机构设立、工期管理、工程款按期足额支付等重点事项纳入“三重一大”集体决策范围,规范决策程序,强化监督检查和责任追究。

(三)严格执行发包制度。建设单位与总包单位应严格依法签订合同,明确双方权利、义务、责任,严禁违法发包,确保工程质量和施工安全。建设单位禁止出现将工程发包给个人或不具有相应资质的单位、违反法定程序发包及其他违反法律法规规定发包的行为。建设单位组织评标时应当对保证工程质量安全的要素进行专题评定。

(四)确保工程设计施工质量。建设单位不得以任何理由,要求建筑设计单位或者建筑施工企业在工程设计或者施工作业中,违反法律、行政法规和建筑工程质量安全标准,降低工程质量。

(五)严格落实法定代表人和项目负责人责任。建设单位法定代表人应当签署法定代表人授权书,明确本单位在该建设工程的项目负责人,对该建设工程的建设、勘察、设计、施工、监理工作实施组织管理,依据国家和本市有关法律法规及标准规范履行职责。建设单位项目负责人应当按照规定签署建设工程质量终身责任承诺书,对该建设工程在设计使用年限内的工程质量承担相应终身责任。

(六)科学确定并严格执行合理建设工期。建设单位应当根据工期定额和工程的具体条件计算定额工期,并根据定额工期合理确定工程工期。

建设单位压缩定额工期的,应提出保证工程质量、安全和工期的具体技术措施,根据技术措施测算确定要求工期,并按照规定列支赶工增加费。压缩定额工期的幅度超过10%(不含)的,应组织专家对相关技术措施进行质量安全符合性和可行性论证,并承担相应的质量安全责任。

(七)推行施工过程结算。建设单位应当与施工单位在合同中约定合理的施工过程结算节点。建筑工程项目实施过程中,建设单位应对约定结算节点内施工单位完成质量合格的工程内容及时支付工程款。

(八)建立健全各项管理制度。建设单位应当建立健全并严格贯彻落实与工程项目建设相适应的质量安全管理制度,主要包括法定代表人和项目负责人质量安全责任制度、质量安全例会制度、质量安全隐患排查和治理制度、质量安全风险分级管控制度、工程招标管理制度、合同管理和履约检查制度、工期管理制度、建筑材料采购管理制度、主要建筑材料公示制度、首件验收和样板引路制度、质量验收管理制度、工程质量文件归档管理制度、工程质量保修管理制度、质量安全奖惩制度、教育培训制度、事故报告和处理制度等。

(九)确保项目管理机构人员配备满足要求。建设单位应当建立健全质量安全管理体系,按照相关规定建立项目管理机构,为项目管理机构配备项目负责人、质量主管、安全主管等专职人员,明确其质量安全责任和上岗要求,定期对相关人员进行教育培训。

建设单位项目负责人应当具有中级及以上技术职称,并应具有2年以上类似工程建设管理工作经验。

鼓励建设单位委托全过程工程咨询服务单位等专业机构,或者开展建筑师负责制试点,对建设工程全过程进行专业管理和服务。建设单位不具备管理条件的,应当聘用专业机构和人员对建设工程全过程进行专业管理和服务。

(十)明确建设项目质量安全目标。建设单位应当在合同中明确工程质量安全目标和要求,制定工程创优目标和计划,列支相应创优奖励费用,并督促有关单位落实。创优目标完成后,建设单位应当按照合同约定及时给予奖励兑现。

(十一)严格按规定办理保险。从事住宅工程房地产开发的建设单位应当在办理施工许可手续前,按照本市有关规定投保工程质量潜在缺陷保险。

建设单位应当督促各参建单位按照国家和本市相关规定办理安全生产责任保险,为从事建设项目施工的所有人员办理工伤保险。

(十二)加强不聘用监理项目管理。按照国家和本市有关规定对可不聘用工程监理的建设项目,建设单位可通过购买缺陷保险、由保险公司委托风险管理机构的方式对工程建设实施管理,工程监理单位法定的质量安全责任由建设单位承担。

(十三)建立项目联合治理机制。建设项目开工前,建设单位应当组织各参建单位向项目所在地乡镇政府、街道办事处和社区报到,共同建立项目治理机制,落实关键工序公示制度,定期沟通项目建设情况和居民诉求,推动实现建设项目共建共治共享。

(十四)坚持党建引领。工期在6个月及以上的项目,建设单位应当牵头组织施工总承包单位、监理单位、专业分包单位和劳务分包等单位,在施工现场建立项目党支部或临时党支部,充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用,有效发挥一线作业人员中党员的质量安全示范引领作用,以党建为引领,促建设施工水平提升。

(十五)规范作业人员生活区管理。建设单位应当提供施工现场从业人员生活区建设用地和相关费用,并提供水电等市政配套条件,在建设准备阶段,应根据项目建设规模,合理规划生活区用地。建设单位应当督促施工单位按照《建设工程施工现场生活区设置和管理导则》要求,对生活区采用物业化管理,改善从业人员的生活环境和居住条件,保障从业人员的身体健康和生命安全。

(十六)坚持样板引领新建商品住房建设销售。开发企业在预售商品住房时设置样板间的,应当按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付样板间,并在交付样板间内布置工艺样板区。交付样板间和工艺样板区应至少保留至项目交付三个月后。

交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致,不得增加交付标准以外的其他装饰和固定设施。工艺样板区应展示包括但不限于起居室、卧室、厨房、卫生间等墙面、地面、吊顶施工工艺流程和使用材料建设单位安全管理方案,北京市住房和城乡建设委员会关于落实建设单位工程质量安全首要责任的通知,展示屋内设备、管线、门、窗的型号、品牌及材质。

二、加强建筑工程施工过程管理

(一)全面推行质量安全风险分级管控和测评工作。工程开工前建设单位安全管理方案,建设单位应当通过北京市房屋建筑和市政基础设施工程质量风险分级管控平台,确定项目综合风险等级。工程建设过程中,建设单位应当牵头组织各参建单位建立健全风险管控体制机制,制定工作制度,明确责任主体,全面系统识别工程建设各阶段、各环节质量安全风险,采取措施有效管控风险,确保建设工程质量安全。

建设单位应当牵头组织开展建设工程质量安全状况测评工作,定期对所承担的工程项目质量安全状况进行检查,对质量安全管控情况进行评价,并将检查和评价结果上传至质量风险分级管控平台,实现精细化治理。

(二)深入开展安全生产事故隐患排查治理工作。建设单位应当按照《北京市房屋建筑和市政基础设施工程安全生产事故隐患排查治理管理办法》要求,全面协调、督促管理设计、勘察、施工、监理等单位开展施工现场质量安全隐患排查治理工作。

建设单位应当向施工单位提供真实、准确、完整的地下管线、建(构)筑物等事故隐患排查治理工作相关资料,定期对施工、监理单位事故隐患排查治理工作进行检查。

建设单位应当要求设计单位考虑施工安全操作和防护的需要,在设计文件中注明涉及施工安全的重点部位和环节,对防范生产安全事故提出指导意见。

(三)加强施工技术管理。建设单位应当按照《关于加强房屋建筑和市政基础设施工程施工技术管理工作的通知》要求,加强施工图纸会审、设计变更和工程洽商管理。

(四)强化对设计、施工、监理单位合同履约管理。建设单位应当加强设计、施工、监理单位合同履约管理,督促各单位全面落实投标文件中承诺设置和投入的机构和人员。建设单位应当督促设计单位加强施工现场指导和服务,要求设计单位保证设计文件的有效性,确保施工图纸签字盖章完整。对于涉及工程结构质量安全、建筑节能和影响主要使用功能等重大设计变更,建设单位应当按照规定重新报原审查机构审查。

建设单位应当建立施工、监理单位施工现场关键岗位人员考核管理制度,检查关键岗位人员配备和到岗履职情况,重点检查施工单位项目经理、技术负责人、质量安全管理人员,监理单位项目总监理工程师等人员资格是否符合合同约定,以及上述主要管理人员到岗履职情况。发现施工、监理单位上述人员不符合合同要求或未按规定到岗履职的,建设单位应当按照合同约定对相关责任单位进行处理,并书面报告属地住房城乡建设主管部门。

(五)严格执行施工现场恢复施工前自查报告制度和假期施工前自查报告制度。连续暂停施工5天及以上的房屋市政工程,建设单位应当于恢复施工前,牵头组织勘察、设计、施工总承包、监理等单位对落实施工现场安全生产管理责任情况进行自查。发现事故隐患的,应当及时进行整改,整改合格后,填写《建设工程施工现场五方责任主体履责情况自查表》(以下简称《自查表》),经项目负责人、单位法定代表人签字汇总至建设单位,并加盖单位公章后,方可恢复施工。

连续放假5天及以上的节假日(含法定节假日和双休日调休)或本市规定的连续放假5天及以上的其他假期期间,因故仍然需要进行施工的房屋市政工程,建设单位应当督促参建各方落实假期施工质量安全责任,并牵头组织勘察、设计、施工总承包、监理等单位对履行施工现场安全生产管理责任情况进行自查,发现事故隐患或管理漏洞,应当及时进行整改。自查整改合格后,填写《自查表》,经项目负责人、单位法定代表人签字确认并加盖单位公章后,即可在假期施工。

(六)严格工程质量检测管理。建设单位应当委托具有相应资质的检测单位,按照规定对见证取样的建筑材料、建筑构配件和设备、预拌混凝土、混凝土预制构件和工程实体质量、使用功能进行检测。委托的检测单位不得与所检测工程项目的参建单位有隶属关系或者其他利害关系。

建设单位应按有关规定单独列支并及时足额支付工程质量检测经费。不得明示或暗示检测单位出具虚假检测报告。对未实施监理的工程,建设单位应委派具有相应的工程质量检测知识和专业能力的见证人员,对取样和送检的过程进行见证,对见证试样(件)的代表性、规范性、真实性负责。

(七)强化结构性材料质量管控。建设单位采购用于地基基础、主体结构的混凝土预制构件、钢筋和钢结构构件等结构性材料的,建设单位应对其采购的结构性材料质量负责,并按照相关规定组织到货检验,向施工单位出具到货检验合格证明。建设单位应当委派具有相应专业知识和专业能力的人员或委托监理单位对混凝土预制构件的生产过程和钢结构构件的制作过程实施驻厂监造。

(八)严格落实驻厂监理制度。纳入我市政策性住房建设计划的项目以及轨道交通工程项目,建设单位应在混凝土结构施工前委托监理单位,对预拌混凝土生产过程实施驻厂监理。建设单位应当定期检查驻厂监理机构人员配备、驻厂监理方案编制实施以及按规定开展驻厂监理工作等情况,对驻厂监理单位报送的预拌混凝土生产单位和生产质量存在的问题按规定进行处理,保证预拌混凝土生产质量,确保主体结构工程质量。

(九)强化装配式混凝土建筑工程全过程管控。建设单位应加强装配式混凝土建筑工程设计施工质量全过程管控,按要求组织开展工程设计、技术方案专家评审和施工图审查等工作,落实同类型首个预制混凝土构件的验收制度,强化过程检查和竣工验收管理。

(十)加强工程质量影像追溯管理。建设单位应当严格按照《关于严格加强工程质量影像追溯管理的通知》要求,编制工程质量影像追溯实施方案,建立影像资料检查制度,对参建各方相应影像资料做好抽查和把关工作,加强工程质量影像追溯管理。

(十一)全面落实施工噪声污染防治主体责任。建设单位应当按照《关于加强房屋建筑和市政基础设施工程施工噪声污染防治工作的通知》要求,在工程造价中足额计取施工噪声污染防治措施费用,在施工现场安装使用带有吸声材料的降噪围挡,督促施工单位和监理单位制定并严格落实施工噪声污染防治管理制度和措施,最大限度减少施工噪声扰民行为。建设单位应当按规定对处于夜间施工噪声影响范围内的实际居住人进行补偿,妥善解决施工噪声污染引发的纠纷。

(十二)坚持创新引领。建设单位应当按照《关于激励本市房屋建筑和市政基础设施工程科技创新和创建智慧工地的通知》要求,牵头组织各参建单位在施工现场采取信息化管理方式,采用物联网智能技术及相应设备,推进科技创新和智慧工地创建工作,实现智慧管理、智慧创安、智慧提质、智慧增绿、智慧创卫、智能建造。

(十三)加强新材料、新技术、新工艺、新设备应用管理。新材料、新技术、新工艺、新设备(以下简称“四新”)应用应当严格遵循安全耐久、易于施工、美观实用、经济环保等原则。采用“四新”应用前,建设单位应当严格落实专家论证制度,专家人数和专业组成应当符合相关规定。专家论证通过后,建设单位应当在招标文件中明确“四新”相关技术指标和要求,评标时应当重点评定施工方案可行性。建设单位应当按规定加强“四新”应用执行方案管理,组织编制“四新”施工和验收企业标准,切实加强供应企业资质、生产能力、信用审核管理,督促施工、监理单位全面履行进场验收制度,推行首段(首件)、施工工艺样板引路验收制度。工程交付使用前,建设单位应当制定“四新”应用公示告知书及使用提示说明书,就产品在使用过程中的注意事项及可能产生的影响向使用者进行详细说明。

(十四)建立健全应急救援体系。建设单位应当牵头建立健全建筑工程应急救援体系,编制质量安全事故应急预案,落实应急指挥体系、应急救援队伍和应急物资及装备,建立健全安全生产预警和应急协调保障机制,每年至少组织一次综合应急预案演练或者专项应急预案演练,每半年至少组织一次现场处置方案演练,强化应急处置。

三、强化建筑工程竣工验收和质量保修管理

(一)严格工程竣工验收。建设工程完工,建设单位在收到勘察、设计、施工、监理单位各自提交的验收合格报告后,应当按照规范要求组织单位工程质量竣工验收,形成单位工程质量竣工验收记录。

对于住宅工程,建设单位应当在工程竣工验收前组织施工、监理等单位,进行分户验收。分户验收合格后,按户出具《住宅工程质量分户验收表》。

住宅工程质量分户验收和单位工程质量竣工验收合格后,交付使用前,建设单位应当组织购房人按规定查验房屋质量。经查验有质量问题的,建设单位应当按照房屋买卖合同约定的方式进行处理。

对于符合竣工验收条件的工程,建设单位应当及时组织勘察、设计、施工、监理等单位按规定进行竣工验收。

建设单位应当按照国家和本市有关规定,在工程明显位置设置载明工程名称和建设、勘察、设计、施工、监理等单位名称和项目负责人姓名等内容的永久性标识。

建设单位应当加强工程建设开放日、样板间公示等相关工作,主动接受社会监督。

(二)加强工程档案资料管理。建设单位应当在合同中对工程资料的编制要求、套数、费用和移交期限等做出明确约定,督促参建各方与工程进度同步形成、收集和整理工程资料,积极推行工程资料电子化,确保工程资料真实、准确、完整、有效,并具有可追溯性。

建设单位应当在工程竣工验收合格后六个月内,将城建档案馆预验收合格的工程档案移交城建档案馆学什么技能好,并办理相关移交手续。

(三)严格履行质量保修责任。建设单位是住宅工程质量保修的第一责任人,应当建立质量回访、质量维修制度和投诉、纠纷协调处理机制,按照国家和本市规定,以及合同约定履行保修义务。对于在保修期和保修范围内的工程,建设单位在收到关于质量问题的反映后,应当做好与业主维修方案的协商工作,组织施工单位先行维修。

(四)加强商品住房销售阶段质量管理。房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案,应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体,由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。

(五)强化住宅工程交付管理。住宅工程建设单位在办理房屋交付手续时,应当将《工程质量潜在缺陷保险告知书》连同《房屋建筑质量保证书》《房屋建筑使用说明书》一并交付业主。鼓励建设单位将建设过程中形成的隐蔽工程电子可追溯等相关资料交付业主和使用单位,逐步实现建设和管理有效联动。

建设单位应当支持保险公司委托的建设工程质量风险管理机构实施风险管理。保险公司在最终评价报告中指出建设项目存在严重质量缺陷,且在竣工时没有得到实质性整改的,建设单位不得通过该建设项目的竣工验收。

(六)健全建筑工程全生命期管理制度。建设单位应当根据《建筑法》《安全生产法》《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》《物业管理条例》《北京市建设工程质量条例》《北京市物业管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》等法律法规,建立建筑工程全生命周期管理制度,实现建筑工程项目从规划设计到施工,再到运营维护,直至拆除为止的全生命周期管理。

四、全面加强对建设单位的监督管理

(一)强化监督检查。住房城乡建设主管部门在开展房屋建筑和市政基础设施工程监督检查时,应当重点检查建设单位落实工程质量安全首要责任情况。对质量安全责任落实不到位、有严重违法违规行为的建设单位,住房城乡建设主管部门应当加大对其建设项目的检查频次和力度,发现存在严重质量安全问题的,坚决责令停工整改。

对住房城乡建设主管部门监督检查中发现的质量安全问题,建设单位应当组织责任主体进行整改。整改完成后,建设、施工、监理等单位应当形成监督检查发现问题整改报告报住房城乡建设主管部门。对于监督检查未作出行政处理或行政处罚的工程,整改报告应经建设、监理、施工总承包单位项目负责人签字确认并加盖项目管理部公章;对于监督检查作出行政处理或行政处罚的工程,整改报告应经建设、监理、施工总承包单位项目负责人签字确认并加盖建设、监理、施工总承包单位及违法违规行为直接责任单位公章。

(二)强化信用管理。住房城乡建设主管部门建立建设单位和项目负责人信用档案,记录建设单位和项目负责人在项目建设过程中以及保修期限内涉及质量安全等受到行政处罚或处理的违法违规不良行为,采用披露、评价等方式进行应用。

(三)强化责任追究。对建设单位存在工程质量安全违法违规行为的,住房城乡建设主管部门要依法严肃查处,并追究其法定代表人和项目负责人的责任;项目负责人因调动工作等原因离开原单位,或者已退休的,仍应依法追究相应责任。对于政府投资项目,除依法追究相关责任人责任外,还要依据相关规定追究政府部门有关负责人的领导责任。

特此通知。

北京市住房和城乡建设委员会

2021年8月9日

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